浙江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
（2009年11月27日浙江省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第14次會(huì)議通過(guò) 2009年11月27日浙江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第40號(hào)自公布之日起施行）
全文
浙江省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議決定對(duì)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：
一、第八條第一款第一句修改為：“物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。”
二,、第九條第一款修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加,?！?/span>
三、刪去第十條,。
四,、第十一條改為第十條，第一款,、第二款分別修改為：“業(yè)主大會(huì)作出決定,，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！薄皹I(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,，改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。逾期不參加投票業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù),，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過(guò)半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過(guò)半數(shù),?！?/span>
五、第十四條改為第十三條,，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列文件向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
“（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定,；
“（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
“（三）管理規(guī)約；
“（四）業(yè)主委員會(huì)委員的名單,?！?/span>
六、第二十條改為第十九條,，修改為：“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式,、表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定,?！?/span>
七、將本條例相關(guān)條文中的“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,，“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”,。
此外，根據(jù)本決定對(duì)條文順序作相應(yīng)調(diào)整,。
本決定自公布之日起施行,。
《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律,、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本條例,。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例,。
第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。
第四條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé),，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù),。
第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé),。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置,、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分,。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)。
新建住宅區(qū),，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅,，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。
第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的,；
?。ǘ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂靡褲M兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的,。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位,、居民委員會(huì)的代表組成?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告,。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn),、議題和議程通知全體業(yè)主,，并告知所在地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會(huì)，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議,，并給予必要的指導(dǎo),。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢,、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表,。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前,，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表,，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的,，業(yè)主的贊同,、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字,。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，可以書(shū)面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間,、地點(diǎn),、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人。
第十條
第十一條業(yè)主大會(huì)作出決定,，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
業(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定,，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù),，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,。但該已表決的多數(shù)專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過(guò)半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過(guò)半數(shù)。
業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。
第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。
第十三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，依法履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé),。
第十四條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列文件向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定,；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)委員的名單,。
所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,。
業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案,。
第十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集,。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會(huì)需要討論,、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。
第十六條業(yè)主委員會(huì)每屆任期為三年至五年,。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿二個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的,，物業(yè)主管部門(mén),、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆改選,。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十七條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十八條業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十二條第三款規(guī)定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)主管部門(mén),、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi),。
業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢(xún),、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。
第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、維護(hù)、管理,，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。
管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)之日起生效,，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力,。
第二十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式,、表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定,。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理,。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。但是，投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的,，經(jīng)所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)同意,，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由市,、縣人民政府具體規(guī)定,。
第二十二條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件,。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù),、管理,，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù),，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示,，并有義務(wù)作出說(shuō)明,。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾,。
第二十三條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容,。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿,，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第二十五條物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄,，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的,，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
第二十六條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,，單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路,、地下停車(chē)庫(kù),、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單,；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件,；
?。ㄎ澹I(yè)主名冊(cè)；
?。┪飿I(yè)管理需要的其他資料,。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì),。
第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房,；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三,。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì),、同步施工、同步交付,，其面積,、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。
因依法調(diào)整規(guī)劃,，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房；確實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的,，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款,，列入專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十八條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，不得改變其用途。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第二十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),。
提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi),、公平,、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,，其內(nèi)容由雙方約定,，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所,；
?。ǘ┪飿I(yè)的基本情況；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求,；
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法,；
?。ㄎ澹?zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
?。┪飿I(yè)管理用房的管理和使用,；
（七）合同期限,；
?。ò耍┻`約責(zé)任；
?。ň?/span>）解決爭(zhēng)議的辦法,。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會(huì)審查同意，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外,。
當(dāng)事人對(duì)本條第一款第（三）項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時(shí),，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任,。
當(dāng)事人對(duì)本條第一款第（四）項(xiàng)內(nèi)容的約定,，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同,。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十六條第一款規(guī)定的資料,。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議,，配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作,。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定,。
第三十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納,。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
住宅物業(yè)的最終用戶,，按照下列規(guī)定確定：
?。ㄒ唬?zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；
?。ǘ┎糠謽I(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶,；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。
第三十六條供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的,，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi),。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布,，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況,。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本條例第二十六條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì),。
第三十九條街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門(mén)或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議,。
第五章物業(yè)使用與維護(hù)
第四十條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益,，業(yè)主確需臨時(shí)占用,、挖掘道路、場(chǎng)地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，征得業(yè)主委員會(huì)同意,，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用,、挖掘道路、場(chǎng)地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,，并及時(shí)恢復(fù)原狀,。
第四十一條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè),，不得改變物業(yè)使用性質(zhì),。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意,，報(bào)經(jīng)規(guī)劃,、國(guó)土資源等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù),。
第四十二條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位的，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行,，不得損壞綠地等共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道,。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位,，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修,、更新,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。具體辦法由省人民政府制定,。
相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位因維修,、養(yǎng)護(hù)、改建,、擴(kuò)建等需要,，臨時(shí)占用、挖掘道路,、場(chǎng)地,、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合,。
第四十四條禁止下列損害公共利益的行為：
?。ㄒ唬┻`法改變房屋承重結(jié)構(gòu)；
?。ǘ┻`法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；
（三）擅自改建,、占用物業(yè)共用部位,；
（四）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,，或者存放,、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
?。┏瑯?biāo)排放有毒,、有害物質(zhì)；
?。ㄆ撸┡欧懦^(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；
（八）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。
第四十五條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人,。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本條例的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本條例規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約行為的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無(wú)效的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén),。
其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律,、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的,，可以向物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)投訴或者舉報(bào)。
物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)接到報(bào)告,、投訴,、舉報(bào)后,，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理,。
第四十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,，方可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理審批手續(xù),。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要,。
第四十八條住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金,。
第四十九條專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納,、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算,、建賬到戶”和“業(yè)主決策,、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則,。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造,，不得挪作他用。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取,、使用,、管理的辦法由省人民政府制定。
第五十條物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合,。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù),，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭(zhēng)議的,，可以要求所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)調(diào)解。
第五十一條建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修,。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前,，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的保修金，存入指定銀行,，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證,。
保修金交納、使用,、管理和退還的辦法由省人民政府制定,。
第六章法律責(zé)任
第五十二條違反本條例規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定。
第五十三條違反本條例第二十七條規(guī)定,，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應(yīng)價(jià)款的,，由縣級(jí)以上物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告,，沒(méi)收違法所得,，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。
第五十四條違反本條例第五十一條第二款規(guī)定,，建設(shè)單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的,，由縣級(jí)以上物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期交納；逾期仍不交納的,，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之五的滯納金,，并可以處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
第五十五條業(yè)主,、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主,、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的,，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,；相關(guān)業(yè)主,、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù),，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟,。
第五十七條違反本條例規(guī)定,，物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的,，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
?。ㄒ唬┡灿脤?zhuān)項(xiàng)維修資金或者保修金的,；
（二）對(duì)投訴,、舉報(bào)不及時(shí)處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的,；
（三）不按規(guī)定出具業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明的,；
（四）利用職務(wù)之便,，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的,；
（五）其他玩忽職守,、濫用職權(quán),、以權(quán)謀私的行為。
第七章附則
第五十八條本條例所稱(chēng)業(yè)主,，是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人,。
本條例所稱(chēng)非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實(shí)際合法使用房屋等物業(yè)的人,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外,。
本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，包括地下停車(chē)泊位,。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立,、具有獨(dú)立法人資格和規(guī)定條件,，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第五十九條本條例所稱(chēng)共用部位,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主,、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓梯間,、電梯間,、管道井、設(shè)備間,、過(guò)道,、值班保安室、公共停車(chē)位,、房屋承重結(jié)構(gòu),、戶外墻面、屋面和道路,、場(chǎng)地,、綠地等部位。
本條例所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主,、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵,、排水管道,、窨井、化糞池,、垃圾箱（房）,、電梯、樓道照明設(shè)施,、小區(qū)道路照明設(shè)施,、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置,、單元防盜門(mén),、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
第六十條業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的,，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第六十一條本條例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止,。
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