杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（2013年修正本）
（2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過 2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十屆會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二會(huì)議通過 2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》第一次修正 2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第二次修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn) 2013年12月9日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第16號(hào)公布 自2014年5月1日起施行）
目錄
第一章總則
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第四章物業(yè)使用和維修
第五章物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六章法律責(zé)任
第七章附則
第一章總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，保障物業(yè)的合理使用,，創(chuàng)造良好的生活,、工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例,。
本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。
第三條
市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
各區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理,，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo),。
建設(shè)、公安,、民政,、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、綠化,、環(huán)保、工商,、質(zhì)監(jiān),、城管、人防,、價(jià)格,、消防等部門按照各自職責(zé),，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條
街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系,。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條
各區(qū),、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制,，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利,。
人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,。
第六條
物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范,，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理,。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條
房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主,，在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利,，履行相應(yīng)的義務(wù),，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年,、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料,；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè),；
?。ㄈI(yè)主名冊(cè),；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖,；
?。ㄎ澹┕灿迷O(shè)施設(shè)備的交接資料；
?。┪飿I(yè)管理用房配置確認(rèn)資料,；
?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料,。
第九條
符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成,，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決,。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定并公示業(yè)主身份,、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,；
?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,；
?。ㄆ撸┩瓿山M織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條
業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：
?。ㄒ唬I(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn),；
（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn),；
?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式,。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議,。
第十二條
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
（一）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,，按照一人計(jì)算；
?。ǘ┛?cè)藬?shù),，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條
專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行實(shí)測的,，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算,；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。
第十四條
業(yè)主可以以幢,、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表,。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,。
第十五條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位,。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
第十六條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用,。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存,，專款專用,。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后,，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十七條
街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督,。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門,，街道辦事處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào),、確定召開時(shí)間,；逾期仍未召開的,，由物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門,，街道辦事處,，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開,。
第十八條
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表,，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律,、法規(guī),，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù),，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo),、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì),，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé),。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十,。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同,。設(shè)立候補(bǔ)委員的,，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。
業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ),，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì),。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第二十條
業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
?。ㄒ唬┎宦男袠I(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù),，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的,；
?。ǘ┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
?。ㄈ┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品,、承攬業(yè)務(wù)的；
?。ㄋ模┠踩】赡芊恋K公正履行職務(wù)的其他利益的,；
（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為,。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔,。
第二十一條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，其委員職務(wù)自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的,；
?。ǘ┮蚣膊』蛘咂渌騿适男新氊?zé)能力的；
?。ㄈ┮詴嫘问较驑I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
?。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑?zé)任的,。
第二十二條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，但不具有表決權(quán),。
第二十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄,，并接受業(yè)主查詢,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢,、投訴和監(jiān)督,。
第二十四條
業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止,。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任,。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條
業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證,、檔案等資料,、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),，并完成交接工作,。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物,。
拒不移交本條第一,、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交,。
第二十六條
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān),。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支,，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條
物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì),，遵循相對(duì)集中,、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置,、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
?。ㄒ唬┬陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域,，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的,，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
?。ǘ┡f城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意,，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位,。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)項(xiàng)目,，由所在區(qū)或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí),，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條
具備下列條件之一的,，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
（一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域,，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任,，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的；
?。ǘ﹥蓚€(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案,、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案,、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi),，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前,，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房,，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房,。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積,。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,，其所有權(quán)不得分割,、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變,。
業(yè)主委員會(huì)成立之前,，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的,，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后,，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告,。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第三十條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù),，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的,，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年,。前期物業(yè)服務(wù)期間,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的,，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查,，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議,，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí),；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置,、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議,，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作,；
?。ㄈ┙⑽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,，建立日常管理檔案,；
（四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約,、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序,。
第三十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,、存在問題、解決方法及其時(shí)限,、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第三十四條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律,、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),，并遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┓蠂?、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,；
?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng),；
?。ㄈ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù),；
?。ㄋ模﹨f(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
?。ㄎ澹┙邮苌鐓^(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo),，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案,。
第三十五條
物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿三個(gè)月合同終止,。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作,。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作,，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的,，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成,。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的,，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。
第三十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案,、資料和相關(guān)財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，物業(yè)所在街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會(huì)可以在街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔,、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。各相關(guān)職能部門及供水,、供電,、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),、物業(yè)服務(wù)不同的階段,，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定,。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。
第三十八條
物業(yè)交付使用前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān),。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交,，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，預(yù)收期限最高不得超過十二個(gè)月,。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限,。
第三十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要,。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的,，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，每半年公布一次物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。
前期物業(yè)服務(wù)期間,，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng),，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況,，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第四十條
經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理,。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu),、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決,。
業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯,、消防,、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù),。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的證明材料,，向稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票并自行開具,。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用,、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì),。管理賬目每年向業(yè)主公布一次,。
第四章物業(yè)使用和維修
第四十一條
業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全,、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則,，正確處理用水、排水、通行,、通風(fēng),、采光、日照,、管線鋪設(shè)和建筑維修,、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約,，作為物業(yè)買賣合同的附件,。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約,。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定,。
第四十二條
物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）違法拆改,、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),；
（二）將無防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間,、廚房,，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）,、書房和廚房的上方,；
（三）違法搭建,、改建建筑物,、構(gòu)筑物；違法挖掘房屋地下空間,；
?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛净蛘邔⑴涮自O(shè)施挪作他用；
?。ㄎ澹┥米愿淖兎课萃饬⒚?；
（六）擅自將雨污水混接或者在排水管上接管,；損害管道燃?xì)庠O(shè)施,，占用、堵塞,、封閉管道設(shè)施影響公共安全,；
（七）擅自占用綠地,，損毀樹木,、綠化設(shè)施,；
（八）損壞消防設(shè)施,，占用,、堵塞、封閉消防通道,、消防登高面等消防場地,；
（九）違反國家和地方規(guī)定,，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物,；
（十）占用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄊ唬┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
對(duì)違反有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止,，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,，相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。
第四十三條
業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。
第四十四條
業(yè)主大會(huì)成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的,，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行,。業(yè)主大會(huì)成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放,、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的,，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同,。
第四十五條
物業(yè)交付使用前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理,，并移交有關(guān)技術(shù)資料,。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示,。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和養(yǎng)護(hù),，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作,。
第四十六條
物業(yè)保修期滿后的維修,、更新、改造費(fèi)用,，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
?。ㄒ唬Ｓ貌课缓蛯Ｓ迷O(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用,、處分的物業(yè)部位,、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修,、更新,、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān),；
?。ǘ┕灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備（供水、供電,、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外）包括由全體業(yè)主共同使用,、管理的物業(yè)部位,、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修,、更新,、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān),。屬人為損壞的,，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修,、更新時(shí),，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。供水,、供電、供氣,、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主,、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第四十七條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定,。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況,、業(yè)主姓名,、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn),。
第五章物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第四十八條
用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金,，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn),；在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的,，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù),，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存,、權(quán)屬不變,、專款專用,、政府監(jiān)管"的原則,，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)（以下稱保修金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理,。
第四十九條
在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一,，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的,，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
?。ㄒ唬┙?jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的；
?。ǘ┙?jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的,。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付,，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。
第五章物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第五十條
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年,。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次,，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息,，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息,。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷,、清算等原因,，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任,，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下,。
物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位,。建設(shè)單位因歇業(yè),、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示,，公示期為三十日,。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金,。
第五十一條
物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納,、統(tǒng)一存儲(chǔ),、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策,、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則,，由市,、縣（市）人民政府指定的機(jī)構(gòu)（以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修,、更新和改造。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度,，并接受業(yè)主和房產(chǎn),、財(cái)政部門的監(jiān)督。
第五十二條
首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取,，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān),。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八,，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,，報(bào)經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后公布,。
第五十三條
物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交,。續(xù)交方式,、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。
第五十四條
物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次,，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息,，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶,，統(tǒng)籌用于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條
使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容,、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng),；
?。ǘI(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容,、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見,，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,；
（三）征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表,、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),；
?。ㄋ模┚S修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用,；
?。ㄎ澹┕こ掏旯ず螅飿I(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書,、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同,、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額,。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì),。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的,，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條
電梯,、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞,，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后,，可以按照下列簡易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告,；
?。ǘ┵|(zhì)監(jiān)或者消防部門對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算,、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日,；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案,、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料,，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金,；
（四）維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后,，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用,；
（五）工程完工后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明,、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額,；
?。I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條
經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式,，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的,，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
?。ㄒ唬┯蓸I(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行,、計(jì)息方法,、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程,、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容,；
（二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決,。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席,。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；
（三）業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案,、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)；
?。ㄋ模┚S修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí),，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，公示期不少于三十日,。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù),。
第五十八條
任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借,、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動(dòng),。
第六章法律責(zé)任
第五十九條
對(duì)違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰,；沒有規(guī)定的,，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰,，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的,，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六章法律責(zé)任
第六十條
建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的,，由區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五千元罰款,。
第六十一條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的,，由區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處二千元以上五千元以下罰款,。
第六十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案,、資料和相關(guān)財(cái)物的,，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定,，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況,，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正,，可以處五千元以上一萬元以下罰款,。
第六十四條
業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的,，由區(qū),、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款,；情節(jié)較輕的,，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條
業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng),、第四項(xiàng),、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處,；違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的,，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的,，由綠化主管部門依法查處,；違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處,；違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的,，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的,，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟,。
第六十六條
建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定,，不按照要求交存物業(yè)保修金,、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市,、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款,。
第六十七條
違反本條例規(guī)定,，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
?。ㄒ唬┡灿梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的,；
（二）發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的,；
?。ㄈ├寐殑?wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的,；
?。ㄋ模┢渌婧雎毷亍E用職權(quán),、以權(quán)謀私的行為。
第七章附則
第六十八條
本條例自2014年5月1日起施行。
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