（2017年11月30日遼寧省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十八次會(huì)議通過(guò)） 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧有序的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),，結(jié)合本省實(shí)際,，制定本條例,。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng),。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理,、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理,、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則,。
第四條 省、市,、縣（含縣級(jí)市,、區(qū)，下同）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,，建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵(lì)政策和措施,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè),。鼓勵(lì)采用新技術(shù),、新方法,，運(yùn)用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量,。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)和市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安,、民政,、財(cái)政、工商,、價(jià)格,、規(guī)劃,、國(guó)土資源、質(zhì)監(jiān),、環(huán)保,、人民防空、城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作,。
第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：
（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,；
?。ǘ┲笇?dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉,；
?。ㄈ┲笇?dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常工作,；
?。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；
?。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系,，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé),。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作,。
第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為,，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員培訓(xùn),，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,。 第二章 物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與建設(shè) 第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先,、相對(duì)集中,、功能完善、資源共享,、便民利民的原則,，以土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ),，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、業(yè)主人數(shù),、自然界限、社區(qū)布局建設(shè),、利于自治管理等因素,。
物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,。規(guī)模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū),，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的,，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,；影響設(shè)施設(shè)備共有功能使用的，不得分割劃分,。
第九條 在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料送交縣物業(yè)行政主管部門(mén)備案，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示和在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示,。
第十條 已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后劃分或者調(diào)整,并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，還應(yīng)當(dāng)征得相應(yīng)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條 縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案,。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置,、四至界限、建筑物總面積,、專有部分?jǐn)?shù)量,、共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng),。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房：
?。ㄒ唬┓课菘偨ㄖ娣e五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置,；
?。ǘ┓课菘偨ㄖ娣e五萬(wàn)平方米以上二十五萬(wàn)平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之三配置,；
（三）房屋總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的,，超過(guò)部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置,；
?。ㄋ模┓制陂_(kāi)發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米,，且集中建設(shè),；
（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上,，相對(duì)集中,，便于開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并具備采光,、通風(fēng),、供水、排水,、供電,、供熱、通信等正常使用功能和獨(dú)立通道,。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房,、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中,，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置,。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主,。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。
物業(yè)服務(wù)用房不得轉(zhuǎn)讓和抵押,，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，任何單位和個(gè)人不得變更用途。
第十四條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可,、竣工驗(yàn)收過(guò)程中,，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查,。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查,；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì),、同時(shí)施工,、同時(shí)交付。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),，應(yīng)當(dāng)通知供水,、供電、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加,；驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理,，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,。
已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,。驗(yàn)收合格的,，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收；驗(yàn)收不合格的,，由市,、縣人民政府組織相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,。
移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,，其維修、養(yǎng)護(hù),、更新和改造等費(fèi)用,，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金中列支,。尚在保修期內(nèi)的,，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。 第三章 業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 第十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主,。
基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為,，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,，可以認(rèn)定為業(yè)主,。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。
第十八條 符合下列條件之一的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣物業(yè)行政主管部門(mén)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
?。ㄒ唬┙桓兜膶Ｓ胁糠置娣e超過(guò)建筑物總面積百分之五十的；
?。ǘ┙桓兜姆课輵魯?shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的,；
（三）自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的,。
只有一個(gè)業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理內(nèi)房屋交付情況定期報(bào)送縣物業(yè)行政主管部門(mén),，并抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。
符合成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的,，縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，也可以由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)或者十人以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立申請(qǐng),；街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知或者申請(qǐng)后六十日內(nèi),，組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并書(shū)面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其及時(shí)報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料,、房屋等建筑物面積清冊(cè),、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料,。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模,、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān),；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣人民政府承擔(dān),。
第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,、居（村）民委員會(huì)代表組成，人數(shù)為七人以上至十五人以下單數(shù),，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定,，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任,。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。百分之二十以上業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換,。
籌備組正式工作前，縣物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),。
第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列相關(guān)條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
?。ǘ┍救恕⑴渑技捌溆H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職,；
?。ㄈo(wú)索取、非法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為,；
（四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金,；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件,。
第二十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容,；
?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則,；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份,，確定業(yè)主人數(shù),、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),；
?。ㄋ模┲贫ㄊ讓脴I(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員選舉辦法,，確定候選人名單,；
?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案等提出異議的,，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改,，并告知異議人,。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立?；I備組在業(yè)主大會(huì)成立后自行解散,。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng):
（一）制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則,；
?。ǘ┻x舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；
?。ㄈ┐_定物業(yè)管理方式，選聘,、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（四）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案,；
（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金,；
?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施,；
?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛?；
（八）制定公共綠地管護(hù)辦法,；
?。ň牛┕灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理,、分配,、使用；
?。ㄊI(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理,、使用,，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn),；
?。ㄊ唬└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定；
?。ㄊ┓?、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)決定前條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前條其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù),，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分面積,，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積,，按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。
（二）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的,，按照一人計(jì)算,。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi),。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的,；
（二）需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,；
?。ㄈ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
?。ㄋ模┕芾硪?guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議義務(wù)的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開(kāi),；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開(kāi)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi),。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集中討論、書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,，也可以采用信息化方式,。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交業(yè)主簽收,；無(wú)法送達(dá)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、權(quán)限及期限,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以以幢、單元或者樓層等為單位,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。
業(yè)主大會(huì)投票表決應(yīng)當(dāng)為實(shí)名投票,。提倡采用信息化手段進(jìn)行投票表決。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位,、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積,。
一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但所代表的業(yè)主人數(shù)為一人,。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,，由其法定代理人行使投票權(quán)。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事,。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)其職責(zé),、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則,、資格,、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定,。
第三十條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域,，或者具備成立條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域,，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，委員候選人由居（村）民委員會(huì),、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員單數(shù)組成,，每屆任期不超過(guò)五年,，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人,，副主任一至二人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
?。ǘ┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，履行業(yè)主義務(wù)；
?。ㄈ┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金,；
（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,；
（五）具有一定的組織能力和文化水平,；
?。┚邆渑c履行職責(zé)相適應(yīng)的時(shí)間；
?。ㄆ撸┍救?、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí),，可以選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員,。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán),。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí),，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ),，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示,。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門(mén)辦理備案：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉決議,；
（二）管理規(guī)約,；
?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員名單,；
?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
符合備案條件的,，縣物業(yè)行政主管部門(mén)自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明,。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén),。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案后，可以持備案證明,、申請(qǐng)人身份證等刻章材料,，到所在地具有公章刻制資質(zhì)的刻章企業(yè)，申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章,。設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事的,，業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)由其保管并監(jiān)督使用,。
業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明等資料向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶，并按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主共有資金的收支,、核銷進(jìn)行統(tǒng)一管理,，不得以個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。
市,、縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo),，提高依法依規(guī)履職能力和管理水平,。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；
?。┒酱贅I(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
?。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,；
（八）調(diào)解業(yè)主之間,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ň牛I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé),，可以委托副主任召集,。
三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次,。
召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議,。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
?。ǘI(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同,；
（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集,、使用情況,；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況,；
?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況,；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料,。
業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄,，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù),。業(yè)主要求出具書(shū)面答復(fù)意見(jiàn)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具,。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：
?。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責(zé)；
?。ǘ┡灿?、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),、停車費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用,，以及索取、非法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益,、報(bào)酬；
?。ㄋ模┐驌?、報(bào)復(fù)、誹謗,、陷害有關(guān)投訴,、舉報(bào)人；
?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng),；
（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為,。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé),，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員資格,。
第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū),，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù),。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)放工作津貼。工作經(jīng)費(fèi)籌集,、管理和使用辦法由業(yè)主委員會(huì)提出,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年度業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況,，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的,，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,，應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì),。
推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。
第三十九條 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主,，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的,，委員、候補(bǔ)委員資格自行終止,。
有下列情況之一的,，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
?。ㄒ唬┮詴?shū)面形式向業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)提出辭職的；
?。ǘ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的,；
（三）不履行業(yè)主義務(wù)的,；
?。ㄋ模o(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
?。ㄎ澹┍救?、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；
?。┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，完成換屆選舉；逾期未完成的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織完成,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料,、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物予以移交,。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交,；必要時(shí),，由公安機(jī)關(guān)依法給予協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財(cái)物,。 第四章 前期物業(yè)管理 第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受縣物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過(guò)三年,，并報(bào)縣物業(yè)行政主管部門(mén)備案,。合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,。更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘,；建筑面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的,，經(jīng)縣物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘,。
第四十二條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，由市、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)制定,，并定期公布,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn),。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第四十三條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制,、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng),，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí),，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加,。
第四十四條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)竣工綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買(mǎi)受人辦理物業(yè)交付手續(xù),。將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。
已交付業(yè)主的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān),。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān),。
前款所稱交付是指按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間,，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù),。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,，視為交付,。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦完相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn),。
第四十五條 新建物業(yè)交付使用前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn),；未經(jīng)承接查驗(yàn)的，不得交付使用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè),。
現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)資料,；未能全部移交的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交時(shí)限。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi),，持下列文件向縣物業(yè)行政主管部門(mén)辦理備案：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┡R時(shí)管理規(guī)約,；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,；
?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；
?。ㄎ澹┎轵?yàn)記錄,；
（六）交接記錄,；
?。ㄆ撸┢渌c承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄歸檔,，建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案,，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,，業(yè)主有權(quán)查閱,、復(fù)印,。 第五章 物業(yè)服務(wù) 第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
（一）根據(jù)法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理,；
（二）依照國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用,；
（三）勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為,；
?。ㄋ模┛梢詫ｍ?xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利,。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù),；
?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng),；
?。ㄈ┙邮軜I(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù),；
（四）協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng),；
?。ㄎ澹┦芪泄芾黼娞荨⑾涝O(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)履行安全管理職責(zé),；
（六）法律,、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù),。
第五十條 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式,。提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任,、雙方權(quán)利義務(wù),、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容,。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同省工商行政管理部門(mén)制定,。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后,，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整。
前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜,。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同,；不續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書(shū)面告知合同另一方,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告，并書(shū)面告知縣物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。
第五十三條 業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止二十日前,，向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財(cái)物,，辦理完交接手續(xù)：
（一）物業(yè)承接查驗(yàn)檔案,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修,、運(yùn)行,、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案,；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；
（四）清算后的預(yù)收,、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè),、票據(jù)；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。
第五十四條 縣物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管,。
在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止前,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù),。在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時(shí),，拒不撤離物業(yè)管理區(qū)域的，縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤離,，逾期不撤離的,，將其行為記入誠(chéng)信檔案。違反治安管理法律,、法規(guī)的,，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安處罰。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟,。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后,，仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表申請(qǐng),，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理,。在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔,、秩序維護(hù)等服務(wù),，服務(wù)期限協(xié)商確定，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),，依法在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)事項(xiàng),、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況公示,。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,，定期如實(shí)公示并接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主委員會(huì)核查,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年,。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取履約保證金,，收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交等方式，督促其限期交納,；逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，人民法院按照有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用信息系統(tǒng)。
物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示計(jì)量值向其收取費(fèi)用（未安裝供熱計(jì)量器具的除外）,，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失,。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈,、人民防空工程,、車庫(kù)、電梯,、二次供水,、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi),，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),。洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水,、用電,、用氣、用熱除外,。物業(yè)服務(wù)用房的供熱費(fèi)用按照居民使用價(jià)格收取,。雙方合同另有約定的，從其規(guī)定,。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。
第六十條 市、縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度,，公布投訴方式,，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人的投訴，及時(shí)答復(fù)處理結(jié)果,。經(jīng)核查屬實(shí)的,，縣物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其限期整改,。
縣城市管理執(zhí)法,、公安、價(jià)格,、工商,、環(huán)保、衛(wèi)生,、規(guī)劃,、園林等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,、治安消防,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生,、房屋使用,、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式,，依法處理違法行為,；有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理,，并答復(fù)投訴人,。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，采取網(wǎng)絡(luò)信息化安全防范措施,，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。公安派出所應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范的監(jiān)督指導(dǎo)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，導(dǎo)致業(yè)主,、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn),、個(gè)人隱私受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)人身,、財(cái)產(chǎn)、個(gè)人隱私安全有特殊保護(hù)要求的,，由業(yè)主,、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù),，加強(qiáng)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由,，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水,、供電、供氣,、供熱,，阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域以及實(shí)施其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定,，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi),，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的,，業(yè)主有權(quán)拒絕,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定,，以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的,，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟,，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。
第六十三條 物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量考核和信用評(píng)價(jià)體系,，定期組織對(duì)其進(jìn)行考核，聽(tīng)取業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)的評(píng)價(jià)意見(jiàn),，并將考核結(jié)果向社會(huì)公布,。
推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制,。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立,、客觀,、公正的原則,。物業(yè)行政主管部門(mén)、業(yè)主,、居（村）民委員會(huì),、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量,、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量考核結(jié)果可以作為企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，并與物業(yè)服務(wù)評(píng)估結(jié)果作為確定下一年度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù),。考核評(píng)價(jià)和評(píng)估辦法由省物業(yè)行政主管部門(mén)制定,。
第六十四條 實(shí)行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度,。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門(mén),、公安派出所,、司法所、居（村）民委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加,。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
（一）具備成立業(yè)主大會(huì)條件而未依法成立,；
?。ǘI(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員不足半數(shù)或者未依法換屆,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤離和辦理交接手續(xù)；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的糾紛,；
（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng),。
第六十五條 經(jīng)業(yè)主共同或者業(yè)主大會(huì)決定,，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理,。決定實(shí)施自行管理的,，應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng),、管理實(shí)施方式,、管理責(zé)任的承擔(dān)人、人員雇傭等事項(xiàng)作出決定,。 第六章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第六十六條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分以外的共有部分,，享有共有和共同管理的權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由,，不承擔(dān)義務(wù),。
第六十七條 業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)所得的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金,，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi),。
業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意,。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有,，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬,，獨(dú)立核算,，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督,。
第六十八條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛,。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定,，不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行,。
規(guī)劃、公安交通,、消防等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位施劃的指導(dǎo),。
第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要,，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位,、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)公開(kāi),；業(yè)主要求承租的,，建設(shè)單位不得拒絕。
在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后還有剩余車位,、車庫(kù)的,，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月,。
第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的,，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開(kāi)放,。建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng),，法律,、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定,。
人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi),、租金,，應(yīng)當(dāng)保障該工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。
第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┭b修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu),；
（二）侵占,、損壞物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄈ┻`法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；
?。ㄋ模┥米愿淖兘ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施用途,；
（五）擅自改變房屋外觀,；
?。┻`反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě),、刻畫(huà)或者懸掛,、張貼宣傳品；
?。ㄆ撸┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
?。ò耍┣终?、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施；
?。ň牛┻`反規(guī)定傾倒垃圾,、污水和雜物，焚燒垃圾,；
?。ㄊ┻`反規(guī)定停放車輛；
?。ㄊ唬┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn),、占道經(jīng)營(yíng)；
?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)寵物,、家畜家禽,；
（十三）違反規(guī)定種植果樹(shù),、蔬菜,；
（十四）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門(mén),。有關(guān)行政主管部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理,。
第七十二條 業(yè)主,、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人,，業(yè)主,、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守,。
第七十三條 物業(yè)出租的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人,、出租期限,、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第七十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限,，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分和共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況,，予以保修,。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門(mén)反映,，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法監(jiān)管,。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān),。
電梯,、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù),，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修和養(yǎng)護(hù),，確保使用安全。
第七十五條 物業(yè)維修,、更新時(shí),，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,；因阻撓維修,、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主,、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)賠償。
第七十六條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的除外,。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,，在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè),，由建設(shè)單位先行交存。
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新,、改造,，不得挪作他用,。市物業(yè)行政主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少向業(yè)主公布一次住宅專項(xiàng)維修資金的交存,、使用,、增值、結(jié)存等情況,。
第七十七條 未建立首期住宅專項(xiàng)維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市的相關(guān)規(guī)定,、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集。
業(yè)主大會(huì)成立前,，住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)行政主管部門(mén)代行管理,。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,，選擇自行管理或者代行管理,。選擇自行管理的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,，接受物業(yè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督,。
住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)交、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定,。
第七十八條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決,，也可以采取異議表決,，即根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的,，視為表決通過(guò),。
第七十九條 物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及安全情形之一,，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的,，由業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意,，報(bào)送物業(yè)行政主管部門(mén)于三個(gè)工作日內(nèi)審核同意后使用：
?。ㄒ唬┪菝妗⑼鈮w防水損壞造成滲漏的；
?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松戆踩?；
（三）消防設(shè)施損壞的,；
?。ㄋ模┕沧o(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的；
?。ㄎ澹求w外立面有脫落危險(xiǎn)的,；
（六）共用排水設(shè)施因坍塌,、堵塞,、爆裂等造成功能障礙，危及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的,；
（七）其他危及房屋安全的情形,。
應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有部分面積分?jǐn)偭兄?，使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向相關(guān)業(yè)主進(jìn)行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的,，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支,。
第八十條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)配套設(shè)施不齊全,、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治,，并向社會(huì)公布改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃。老舊住宅區(qū)的范圍由市,、縣人民政府確定并公布,。
鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，按照改造整治規(guī)劃,，可以建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車庫(kù),、車位,，經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)改造整治資金不足或者納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第八十一條 縣物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促,、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者業(yè)主自行管理,。 第七章 法律責(zé)任 第八十二條 違反本條例,，法律、法規(guī)有規(guī)定的,，從其規(guī)定,；造成他人損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。
第八十三條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，違反法律,、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的,，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的,，依法追究相關(guān)責(zé)任,。
第八十四條 違反本條例規(guī)定的，按照下列規(guī)定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第十五條規(guī)定,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未接收的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,；
?。ǘ┻`反本條例第十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照通知要求,，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,；
（三）違反本條例第二十條規(guī)定,，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款,；
?。ㄋ模┻`反本條例第五十三條、第五十四條規(guī)定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期移交資料,、財(cái)物或者擅自撤離的，由物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定的,，由物業(yè)行政主管部門(mén)或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門(mén)按照下列規(guī)定予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反第一款第一項(xiàng)規(guī)定，裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,，責(zé)令限期改正,，恢復(fù)原狀，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償,；
?。ǘ┻`反第一款第二項(xiàng)規(guī)定，侵占,、損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正,、恢復(fù)原狀,，并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬(wàn)元以下罰款；對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款,；
?。ㄈ┻`反第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途,，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào),、處理；協(xié)調(diào)處理不成的,，責(zé)令限期改正,、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴(yán)重的,，可處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款,；
（四）違反第一款第三項(xiàng),、第五項(xiàng)至十二項(xiàng)規(guī)定的,，依照相關(guān)法律,、法規(guī)實(shí)施行政處罰。
第八十六條 違反本條例規(guī)定,，物業(yè)行政主管部門(mén),、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門(mén)及其工作人員有下列情形之一，由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：
?。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé),，造成嚴(yán)重社會(huì)不良影響的；
?。ǘ┪窗凑找?guī)定及時(shí)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，造成不良后果的,；
?。ㄈ┪窗凑找?guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理,、依法處理的,；
（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的,；
?。ㄎ澹┙亓簟⑴灿?、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專項(xiàng)維修資金的,；
（六）其他玩忽職守,、徇私舞弊,、濫用職權(quán)的行為。 第八章 附 則 第八十七條 本條例下列用語(yǔ)的含義是：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)使用人,，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；
?。ǘ┕灿貌课?，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳,、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井,、樓梯間,、地面架空層、走廊通道等,；
?。ㄈ┕灿迷O(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、照明設(shè)施,、鍋爐,、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施,、綠地,、道路、區(qū)域圍護(hù),、避雷裝置,、渠、池,、湖,、井,、露天廣場(chǎng),、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、自行車棚,、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等,；
（四）專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,，是指變（配）電,、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓,、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,；
（五）最終用戶,，是指接受供水,、供電、供氣,、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人,。
第八十八條 本條例自2018年2月1日起施行,。2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。 |
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