青海省物業(yè)管理條例
（2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2015年3月27日青海省人民代表大會常務委員會公告第二十二號公布 自2015年7月1日起施行）
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧,，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律,、行政法規(guī),，結合本省實際,，制定本條例,。
第二條
本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例,。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,，或者通過其他形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動,。
第三條
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
市（州）、縣（市,、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責：
?。ㄒ唬I(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務的指導和監(jiān)督；
?。ǘξ飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì),、服務質(zhì)量,、物業(yè)服務招投標,、物業(yè)服務合同簽訂的監(jiān)督管理；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)信用評價,；
（四）專項維修資金和物業(yè)保修金交存,、使用的監(jiān)督管理,；
（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理,；
?。┪飿I(yè)承接查驗、退出交接活動的指導和監(jiān)督,；
?。ㄆ撸┨幚碓谖飿I(yè)管理活動中的投訴；
?。ò耍┢渌O(jiān)督管理職責,。
縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土資源,、財政、公安,、民政,、衛(wèi)生計生、環(huán)保,、工商,、質(zhì)監(jiān)等有關部門，按照各自職責,，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理和服務工作,。
第四條
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會,、選舉業(yè)主委員會,，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系,。
社區(qū)居（村）民委員會負責指導,、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,，協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關工作。
第五條
街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所,、社區(qū)居（村）民委員會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè),、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責；
?。ǘI(yè)主委員會成立,、換屆過程中出現(xiàn)的問題；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的問題,；
（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題,；
?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第六條
縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃,、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系,，制定扶持政策，加強行業(yè)管理,，提高專業(yè)化水平,，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
第七條
物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理,，規(guī)范行業(yè)行為,，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營,，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關配置
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模,、共用設施設備,、業(yè)主人數(shù)、自然界限,、社區(qū)布局,、社區(qū)建設等因素確定。物業(yè)設施設備共用的,，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。
第九條
建設單位應當在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前,，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi),，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域,，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,。
建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示,。
第十條
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主,、社區(qū)居（村）民委員會的意見，結合社區(qū)居（村）民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條
縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案,。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置,、四至界限、建筑物總面積,、專有部分數(shù)量,、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項,。
第十二條
建設單位新建住宅物業(yè)時,，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置,，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置,。物業(yè)服務用房不包含門崗值班室,。
（二）物業(yè)服務用房應當具備水,、電,、暖、衛(wèi),、采光等基本使用功能和條件,，配置獨立的水、電,、暖等計量裝置,。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米,；房屋建筑總面積超過三萬平方米的,，面積不得低于四十平方米。
物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有,，任何單位和個人不得擅自變更用途,，也不得分割、轉(zhuǎn)讓,、抵押,。
第十三條
城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中,，應當對物業(yè)服務用房建筑面積,、位置等作為規(guī)劃設計指標進行審查。
房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機構,，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,，應當對物業(yè)服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置,。
建設單位應當將相關信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。
第十四條
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電,、供氣,、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置,。信息通信,、消防、電梯,、安全防范,、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。
配套設施不齊全的老舊住宅區(qū),，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造,，實現(xiàn)供水、供電,、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制,。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利,。
第十五條
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電,、供氣,、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工,，并與建設項目同步設計,、同步施工、同步交付,。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的有關工程計價規(guī)定確定,，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工,。
建設單位在竣工驗收后，應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位,。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收,，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修,、養(yǎng)護和更新,。
專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變（配）電、二次供水,、換熱,、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線。
第十六條
本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,、供電,、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權,，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位,。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收,。驗收合格的,，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設施設備的管理、維修,、養(yǎng)護和更新,。
驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范提出整改方案,，經(jīng)整改合格后移交,。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔,。
第三章 業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十七條
房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務,；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議,；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權,；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權,；
?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權,；
?。ň牛┍O(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定,；
（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金,；
?。ㄎ澹┳袷胤课菅b飾裝修的規(guī)定；
?。┲С趾团浜衔飿I(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動,；
（七）按時交納物業(yè)服務費用,；
?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務,。
第十九條
物業(yè)的承租人,、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律,、法規(guī),、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定,，以及其與業(yè)主的約定,，享有相應權利，履行相應義務,。
第二十條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,。
物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門第二十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，符合下列條件之一的,，應當召開首次業(yè)主大會：
（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上,；
?。ǘ┙桓兜姆课萏讛?shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；
?。ㄈ┦滋追课萁桓兑褲M兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上,。
第二十二條
符合成立業(yè)主大會條件的,，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi),，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組,。
籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第二十三條
建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明,、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊,、建筑規(guī)劃總平面圖,、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料,。
第二十四條
籌備組由業(yè)主代表,、建設單位代表、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會代表組成,。籌備組人數(shù)應當為單數(shù),，其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數(shù)的一半,，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任,。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦,。
籌備組應當自成立之日起七日內(nèi),，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。
第二十五條
籌備組應當做好以下籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點和內(nèi)容；
?。ǘ┎輸M管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則,；
?。ㄈ┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,；
?。ㄋ模┲贫I(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法,；
?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
?。┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。
前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當予以答復,；異議成立的,，籌備組應當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。
第二十六條
籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,。
首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
第二十七條
業(yè)主大會討論決定下列事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則,、管理規(guī)約,；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；
?。ㄈ┻x定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案,；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金,；
（六）新建,、改建和重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛?；
（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用,；
?。ň牛┓?、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
第二十八條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的,，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┌俜种陨蠘I(yè)主提議的；
?。ǘI(yè)主委員會委員缺員需要補選的,；
（三）業(yè)主委員會決定集體辭職,，需要重新選舉業(yè)主委員會的,；
（四）物業(yè)服務合同期限屆滿前,，需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè),，或者需要對原物業(yè)服務合同主要事項進行變更的；
?。ㄎ澹┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,；
（六）法律,、法規(guī),、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議十五日前,，將會議的時間,、地點、形式,、議題,、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居（村）民委員會,。
第二十九條
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開,；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的,，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開,；街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主,，并在三十日內(nèi)組織召開。
第三十條
不具備成立業(yè)主大會條件,，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導后仍不能成立的,，可以由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會,、建設單位,、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責,。
物業(yè)管理委員會的人員組成,，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責。
第三十一條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式,。采用集體討論形式的,，應當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主,；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。需投票表決的,，表決意見應由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的,，應當出具委托書,，載明委托事項、委托權限及期限,。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式,。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書,，以備查詢,。
第三十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元,、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,。
第三十三條
業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī),、管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務,；
?。ㄈ嵝墓媸聵I(yè)，責任心強,，公正廉潔,；
（四）具有一定的組織能力和文化水平,；
?。ㄎ澹┚哂信c履行職責相適應的工作時間；
?。┍救思捌浣H屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務,。
第三十四條
業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,。業(yè)主委員會每屆任期三年,，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,。業(yè)主委員會作出的決定,，應書面告知社區(qū)居（村）民委員會。
第三十五條
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告,；
?。ǘI(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（四）業(yè)主委員會委員名單,；
?。ㄎ澹┢渌匾Y料。
業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章,。
第三十六條
業(yè)主委員會履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況,；
?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益,；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用,；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用,；
?。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛,；
?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責,。
第三十七條
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度,，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定,；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項,；
（四）專項維修資金的籌集和使用情況,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用,、經(jīng)營情況；
?。ㄆ撸I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集,、使用情況,；
（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料,。
第三十八條
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權,，決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男袠I(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務的,；
（三）利用委員資格謀取私利的,；
?。ㄋ模┣趾λ撕戏嘁娴模?/span>
?。ㄎ澹┮蚱渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的,。
第三十九條
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
?。ㄒ唬┎辉倬邆錁I(yè)主身份的,；
（二）喪失履行職責能力的,；
?。ㄈ┤温毱陂g被追究刑事責任的；
?。ㄋ模┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十條
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當依法履行職責,，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。
第四十一條
業(yè)主委員會任期屆滿九十日前,，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉,，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的,，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,。
第四十二條
業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi),，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物,，移交新一屆業(yè)主委員會,。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交,，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的,，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會,。
第四十三條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔,。工作經(jīng)費和補貼的籌集,、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤,，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設施設備經(jīng)營所得收益中列支,，但不得從物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收益中列支。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十四條
建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主,、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務,。但投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的,，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十五條
建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的,，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同,，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,，前期物業(yè)服務合同終止。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同,，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容,。
第四十六條
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定,，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設施設備進行查驗,，并由雙方簽字確認查驗記錄。
第四十七條
建設單位應當按照國家有關規(guī)定和商品房買賣合同約定,，移交權屬明確、資料完整,、質(zhì)量合格,、功能完備、配套齊全的物業(yè),。
實施承接查驗的物業(yè),，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格,，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃,、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案,；
（二）供水,、排水,、供電、供氣,、供熱,、信息通信、公共照明,、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成,，供水、供電,、供氣,、供熱已安裝獨立合格的計量表具,；
（三）教育,、郵政,、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育,、環(huán)衛(wèi),、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；
?。ㄋ模┑缆?、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成,，并滿足使用功能要求,；
（五）電梯,、二次供水,、高壓供電、消防設施,、壓力容器,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；
?。┳≌^(qū)分期建設的,，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用,、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十八條
建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料,；
（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證復印件,、附圖,；
（三）竣工總平面圖,，單體建筑,、結構、設備竣工圖,，配套設施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖,、消防驗收等竣工驗收資料；
?。ㄋ模┕灿迷O施設備清單及其安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
?。ㄎ澹┕┧?、供電、供氣,、供熱,、信息通信、有線電視等準許使用文件,；
?。┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
?。ㄆ撸I(yè)主名冊,；
（八）物業(yè)管理必需的其他資料,。
未能全部移交前款所列資料的,，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十九條
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi),，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務合同,；
?。ǘ┡R時管理規(guī)約；
?。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議,；
（四）建設單位移交資料清單,；
?。ㄎ澹┎轵炗涗洠?/span>
?。┙唤佑涗?；
（七）其他與承接查驗有關的資料,。
物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主,。
第五十條
物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,，并妥善保管,。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有,。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi),，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第五章 物業(yè)管理服務
第五十一條
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務,。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得資質(zhì)證書,，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。物業(yè)管理服務從業(yè)人員應當按照國家和省有關規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書或者培訓合格證書,。
省外物業(yè)服務企業(yè)進入本省從事物業(yè)服務活動，應當?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù),。本省物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目,，應當向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十二條
業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式,，選聘物業(yè)服務企業(yè),。
業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會按照國家有關規(guī)定組織招投標,。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決,。
物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導,、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的活動,。
第五十三條
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項,、服務標準,、服務費用、雙方的權利義務,、物業(yè)服務用房,、專項維修資金的管理與使用、合同期限,、違約責任等內(nèi)容進行約定,。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身,、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定,。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案,。
第五十四條
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,，提供下列服務：
（一）物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的維護和管理,；
?。ǘ┕仓刃蚓S護、安全防范,、車輛停放管理,；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修管理服務；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案及相關資料的保管,；
（六）其他物業(yè)管理服務事項,。
第五十五條
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
第五十六條
物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律,、法規(guī)規(guī)定,，委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)機構維修和養(yǎng)護電梯、壓力容器等特種設備,，并向特種設備檢驗檢測機構申請定期檢驗,。
第五十七條
物業(yè)服務收費遵循公平、合理,、質(zhì)價相符的原則,，收費標準應與物業(yè)服務等級、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對應,。具體收費標準和收費事項由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定,。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托,，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定,。
第五十八條
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容,、服務標準、收費標準等事項,。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,，定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示,。
物業(yè)服務費按月計收,，最長預收期限不得超過六個月,，業(yè)主自愿交納的除外。
第五十九條
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務費用的,，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納,；逾期不交納的,，物業(yè)服務企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會進行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟,。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,，從其約定，業(yè)主承擔連帶責任,。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。物業(yè)交付后,，業(yè)主未實際入住使用的,，應交納物業(yè)服務費總額百分之七十的費用。
物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的,，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設遺留問題,、未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務等理由拒交物業(yè)服務費用。
第六十條
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)管理服務,，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用,、不配合管理等為由減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量，不得采取中斷供水,、供電,、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務,。
第六十一條
供水,、供電、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔,；物業(yè)服務企業(yè)使用的,，由物業(yè)服務企業(yè)承擔；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的,，由相關業(yè)主共同承擔,。
專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者停止服務，不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用或者提供無償服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第六十二條
規(guī)劃設計為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主要求停止供熱的,，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費總額百分之五十的費用,?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設施安全運行的不得停止用熱。
具備供熱計量條件的物業(yè)管理區(qū)域,，應當實行供熱計量收費制度,。
第六十三條
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應急預案,。發(fā)生突發(fā)性自然災害,、公共衛(wèi)生事件、火災和供水,、供電,、供氣、特種設備等安全事故時,，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,，應當及時向有關部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作,。
物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時,，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益,。
第六十四條
業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會,，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的,，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同,。決定選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管,。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會,，同時書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,，原物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務的,，物業(yè)服務合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務之日止。
第六十五條
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi),，向業(yè)主委員會履行下列交接義務：
?。ㄒ唬┮平晃飿I(yè)服務用房等共有部分及其附屬設施設備；
?。ǘ┮平槐緱l例第四十八條規(guī)定的資料,；
（三）移交物業(yè)檔案,、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術資料及保養(yǎng)記錄,；
（四）結清預收,、代收和預付,、代付的有關費用；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù),，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域,、停止物業(yè)服務；不得損壞,、隱匿,、銷毀有關資料和財物。
第六十六條
業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的,，應當就管理事項,、管理實施方式、管理責任的承擔,、人員雇傭,、管理費用等事項共同作出約定。
自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務,、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機構統(tǒng)一執(zhí)行管理事務以及業(yè)主共同決定的其他形式進行,。自行管理應當推選管理負責人。
第六十七條
自行管理的業(yè)主委員會,、管理負責人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況,。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會,、管理負責人應當及時答復,。
第六十八條
縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會應當指導幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務工作,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系,。
第六十九條
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，定期對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)條件和服務質(zhì)量進行規(guī)范化考核,。
第七十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米愿淖儼凑找?guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,；
?。ㄈp壞房屋承重結構、主體結構,；
?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構筑物,；
?。ㄎ澹┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；
?。┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒,、腐蝕性,、放射性等危險物品，或者存放,、鋪設超負荷物品,；
（七）排放有毒,、有害物質(zhì),；
（八）隨意堆放,、傾倒,、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒,；
?。ň牛┲圃斐瑯藴实脑胍簟⒄駝踊蛘哂绊戉従硬晒?、通風,；
?。ㄊ┣终季G地、毀壞綠化植物和綠化設施,；
（十一）占用,、堵塞消防通道,、安全出口，損壞消防設施,、器材,；
（十二）違反規(guī)定擺攤設點,、占道經(jīng)營,、停放車輛；
?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；
（十四）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為,。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主,、物業(yè)使用人有權投訴,、舉報，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應當予以勸阻,、制止；勸阻,、制止無效的,，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理,。業(yè)主,、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的,，應當經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后,，依法辦理有關手續(xù)。
因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的,，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀,。
第七十三條
業(yè)主應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準或者房地產(chǎn)權屬證書載明的用途使用物業(yè),，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意后,，依法辦理相關手續(xù),。
住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應當及時告知業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè),。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務費,。
第七十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫,、車位，應當首先滿足業(yè)主的需要,。建設單位應當與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫,、車位的出售、附贈或者出租方式,、租售價格,、租售時間、租售期限等內(nèi)容,。
建設單位不得將物業(yè)配套的車庫,、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫,、車位的,，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要后,，車庫、車位有空余的,，可以臨時出租給其他人,，租賃合同期限不得超過六個月。
第七十五條
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位,，用于業(yè)主停車,。新劃定車位不得占用消防通道,、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,。
車輛停放,、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的,，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。
業(yè)主對車輛停放有保管要求的,，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
第七十六條
利用業(yè)主共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的,，應當經(jīng)業(yè)主大會,、物業(yè)服務企業(yè)、有利害關系的業(yè)主同意后,，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有,，應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的,，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理,，并向其支付報酬。物業(yè)服務企業(yè)應當將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬,，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況,，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第七十七條
執(zhí)行公務的公安,、消防,、救護、搶險,、環(huán)衛(wèi),、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送,、搬家,、維修等服務的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放,，免交停車費,。因業(yè)主需要進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的，免交停車費,。
大型車輛,、載有易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū),。
第七十八條
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約,，并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主,、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議,，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人,。
物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修活動進行監(jiān)督和巡查,，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合,。
第七十九條
物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護,，有關業(yè)主或者使用人應當給予配合,。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責任人承擔。
第八十條
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔物業(yè)的保修責任,。
建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設立的專戶,，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修,。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第七十條
業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護應當遵守法律,、法規(guī),、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益,。
第七十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米愿淖儼凑找?guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
?。ㄈp壞房屋承重結構,、主體結構；
?。ㄋ模┻`法搭建建筑物,、構筑物；
?。ㄎ澹┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^,；
（六）存放不符合安全標準的易燃,、易爆,、劇毒、腐蝕性,、放射性等危險物品,，或者存放、鋪設超負荷物品,；
?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質(zhì),；
（八）隨意堆放,、傾倒,、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒,；
?。ň牛┲圃斐瑯藴实脑胍簟⒄駝踊蛘哂绊戉従硬晒?、通風,；
（十）侵占綠地,、毀壞綠化植物和綠化設施,；
（十一）占用,、堵塞消防通道,、安全出口，損壞消防設施,、器材,；
（十二）違反規(guī)定擺攤設點,、占道經(jīng)營,、停放車輛,；
（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；
?。ㄊ模┓伞⒎ㄒ?guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為,。
違反前款規(guī)定的,，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴,、舉報,，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無效的,，應當及時報告有關行政主管部門,，有關行政主管部門應當及時依法處理。業(yè)主,、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟,。
第七十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的，應當經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后,，依法辦理有關手續(xù),。
因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路,、場地的,，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀,。
第七十三條
業(yè)主應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準或者房地產(chǎn)權屬證書載明的用途使用物業(yè),，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意后,，依法辦理相關手續(xù),。
住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應當及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè),。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務費。
第七十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫,、車位,，應當首先滿足業(yè)主的需要。建設單位應當與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫,、車位的出售,、附贈或者出租方式、租售價格,、租售時間,、租售期限等內(nèi)容。
建設單位不得將物業(yè)配套的車庫,、車位出售給業(yè)主以外的其他人,。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的,，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租,。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后,，車庫,、車位有空余的，可以臨時出租給其他人,，租賃合同期限不得超過六個月,。
第七十五條
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位,，用于業(yè)主停車,。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地,，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,。
車輛停放、收費和管理等事項,，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準,。
業(yè)主對車輛停放有保管要求的,，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
第七十六條
利用業(yè)主共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的，應當經(jīng)業(yè)主大會,、物業(yè)服務企業(yè),、有利害關系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。經(jīng)營所得收益,，屬于全體業(yè)主共有，應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理,，并向其支付報酬,。物業(yè)服務企業(yè)應當將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況,，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。
第七十七條
執(zhí)行公務的公安、消防,、救護,、搶險、環(huán)衛(wèi),、郵遞,、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家,、維修等服務的車輛,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，免交停車費,。因業(yè)主需要進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的,，免交停車費。
大型車輛,、載有易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區(qū),。
第七十八條
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約,，并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主,、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議,，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主,、物業(yè)使用人。
物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修活動進行監(jiān)督和巡查,，業(yè)主,、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合。
第七十九條
物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權益時,，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主或者使用人應當給予配合,。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責任人承擔,。
第八十條
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任,。
建設單位在辦理房屋所有權初始登記前,，應當將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設立的專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修,。
第八十一條
住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,。
專項維修資金的交存,、使用、管理按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行,，接受審計,、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。
第八十二條
專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位,、共用設施設備保修期滿后的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的,，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案,。
第八十三條
發(fā)生下列緊急情況時,，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會,、相關業(yè)主,、社區(qū)居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出緊急情況維修申請報告,，房地產(chǎn)行政主管部門接到報告后,，應當在三個工作日內(nèi)辦理相關手續(xù),。經(jīng)核準后，維修,、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：
?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；
?。ǘ╇娞?、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的,；
?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的,；
?。ㄋ模Ｓ门潘O施因坍塌、堵塞,、爆裂等造成功能障礙,，危及人身、財產(chǎn)安全的,；
?。ㄎ澹┢渌＜肮舶踩臀飿I(yè)使用功能的緊急情況。
發(fā)生前款所列情形,，未按規(guī)定實施維修,、更新和改造的，房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代為維修,，維修費用在專項維修資金中列支,。
第八十四條
已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設施設備管理、維修,、養(yǎng)護和更新等費用,，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支,。
專業(yè)經(jīng)營設施設備發(fā)生故障或者損壞時,，專業(yè)經(jīng)營單位應當及時進行維修、養(yǎng)護和更新,，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主應當予以配合。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護,、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔,，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第七章 法律責任
第八十五條
違反本條例規(guī)定的行為,，法律,、行政法規(guī)已規(guī)定法律責任的,，從其規(guī)定。
第八十六條
建設單位有下列行為之一的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第十二條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務用房的,，責令限期改正,，給予警告，沒收違法所得,，并處十萬元以上五十萬元以下罰款,。
（二）違反本條例第四十四條規(guī)定,，未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，責令限期改正，給予警告,，可以并處十萬元以下罰款,。
（三）違反本條例第七十四條規(guī)定,，未按規(guī)定出售或者出租車庫,、車位的，責令限期改正,；逾期未改正的,，處五萬元以上十萬元以下罰款。
?。ㄋ模┻`反本條例第八十條規(guī)定,，在保修期內(nèi)未按國家規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正,；逾期未改正的,，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第八十七條
供水,、供電,、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位有下列行為之一的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第十五條、第十六條規(guī)定,，無正當理由拒絕,、拖延組織安裝施工、驗收的,，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的,，責令限期改正；影響房屋交付使用,、業(yè)主正常生活或者造成人身,、財產(chǎn)損害的，承擔賠償責任,。
?。ǘ┻`反本條例第十五條、第十六條,、第八十四條規(guī)定,，未履行管理、維修,、養(yǎng)護,、更新義務及承擔相關費用的，責令限期改正,；逾期未改正的,，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
?。ㄈ┻`反本條例第六十一條規(guī)定,，無正當理由拒絕或者停止服務的，責令限期改正,；逾期未改正的,，處二萬元以上十萬元以下罰款。
第八十八條
物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第四十六條規(guī)定，承接物業(yè)未進行查驗的,，責令限期改正,，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
?。ǘ┻`反本條例第四十九條,、第五十一條、第五十三條規(guī)定,，未按照規(guī)定進行備案的,，責令限期改正；逾期未改正的,，處二千元以上五千元以下罰款,。
（三）違反本條例第五十八條規(guī)定,，未按規(guī)定公示有關物業(yè)管理事項的,，責令限期改正,；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款,。
?。ㄋ模┻`反本條例第六十條規(guī)定，未能履行物業(yè)服務合同的約定,，減少物業(yè)服務內(nèi)容,、降低物業(yè)服務質(zhì)量和標準的，責令限期改正,，逾期未改正的,，降低其資質(zhì)等級，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案,；采取中斷供水,、供電、供氣,、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務的,，責令限期改正，逾期未改正的,，處五千元以上二萬元以下罰款,；造成損失的，承擔賠償責任,。
?。ㄎ澹┻`反本條例第六十四條、第六十五條規(guī)定,，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域,，未履行交接義務擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的,，責令限期改正,，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款,；損壞,、隱匿、銷毀有關資料和財物的,，責令限期改正,，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款,；造成損失的,，承擔賠償責任。
（六）違反本條例第七十六條第二款規(guī)定,，未按照要求公布經(jīng)營所得收益收支情況的,，責令限期改正；逾期未改正的,，處五千元以上一萬元以下罰款,。
第八十九條
業(yè)主,、物業(yè)使用人有下列行為之一的,，由相關行政主管部門予以處罰：
（一）違反本條例第七十一條第一款第三項規(guī)定,，損壞房屋承重結構,、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門責令立即改正,，恢復原狀,，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的,，處五萬元以上十萬元以下罰款,。
（二）違反本條例第七十一條第一款第四項,、第五項規(guī)定,，違法搭建建筑物、構筑物,，破壞或者擅自改變房屋外觀的,，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，恢復原狀,，可以處二千元以上一萬元以下罰款,；情節(jié)嚴重的，處二萬元以上十萬元以下罰款,；逾期未改正的,，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復原狀。
?。ㄈ┻`反本條例第七十三條規(guī)定,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào),、處理；協(xié)調(diào),、處理不成的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同工商、環(huán)保、衛(wèi)生等有關行政主管部門責令限期改正,；逾期未改正的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。
第九十條
房地產(chǎn)行政主管部門,、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分,；構成犯罪的,，依法追究刑事責任：
（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的,；
?。ǘ┪窗凑毡緱l例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；
?。ㄈ┪窗凑毡緱l例規(guī)定籌備,、組織召開業(yè)主大會會議的；
?。ㄋ模┻`法實施行政許可或者行政處罰的,；
（五）對物業(yè)管理活動中的投訴,，不及時受理,，依法調(diào)處的；
?。┌l(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的,；
（七）截留,、挪用,、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；
?。ò耍┢渌婧雎毷?、徇私舞弊、濫用職權的行為,。
第八章 附則
第九十一條
本條例下列用語的含義：
?。ㄒ唬┳罱K用戶，是指接受供水,、供電,、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人,。
?。ǘＳ胁糠郑侵肝飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位,、攤位,，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,，能夠明確區(qū)分,；具有利用上的獨立性，可以排他使用,；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體,。
（三）共有部分,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路,、綠地,、公共場所,、公用設施、物業(yè)服務用房,、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設置的車位,；建筑物的基礎、承重結構,、外墻,、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分，消防,、公共照明等附屬設施,、設備，避難層,、設備層或者設備間等結構部分,；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等,。
?。ㄋ模┕灿迷O施設備，是指根據(jù)法律,、法規(guī)和房屋買賣合同,，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯,、天線,、照明、消防設施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等,。
（五）有利害關系的業(yè)主,，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值,、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。
第九十二條
本條例自2015年7月1日起施行,。
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