山西省物業(yè)管理?xiàng)l例（2010年修正本）
（2004年9月25日山西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò) 2004年9月25日山西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告公布 根據(jù)2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過(guò) 2010年11月26日山西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告公布 自公布之日起施行的《山西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定》修正）
第一章總則
第一條
為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本條例,。
第二條
本條例所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,。
本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。
第三條
配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的,，由物業(yè)所在地人民政府,、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設(shè)施。
鼓勵(lì)機(jī)關(guān),、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理,。
第四條
省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作,。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第五條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第六條
物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人,。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但約定不得違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第七條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。
只有一個(gè)業(yè)主的,，由其履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
?。ㄒ唬┓奖憔用竦纳詈凸ぷ鳎?/span>
?。ǘ┯欣趯?duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理,；
（三）有利于社區(qū)建設(shè)與管理,。
第九條
有下列情形之一的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：
?。ㄒ唬儆讵?dú)立封閉式小區(qū)的；
?。ǘ┨幱谕唤謪^(qū)或者位置相鄰的,；
（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的,；
?。ㄋ模┢渌梢哉纬梢粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第（二）,、（三）,、（四）項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬(wàn)平方米,。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后,，設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第十條
物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案,。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍,、占地面積和建筑面積,；
?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備情況,；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位,；
?。ㄋ模I(yè)主總戶數(shù)、居住人口,、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例,；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱,、管理時(shí)間,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條
在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有下列情形之一的,，業(yè)主、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可以向物業(yè)所在地社區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告：
?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達(dá)到50％以上的；
?。ǘ┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e不足50％,，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi),，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 （以下簡(jiǎn)稱籌備組）,。
籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）組成?；I備組組成人員名單確定后,，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日,。
第十二條
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容,；
?。ǘ┨岢鰳I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
?。ㄈ┑怯浐痛_認(rèn)業(yè)主身份,；
（四）提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案,；
?。ㄎ澹┢渌麥?zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前,，將前款所列內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。公告時(shí)間不少于7日。
第十三條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi),，在物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下,，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主大會(huì)決定籌集,、使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃、制定和修改管理規(guī)約,、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
第十五條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的，可以以幢,、單元,、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議7日前,，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求推舉業(yè)主的意見(jiàn),。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人簽署贊同,、反對(duì)或者棄權(quán)的書(shū)面意見(jiàn),，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見(jiàn)。被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的,，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加,。
第十六條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),。
業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)任期為3至5年,，可以連選連任,。
召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意,。
第十七條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列資料向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會(huì)成立的情況,；
?。ǘI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約,；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況,。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi),，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)換屆,、委員資格終止或者變更,，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十八條
業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為有必要,，或者有百分之二十以上業(yè)主提議,，可以變更業(yè)主委員會(huì)委員；變更業(yè)主委員會(huì)委員的,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的,；
?。ǘ┻B續(xù)3次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的,；
（四）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的,；
?。ㄎ澹┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
?。┮蚱渌虿灰死^續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證,、檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第二十條
業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職,。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)予以公布,。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力,。
業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。
第二十一條
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),；經(jīng)費(fèi)的籌集,、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布,，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng),。從事物業(yè)管理的人員,，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、資質(zhì)證書(shū)和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū),。
第二十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)法律,、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，制定物業(yè)管理工作制度；
?。ǘ└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理,，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,；
?。ㄈ┻x擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；
?。ㄋ模┲浦箵p害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為,；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，或者經(jīng)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主書(shū)面同意后執(zhí)行,。
第二十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
?。ㄈ﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模┩咨票９芪飿I(yè)有關(guān)資料,；
（五）接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理,；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的,，應(yīng)當(dāng)自收到解聘通知之日起10日內(nèi)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù),，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。
第四章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
第二十六條
前期物業(yè)管理招標(biāo)人是在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位,。
物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項(xiàng)目,、進(jìn)行招標(biāo)的業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理投標(biāo)人是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo),、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的,、具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。
第二十七條
新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第二十八條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前,；
?。ǘ╊A(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)在交付使用90日前,。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日內(nèi)或者合同解除之日起60日內(nèi),，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。
第二十九條
評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé),。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目,，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成,，成員人數(shù)為5人以上單數(shù),，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。
第三十條
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)宣布中標(biāo)人,，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書(shū),，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人,。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。
第三十一條
物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體程序按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第五章前期物業(yè)管理
第三十二條
本條例所稱前期物業(yè)管理,，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理,。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。簽訂合同時(shí),，可以參照國(guó)家制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第三十三條
前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,，一般包括下列事項(xiàng)：
?。ㄒ唬╇p方的權(quán)利和義務(wù)；
?。ǘ┪飿I(yè)的基本情況,；
?。ㄈ┓?wù)事項(xiàng),、質(zhì)量和費(fèi)用；
?。ㄋ模┯?jì)費(fèi)方式和收費(fèi)起始時(shí)間,；
（五）合同期限和合同解除條件,；
?。┻`約責(zé)任。
前款規(guī)定的服務(wù)事項(xiàng)一般包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
?。ǘ┉h(huán)境衛(wèi)生,、綠化管理；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù),、消防等協(xié)助管理事項(xiàng)；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修管理,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案資料管理。
第三十四條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之日起30日內(nèi),，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù),。
分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),，分期辦理已竣工驗(yàn)收備案的物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十五條
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房,、共用設(shè)施設(shè)備和下列資料,，并辦理書(shū)面移交手續(xù)：
（一）物業(yè)（不含業(yè)主個(gè)人房屋）權(quán)屬資料,；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書(shū),、銷售憑證,，安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
?。ㄈ┮?guī)劃設(shè)計(jì)圖及批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件,；
（五）前期物業(yè)管理所必需的其他資料,。
第三十六條
未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的物業(yè),，以及已竣工驗(yàn)收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),。
第三十七條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房）,。
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押,；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，任何單位和個(gè)人不得占用或者改變其用途,。
第六章物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí),，可以參照國(guó)家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定,。
第三十九條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi),，按照本條例第三十六條的規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù),。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé),，不得侵害居民的合法權(quán)益,，不得妨礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
第四十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊,、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用,，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi),，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。
第四十二條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)價(jià)格的法律、法規(guī),，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目,、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng),。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省價(jià)格主管部門的規(guī)定，同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、浮動(dòng)幅度和實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。
第四十三條
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算,，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。
第四十四條
物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主,、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人,。
房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認(rèn)為該投訴事項(xiàng)不屬于其職責(zé)范圍的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知投訴人向有關(guān)部門投訴,。
第七章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十五條
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定，在供水,、排水,、通風(fēng)、采光,、通行,、維修,、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)等方面,，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理,、不損害公共利益和他人利益的原則,，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用房屋,，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第四十六條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu),、損壞房屋外貌；
?。ǘ┻`法修建建筑物,、構(gòu)筑物；
?。ㄈp壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng),、拆改共用設(shè)施設(shè)備,；
（四）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn),；
?。ㄎ澹┱加谩p壞綠地,、樹(shù)木和綠化設(shè)施,；
（六）擅自在物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置,、懸掛,、張貼物品或者涂寫、刻劃,；
?。ㄆ撸┥米栽诔鞘兄械淖≌^(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽,；
（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,，排放有毒,、有害氣體、液體,，堆放,、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；
?。ň牛├梦飿I(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
第四十七條
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定,。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的,，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
車主對(duì)車輛有保管要求的,，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同,。
公安、消防,、搶險(xiǎn),、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,，不得向其收費(fèi)。
第四十八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）,，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、物業(yè)使用人使用；停車位有空余的,，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個(gè)人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人,。
第四十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn),。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益,，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)約定,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會(huì)。
第五十條
供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任和費(fèi)用,。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,。
第五十一條
住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。
本條例實(shí)施前,，商品住房和公有住房出售后未交納專項(xiàng)維修資金的，住房購(gòu)買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金,。
專項(xiàng)維修資金余額不足時(shí),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。
省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金收取、使用,、管理的監(jiān)督工作,。
第五十二條
專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收,。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主委員會(huì)成立的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi),，將其代管的專項(xiàng)維修資金本息一并移交業(yè)主委員會(huì),。
第五十三條
專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)專戶儲(chǔ)存，按幢建帳,，按戶核算,。
專項(xiàng)維修資金的代管單位和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況。
專項(xiàng)維修資金的使用,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定接受審計(jì)監(jiān)督,。
第五十四條
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。
專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定使用：
?。ㄒ唬┮淮弊≌挥幸粋€(gè)單元的，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費(fèi)用，從該幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出,；
?。ǘ┮淮弊≌袃蓚€(gè)以上單元的，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費(fèi)用，從各單元的專項(xiàng)維修資金中支出,；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出,。
第五十五條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人,。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的,，剩余的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。
第八章法律責(zé)任
第五十六條
違反本條例規(guī)定，法律,、法規(guī)有處罰規(guī)定的,，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰,。
第五十七條
違反本條例規(guī)定,，未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，或者超越資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的,，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十八條
違反本條例規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的,，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退出；拒不退出的,，頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其資質(zhì)證書(shū),，資質(zhì)證書(shū)由國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議國(guó)家有關(guān)部門予以處理,。
第五十九條
違反本條例規(guī)定,，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，有關(guān)行政管理部門依法予以處罰,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十條
違反本條例規(guī)定,，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，恢復(fù)原狀,；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十一條
違反本條例規(guī)定,，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項(xiàng)維修資金的，由同級(jí)人民政府追回挪用的專項(xiàng)維修資金,，沒(méi)收違法所得,，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的,，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,，給予警告,，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷其資質(zhì)證書(shū)，資質(zhì)證書(shū)由國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的,，建議吊銷其資質(zhì)證書(shū),。
業(yè)主委員會(huì)的成員及其工作人員,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員挪用專項(xiàng)維修資金的,，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告,，沒(méi)收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。
挪用專項(xiàng)維修資金構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第六十二條
違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員,，利用職務(wù)上的便利,，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第九章附則
第六十三條
本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳,、樓梯間、走廊通道等,。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道,、落水管,、水箱,、加壓水泵、電梯,、天線,、供電線路、照明,、鍋爐,、暖氣線路、消防設(shè)施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池、井,、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)（庫(kù)）,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本條例所稱包干制,，是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
本條例所稱酬金制,，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式,。
第六十四條
本條例自2005年1月1日起施行,。
Copyright ? 2017 成都嘉誠(chéng)新悅物業(yè)管理集團(tuán)有限公司 蜀ICP備14030883號(hào)-1
川公網(wǎng)安備 51010402001283號(hào)
網(wǎng)站設(shè)計(jì)：賽門仕博
