南昌市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2009年12月23日南昌市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 2010年3月31日江西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準(zhǔn) 2010年4月9日南昌市人民代表大會常務(wù)委員會公告第5號公布 自2010年7月1日起施行）
目錄
第一章總則
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第三章前期物業(yè)管理
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第六章法律責(zé)任
第七章附則
第一章總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，營造安全,、舒適,、文明,、和諧的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例,。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條
市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。
建設(shè),、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、物價、公安,、環(huán)境保護(hù),、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作,。
第四條
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉,、換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系,。社區(qū)居民委員會,、村民委員會協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作,。
第五條
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理,，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營和服務(wù),，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第六條
市和區(qū),、縣人民政府對配套設(shè)施不齊全,、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造,，逐步推行物業(yè)管理,。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第七條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
第八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),；
（二）提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議,；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；
（四）參加業(yè)主大會會議,，行使投票權(quán),；
（五）選舉業(yè)主委員會成員,，并享有被選舉權(quán),；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用,；
?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,；
（五）遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求,；
?。┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場地,、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素,。物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé),。
第十二條
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約,；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金,；
（六）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。
業(yè)主大會決定前款第五項(xiàng),、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,。
新建物業(yè)達(dá)到前款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布,。
第十四條
符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。
街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求后二十日內(nèi),，會同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組,。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成,，其中,，業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后,，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，公告時間不得少于十五日。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,，提供業(yè)主名冊,、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物,、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）和已籌集的專項(xiàng)維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件,。
第十五條
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容,；
（二）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；
?。ㄈ└鶕?jù)業(yè)主名冊確認(rèn)業(yè)主身份,；
?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。
前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
業(yè)主大會籌備組履行職責(zé)的期限,，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十六條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容,。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業(yè)主負(fù)責(zé)收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見,，提交業(yè)主大會,。
第十七條
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主委員會的組成和成員任期,、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、召開業(yè)主大會臨時會議的條件,、業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項(xiàng),。
第十八條
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理,，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,，業(yè)主的共同利益和義務(wù)，以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。
第十九條
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng),，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同,；
（三）聽取業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┙M織籌集專項(xiàng)維修資金,，并監(jiān)督使用；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),；
（六）召集業(yè)主大會會議,，進(jìn)行業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選,；
（七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約,；
（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋,；
?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會不履行前款第二項(xiàng),、第六項(xiàng)職責(zé)的,，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成,，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo),、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會,。
第二十條
業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。
選舉業(yè)主委員會成員時,，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員,。業(yè)主委員會成員缺員時，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ),。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選。
分期開發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會會議召開條件時,，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員,，以后各期交付使用時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員,。
第二十一條
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章,；
（二）具有完全民事行為能力,；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),；
（四）身體健康,，熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔,，具有一定組織能力,；
（五）能保證必要的工作時間,；
?。┍救恕⑴渑家约爸毕涤H屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職,。
第二十二條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,，并提交下列資料：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報(bào)告,；
?。ǘI(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ㄈI(yè)主委員會成員的基本情況,。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的,，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第二十三條
經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要時,，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議,。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,。
第二十四條
業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止,。
有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：
?。ㄒ唬┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的,；
（二）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的,；
?。ㄈ┤温毱陂g，被依法追究刑事責(zé)任的,；
?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；
?。ㄎ澹┯芯懿唤患{物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的,；
（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的,。
第二十五條
業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉,。無正當(dāng)理由逾期未換屆的,，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作,。業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會,。
第二十六條
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。
第二十七條
業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),；有物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支,。經(jīng)費(fèi)籌集,、管理、使用的辦法由業(yè)主大會決定,。
業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布,，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十八條
物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會議制度,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū),、縣房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)組織召集，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門等各方代表組成,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；
?。ǘI(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題,；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛,。
第三章前期物業(yè)管理
第二十九條
在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。
第三十條
建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,，對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù)、管理,，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示,。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束,。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。
第三十一條
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,。
投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項(xiàng)目,，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十二條
住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：
?。ㄒ唬╊A(yù)售的，在申請《商品房預(yù)售許可證》前,；
?。ǘ┈F(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前,；
?。ㄈ┓浅鍪鄣模诮桓妒褂弥掌鹁攀涨?。
第三十三條
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間,、標(biāo)準(zhǔn)和方式,。
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案,。
第三十四條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房,；三萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米,。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上具備水,、電、采光,、通風(fēng)等基本設(shè)施的房屋,。地下室、車庫（棚）,、樓梯間,、垃圾房、變電室,、設(shè)備間,、架空層、公共門廳,、過道,、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房,。
業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中安排,，其建筑面積不少于二十平方米。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃,，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì),、同步施工、同步交付使用,。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積,，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查內(nèi)容。
第三十五條
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公,、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十六條
建設(shè)單位在交付物業(yè)前,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房,、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水,、電計(jì)量器具,。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改。
第三十八條
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會,。
第三十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟動工作提供必要的條件,。
第四十條
物業(yè)竣工驗(yàn)收合格且符合合同約定交付條件的,，方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人交納,；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納,。
建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后,，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付,，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付,，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用,。
建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時間不得少于二個月,。
第四十一條
建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書,，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任,。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓,、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動,，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)主管部門備案,。
第四十三條
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、轉(zhuǎn)借。
第四十四條
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,。
第四十五條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用,、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用,、物業(yè)管理用房,、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定并公示,。
物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括：
?。ㄒ唬┕灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備的使用、維修,、養(yǎng)護(hù)和管理,；
（二）電梯,、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù),；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地,、樹木,、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的管理；
?。ㄎ澹┸囕v行駛和停放秩序的服務(wù),、管理；
?。┕仓刃蚓S護(hù),、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；
?。ㄆ撸闃I(yè)主提供日常生活服務(wù)和便利,；
（八）物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理,。
第四十六條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。雙方不再續(xù)約的，合同終止前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十七條
業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務(wù)合同,。一方違約,，另一方可以依照物業(yè)服務(wù)合同追究違約方的責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同,。
物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi),。
第四十八條
物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財(cái)物：
（一）本條例第三十八條規(guī)定的資料,；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)期間改造,、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；
?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)移交的財(cái)物,、資料,。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物,。
第四十九條
業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會做好交接工作，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒不交接,；新物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定的時間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù),。
第五十條
物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照公平、合理以及服務(wù)費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示,，并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣價格主管部門備案,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的,，可以另行收費(fèi)。
第五十一條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。
電梯,、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平,、合理分?jǐn)?，并定期公布?/span>
第五十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。
供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。
第五十三條
房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,，建立投訴受理制度，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的教育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共建筑和共用設(shè)施,，不得擅自改變用途,。
任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路,、場地，損害業(yè)主的共同利益,。
第五十五條
供水,、供電、供氣,、通信,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,，臨時占用,、挖掘道路場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。
第五十六條
利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,，收益和使用情況應(yīng)當(dāng)公示。
第五十七條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途使用住宅,，不得擅自改變住宅的使用用途,。
業(yè)主改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，并征得利害關(guān)系人的同意。
第五十八條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,，并與其簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu),；
（二）破壞或者擅自改變墻體外觀,；
?。ㄈ┻`反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,；
?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草樹木,；
?。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物,、高空拋物,；
（六）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼,、涂寫、刻畫,；
?。ㄆ撸┏^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；
?。ò耍┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì),，堆放易燃易爆物品；
?。ň牛┱加?、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口,、消防車通道,，損壞或者挪用消防設(shè)施；
?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；
（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時,，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴,、舉報(bào),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無效的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政部門。有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)及時處理,，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合。
第六十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位,、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,。
出租規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位,、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主,、物業(yè)使用人,。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后,，出租給其他人的,，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十一條
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意,。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費(fèi),。場地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有,，主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等,。場地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法,，由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，可以由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行制定,。場地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示,。
業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動車輛保管合同,。
機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示,。未成立業(yè)主大會的,，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
第六十二條
物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新時，相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修,、更新,，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償,。
因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新等原因,，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償,。
第六十三條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。
專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按幢建帳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，不得從專項(xiàng)維修資金中列支,。
住宅專項(xiàng)維修資金管理由市人民政府依照國家和省有關(guān)規(guī)定予以規(guī)范。
第六章法律責(zé)任
第六十四條
違反本條例規(guī)定的行為,，法律,、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)部門依法處罰,。
第六十五條
違反本條例規(guī)定,，建設(shè)單位出售物業(yè)時未向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；拒不改正的,，處三千元以上一萬元以下罰款。
第六十六條
違反本條例規(guī)定,，業(yè)主委員會成員資格終止或者業(yè)主委員會換屆后,，未在規(guī)定的時間內(nèi)將保管的資料、印章和財(cái)物移交的,，房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,；業(yè)主委員會也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財(cái)物毀壞,、滅失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十七條
違反本條例規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的,，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款,。
第六十八條
違反本條例規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書的,，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款,。
第六十九條
違反本條例規(guī)定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒不交接的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬元以上十萬以下罰款。
第七十條
違反本條例規(guī)定,，對未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的電梯,、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未定期公布的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處一千元以上五千元以下罰款。
第七十一條
違反本條例規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝飾裝修保證金的,，由價格主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處二千元以上五千元以下罰款,。
第七十二條
房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán),、循私舞弊的,，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第七章附則
第七十三條
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,，一個專有部分按一人計(jì)算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,，按一人計(jì)算,。
第七十四條
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，由市房產(chǎn)主管部門制定,。
物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本,，由市房產(chǎn)主管部門會同市工商行政管理部門制定。
第七十五條
業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的,，可以參照本條例執(zhí)行,。
第七十六條
本條例自2010年7月1日起施行。
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