關(guān)于印發(fā)嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則的通知
南湖區(qū)、秀洲區(qū)人民政府,，市政府各部門,、直屬各單位：
《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請認(rèn)真組織實施,。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七
嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合嘉興市區(qū)實際情況,，制定本細則,。
第二條 嘉興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細則,。
第三條 本細則所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及其配套設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。
第四條 市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門（以下稱物業(yè)主管部門）負責(zé)嘉興市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
南湖區(qū),、秀洲區(qū)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門（以下簡稱屬地物業(yè)主管部門）按照各自職責(zé),，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設(shè)局委托市規(guī)劃建設(shè)局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局具體實施,。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利,，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù),。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,，履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，可以不成立業(yè)主大會,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé),。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素劃分,。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見,。
新建住宅區(qū),，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的,，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,，由開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè),，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)牽頭成立業(yè)主大會籌備組,，召開首次業(yè)主大會,，屬地物業(yè)主管部門給予指導(dǎo)：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的,；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的,。
第九條 業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位,、居民委員會的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)（沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會）向物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見,，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名,；
（二）由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員1至2名作為代表（居民委員會尚未建立的,，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表）；
（三）由建設(shè)單位推舉1至2名代表,。
籌備組應(yīng)當(dāng)確定召集人,，負責(zé)牽頭制定籌備組規(guī)則和進行相應(yīng)的籌備工作?；I備組無法確定召集人的,，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。
籌備組的工作應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》（建住房〔2003〕131號）有關(guān)規(guī)定,。
籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點,、議題和議程通知全體業(yè)主,，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會,，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo),。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān),。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預(yù)繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管,?；I備經(jīng)費的使用應(yīng)堅持節(jié)儉、合理,，實行多退少補原則,。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬平方米以下（含5萬平方米）的物業(yè)為3萬元，5萬平方米至10萬平方米（含10萬平方米）為4萬元,，10萬平方米以上為5萬元,。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主可以以幢,、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的,，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前,，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交,。凡需投票表決的,，業(yè)主的贊同、反對,、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字,。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議,。
召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間、地點,、議題和議程書面通知業(yè)主本人,。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計1票原則確定,，建筑面積超過200平方米的部分,，每滿200平方米另計1票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%,。
建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè),，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算,；業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算,。
第十二條 業(yè)主大會作出決定,，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。
業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過,。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上,。
業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件,。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé),。
第十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（三）業(yè)主公約,；
（四）業(yè)主委員會委員的名單。
（五）業(yè)主大會會議的各項表決情況記錄,。
屬地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會,、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案,。
第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,。
業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會需要討論,、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見,。
第十七條 業(yè)主委員會每屆任期為3年至5年,。
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選,。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選,。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證,、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十九條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細則第十三條第二款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議,。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開,。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會,。
第二十條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護,、管理,，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護,，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。
業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力,。
第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法,、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，對物業(yè)進行前期管理,。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。但是，投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬平方米的,，經(jīng)屬地物業(yè)主管部門同意,，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約,，作為物業(yè)買賣合同的附件,。
業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、維護,、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,，房屋外觀的維護,，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示,，并有義務(wù)作出說明,。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾,。
第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容,。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十六條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的,，不得交付使用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗,，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的,，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告,。
第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路,、地下停車庫,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單,；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關(guān)場地查驗記錄,；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件,；
（五）業(yè)主名冊；
（六）物業(yè)管理需要的其他資料,。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)交接完畢后30日內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位,、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單,、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門備存,，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章,。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從建設(shè)單位繳納的首屆業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費中列支,。
規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)征求屬地物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設(shè)置的意見,，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明,。
經(jīng)依法審批,，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房,；確實無法補充配置的,，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要,。
第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有,。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途,。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門登記建檔,。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
提倡業(yè)主通過公開,、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,，其內(nèi)容由雙方約定,，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業(yè)的基本情況,；
（三）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求,；
（四）物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
（五）專項維修資金的管理和使用,；
（六）物業(yè)管理用房的管理和使用,；
（七）合同期限；
（八）違約責(zé)任,；
（九）解決爭議的辦法,。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外,。
當(dāng)事人對本條第一款第（三）項內(nèi)容進行約定時,，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。
當(dāng)事人對本條第一款第（四）項內(nèi)容的約定,，應(yīng)當(dāng)符合嘉興市物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定,。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù),。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細則第二十七條第一款規(guī)定的資料。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議,，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實施,，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定,。
第三十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費,。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責(zé)任,。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納,。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算有明確的約定,。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。
第三十七條 供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用,。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的,，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的,，物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,；實行包干制收費方式的,，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況,。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有序退出，并將本細則第二十七條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會,。同時,，還應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會或新進駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交（銜）接工作,，所有移交資料,、物品、財務(wù)帳目都必須有書面材料及匯總清單,，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章,，同時將匯總清單上報屬地主管部門。交接工作應(yīng)在1個月內(nèi)辦妥,。
第四十條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合屬地物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議,。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、屬地物業(yè)主管部門,、居民委員會、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,。聯(lián)席會議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決有關(guān)如召開業(yè)主大會會議（含首次,、臨時）或業(yè)主委員會不能正常開展工作和在規(guī)定時間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責(zé)等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問題,。
第五章 物業(yè)使用與維護
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用,、挖掘道路,、場地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,，并依法辦理相關(guān)手續(xù),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路,、場地,、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見,，征得業(yè)主委員會同意，還應(yīng)事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并依法辦理相關(guān)手續(xù),。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用,、挖掘道路,、場地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時恢復(fù)原狀,。
第四十二條 業(yè)主,、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì),。確需改變的,，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃,、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn),，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十三條 經(jīng)業(yè)主大會同意,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的,，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道,。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位,，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收,，并承擔(dān)維修、更新,、養(yǎng)護責(zé)任,。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對各相關(guān)專業(yè)單位的工作給予支持和配合。
相關(guān)專業(yè)單位因維修,、養(yǎng)護,、改建、擴建等需要,，臨時占用,、挖掘道路、場地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并及時恢復(fù)原狀,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。
第四十五條 禁止下列損害公共利益的行為：
（一）違法改變房屋承重結(jié)構(gòu),；
（二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；
（三）擅自改建,、占用物業(yè)共用部位,；
（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險性物品,，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品,；
（六）超標(biāo)排放有毒,、有害物質(zhì)；
（七）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；
（八）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。
第四十六條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人,。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本細則的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約,、業(yè)主公約,。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規(guī)定以及業(yè)主臨時公約,、業(yè)主公約行為的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無效的,，應(yīng)當(dāng)及時報告屬地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門,。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用,、裝飾裝修過程中有違反法律,、法規(guī)和本細則規(guī)定行為的，可以向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報,。
屬地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報告,、投訴、舉報后,，應(yīng)當(dāng)依法及時處理,。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的,，在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù),。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要,。
第四十九條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,。
第五十條 專項維修資金實行“業(yè)主交納,、統(tǒng)一存儲,、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策,、專款專用,、政府監(jiān)管”的原則,。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
第五十一條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,，消除隱患,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意,，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責(zé)任人承擔(dān),。
業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者屬地物業(yè)主管部門調(diào)解,。
第五十二條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修,，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前,，應(yīng)當(dāng)一次性向?qū)ｍ椌S修資金管理機構(gòu)交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金,，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證,。
第六章 法律責(zé)任
第五十三條 違反本細則規(guī)定的行為,，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定。
第五十四條 物業(yè)部門及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律,、法規(guī),、規(guī)章和本細則有關(guān)規(guī)定的行為,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第七章 附 則
第五十五條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的，依照《浙江省物業(yè)管理條例》和本細則相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第五十六條 嘉興港區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作適用本細則,，各縣（市）的物業(yè)管理工作可參照本細則執(zhí)行。
第五十七條 本細則自公布之日起30日后施行,。1999年7月19日嘉興市人民政府《關(guān)于印發(fā)〈嘉興市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法〉的通知》（嘉政發(fā)〔1999〕72號） 同時廢止,。
Copyright ? 2017 成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團有限公司 蜀ICP備14030883號-1
川公網(wǎng)安備 51010402001283號
網(wǎng)站設(shè)計：賽門仕博
