宿遷市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（2017年10月27日宿遷市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議制定 2017年12月2日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn) 2017年12月8日宿遷市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第6號(hào)公布 自2018年6月30日起施行）
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主自我管理組織
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第三章 新建物業(yè)的前期管理
第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)
第二節(jié) 前期物業(yè)的承接查驗(yàn)
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)用房
第四章 物業(yè)服務(wù)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與收益
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)的使用
第二節(jié) 物業(yè)的維護(hù)
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù),、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng),，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條
市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度,，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題。
第四條
市,、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是物業(yè)管理行政主管部門,。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,?？h（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。開發(fā)區(qū),、園區(qū),、旅游度假區(qū)托管的區(qū)域，其物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作由市,、縣（區(qū)）人民政府確定的部門負(fù)責(zé),。
城市管理、價(jià)格,、規(guī)劃,、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,、民防,、環(huán)境保護(hù)、水務(wù),、工商（市場監(jiān)督）等行政主管部門按照各自職責(zé),，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,，并明確物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)和專職人員。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作,。
第五條
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)人員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理與服務(wù)水平,，所需經(jīng)費(fèi)列入本級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算,。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范。
第六條
物業(yè)管理實(shí)行信用管理制度,，對與物業(yè)管理相關(guān)的各方利益主體的失信行為進(jìn)行懲戒,。
第二章 業(yè)主自我管理組織
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第七條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記,，但基于買賣,、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人,，在物業(yè)管理和服務(wù)中視為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）行使權(quán)利,，履行義務(wù)。
第八條
業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立,，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)履行業(yè)主大會(huì)職責(zé),。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立,。
第九條
業(yè)主代表大會(huì)代表一般不少于三十人,，由業(yè)主按樓（幢）、單元,、樓層為單位推選產(chǎn)生,，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表。
第十條
符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到或者超過百分之五十的；
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到或者超過百分之五十的,；
符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定的程序籌備成立業(yè)主大會(huì),。
第十一條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前,，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開立的專有賬戶,，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布,，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位,，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行監(jiān)督,。
第十二條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位,、公安機(jī)關(guān),、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)等派員組成,，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任,。
籌備組由五至十一人的單數(shù)成員組成。其中,，業(yè)主成員不少于籌備組成員總數(shù)的百分之六十,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
第十三條
籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
?。ǘ┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職,；
?。ㄈo索取、非法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為,；
（四）無嚴(yán)重失信行為,；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件,。
籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)從遵守臨時(shí)管理規(guī)約,、履行業(yè)主義務(wù)，并且本人及其配偶,、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職的業(yè)主中產(chǎn)生,。
第十四條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議,，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開,。有下列情形之一的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的,；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,。
業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開,。逾期仍不組織召開的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開，并公告全體業(yè)主,。
除業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）外,，其他任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十五條
下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約,；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員,；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用,、代收代交費(fèi)用收費(fèi)方案,，公攤費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?/span>
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
?。├m(xù)籌和使用住宅專項(xiàng)維修資金；
?。ㄆ撸└淖児灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的用途，改建,、重建建筑物附屬設(shè)施,；
（八）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式,，管理、使用公共收益,；
?。ň牛┯嘘P(guān)行使共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。
業(yè)主大會(huì)作出前款第七項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)議事方式,、表決程序等作出約定,；成立業(yè)主代表大會(huì)的，還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的推選方式,、表決辦法等作出約定,。
第十六條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者運(yùn)用電子信息平臺(tái)等形式召開,，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積百分之五十以上且占總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主參加,。討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律,、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序,、方式和辦法執(zhí)行。
市,、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立電子信息平臺(tái),，為業(yè)主大會(huì)的召開和討論、表決有關(guān)事項(xiàng)提供服務(wù),。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十七條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
業(yè)主委員會(huì)以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第十八條
業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)成員組成,，每屆任期三至五年,，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；
不具有完全民事行為能力的；
依法被限制人身自由的,；
?。ㄋ模┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的,；
?。ㄎ澹p壞房屋承重結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌、違法搭建,，或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,；
（六）侵占綠地,、毀損綠化設(shè)施的,；
（七）違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物的,；
?。ò耍┪窗凑找?guī)定或者約定交納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金的；
?。ň牛┯袊?yán)重失信行為的,；
（十）有其他違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，或者不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款第一項(xiàng),、第二項(xiàng),、第三項(xiàng)情形的，其委員資格自行終止,；有前款其他情形之一的,，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),，決定終止其委員資格,。
業(yè)主委員會(huì)成員存在第二款所列情形，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不終止相關(guān)成員委員資格的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)終止相關(guān)成員的委員資格,。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)通過的相關(guān)文件和資料到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù),。
文件和資料齊全的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)文件和資料抄送縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門,、公安機(jī)關(guān),、居（村）民委員會(huì)。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿一個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，進(jìn)行換屆選舉，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì),。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)不按期組織換屆選舉的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)作出成立該物業(yè)管理區(qū)域換屆改選小組的決定,，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組應(yīng)當(dāng)由業(yè)主,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)等派員組成,，組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任,。換屆改選小組由五至十一人的單數(shù)成員組成，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于換屆改選小組人數(shù)的百分之六十,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生,。
成立換屆改選小組的決定、換屆改選小組的成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
第二十一條
除發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,，需要立即使用專項(xiàng)維修資金對物業(yè)進(jìn)行維修、更新,、改造外,，換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng),，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十二條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、業(yè)主名冊、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管,。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述資料物品的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的材料物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì),。
資料物品的移交,、保管、使用應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)確認(rèn)手續(xù),。業(yè)主委員會(huì)不移交材料物品的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期移交。
第二十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，主動(dòng)接受居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,。業(yè)主委員會(huì)依照業(yè)主大會(huì)授權(quán)作出涉及業(yè)主共同利益的決定之前,，應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)居（村）民委員會(huì)的意見和建議。居（村）民委員會(huì)對于業(yè)主委員會(huì)損害業(yè)主共同利益的行為,，可以要求業(yè)主委員會(huì)糾正,，并報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,，可以給予業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼,，所需經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支。相關(guān)經(jīng)費(fèi)的使用情況,，每年應(yīng)當(dāng)至少向全體業(yè)主公布一次,。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第二十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì),，作為物業(yè)管理的臨時(shí)機(jī)構(gòu),，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）不具備本條例第十條規(guī)定的成立業(yè)主大會(huì)條件的,；
?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能成立的,；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)半年以上、無法正常開展工作,，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì),，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍然不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
第二十五條
物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立,，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì),、建設(shè)單位等派員組成,，物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任,。
物業(yè)管理委員會(huì)由九至十三人的單數(shù)成員組成,，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生,。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主成員不得有本條例第十八條第二款所列情形,。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十六條
物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起十日內(nèi),，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門,。
物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會(huì)恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé)，自動(dòng)解散,。
第三章 新建物業(yè)的前期管理
第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)
第二十七條
新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,。前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé),，前期物業(yè)管理的臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定。
第二十八條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建筑工程施工許可證三十日內(nèi),，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,。分期開發(fā)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/span>
第二十九條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的,，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
多層住宅總建筑面積少于三萬平方米,；
多層,、高層混合住宅總建筑面積少于二萬平方米；
?。ㄈ┲挥懈邔幼≌铱偨ㄖ娣e少于一萬平方米,；
（四）投標(biāo)人少于三人,。
第三十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽定前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi),，持下列資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）中標(biāo)通知書或者物業(yè)管理行政主管部門同意采取協(xié)議方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的文件,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┢髽I(yè)營業(yè)執(zhí)照,；
（四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他資料,。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
第三十一條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)規(guī)約作為房屋買賣合同的附件,。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、起止時(shí)限以及合同終止的處理方式等內(nèi)容,。
第三十二條
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,，但業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第三十三條
前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的由建設(shè)單位承擔(dān)。
前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。
第三十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬﹨⑴c工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議,；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置,、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議,，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作,；
?。ㄈ┙⑽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案,；
?。ㄋ模└鶕?jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),；
?。ㄎ澹┡浜辖值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門做好業(yè)主大會(huì)的成立工作,。
第二節(jié) 前期物業(yè)的承接查驗(yàn)
第三十五條
前期物業(yè)承接時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。
在物業(yè)承接查驗(yàn)過程中和辦理承接手續(xù)時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加，并接受其監(jiān)督,?？h（區(qū)）物業(yè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到邀請后,，應(yīng)當(dāng)派員參加,。
建設(shè)單位在商品房交付之前，應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)結(jié)果等相關(guān)資料報(bào)送市,、縣物業(yè)管理行政主管部門,。
第三十六條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
?。ㄋ模I(yè)主名冊,；
（五）房屋勘測成果報(bào)告,；
?。┪飿I(yè)管理所需要的其他資料。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成之日起三十日內(nèi),，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù),，并將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,。
第三十八條
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保存業(yè)主信息資料，不得遺失,、泄露業(yè)主信息資料,，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
第三十九條
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管,。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿或者終止之日起十日內(nèi),，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認(rèn)下向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料。
第四十條
新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例（不低于一百平方米）配置物業(yè)服務(wù)用房,，其中業(yè)主活動(dòng)用房不低于三十平方米。
第四十一條
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上,、二層以下,，相對集中、獨(dú)立門戶,，由建設(shè)單位裝修并具備水,、電等基本使用功能的房屋。
電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾房（道）、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳、過道,、地下室,、車庫（棚）、架空層,、夾層和人防工程等,，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房,。
物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主,，不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，不得挪作他用或者改變房屋性質(zhì),。
第四十二條
規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。
物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行核實(shí),。
分期開發(fā)的新建物業(yè)尚未建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)當(dāng)在本期商品房交付使用前提供不低于規(guī)劃用于物業(yè)服務(wù)用房面積的房屋作為物業(yè)服務(wù)臨時(shí)用房,。在后期建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房交付前,，臨時(shí)用房不得銷售。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第四十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,。住所地不在本行政區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)入本市,、縣從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的,，可以依法設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，辦理工商登記,。
市,、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，實(shí)施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行基本目錄庫制度,，經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入基本目錄庫。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái),，為業(yè)主和建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),。經(jīng)過工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請加入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。鼓勵(lì)業(yè)主通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第四十五條
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理,。項(xiàng)目經(jīng)理不得隨意更換，更換項(xiàng)目經(jīng)理的,，應(yīng)當(dāng)事先征求業(yè)主委員會(huì)意見,。
第四十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口的顯著位置公示：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等；
?。ǘ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱,、資質(zhì),、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
?。ㄈ┕彩找娴姆峙浜褪褂们闆r,；
（四）各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)分?jǐn)傊С雒骷?xì),；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)客服電話，項(xiàng)目經(jīng)理姓名及聯(lián)系方式,；
?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù),，并根據(jù)業(yè)主要求提供合同、賬務(wù),、票據(jù)等資料查詢,。
第四十七條
物業(yè)服務(wù)合同期滿或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù),，并向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按照本條例第三十六條規(guī)定移交的資料；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房,、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修,、養(yǎng)護(hù)資料,；
（五）利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料,，預(yù)收的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用交納記錄等資料；
?。┢渌麘?yīng)當(dāng)移交的資料,。
第四十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）實(shí)施物業(yè)服務(wù)與管理；
?。ǘ┲浦刮飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理法律,、法規(guī)、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為,；
?。ㄈ┪袑I(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；
?。ㄋ模┽槍ξ飿I(yè)管理的重大事項(xiàng),，要求業(yè)主委員會(huì)給予必要的配合和協(xié)助。
第四十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
?。ㄒ唬p少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積,，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
?。ǘ⒁粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人,；
（三）挪用住宅專項(xiàng)維修資金,；
?。ㄋ模┥米愿淖兾飿I(yè)服務(wù)用房用途；
?。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途,；
（六）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地，損害業(yè)主共同利益,；
?。ㄆ撸┥米岳梦飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
?。ò耍┡c物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；
?。ň牛┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
第五十條
被依法,、依約解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域,。
第五十一條
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照自愿,、公平,、擇優(yōu)的原則選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。
物業(yè)管理區(qū)域沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以從應(yīng)急備選庫中挑選物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù),。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不得超過半年，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支,。
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第五十二條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案,。
第五十三條
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列基本內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、管理和維護(hù),；
（二）公共區(qū)域的秩序維護(hù),；
?。ㄈ┕矃^(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
?。ㄋ模┕簿G化的維護(hù),；
（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知,、勸阻,、報(bào)告等事項(xiàng)；
?。┪飿I(yè)維修,、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理,；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管,；
（八）物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的年齡,、健康狀況,、專業(yè)水平等；
?。ň牛┧峁┑奈飿I(yè)服務(wù)的內(nèi)容,、質(zhì)量及其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同還可以約定物業(yè)糾紛的調(diào)處與解決方式,、合同的履約保證方式,、合同的解除條件、物業(yè)裝飾裝修的管理方式等內(nèi)容,。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,。
第五十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)要求和需要解答的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理和答復(fù),。其中,，不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，可以協(xié)助業(yè)主聯(lián)系或者協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)單位和人員處理,。
第五十五條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前,，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì),，同時(shí)報(bào)告縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí),，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù),，原合同約定的權(quán)利和義務(wù)對雙方仍然具有約束力,。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與收益
第五十六條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理公開,、明碼標(biāo)價(jià),、質(zhì)價(jià)相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià),。實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門依法制定,。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整,。
第五十七條
房屋空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。電梯起始層（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外）,、房屋空置的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行電費(fèi),。
房屋空置的認(rèn)定辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同價(jià)格行政主管部門制定。
第五十八條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對業(yè)主共用部位使用,、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行單獨(dú)配置水,、電、氣,、熱等公共能耗計(jì)量器具,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定或者約定負(fù)責(zé)代收代交業(yè)主公共能耗費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,，并定期公布各項(xiàng)公共能耗數(shù)量及其金額,，按照實(shí)際支出和約定的分?jǐn)偡绞较驑I(yè)主分?jǐn)偂７謹(jǐn)偡绞經(jīng)]有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/span>
第五十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣,、供熱、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位,，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議,；未簽訂書面委托協(xié)議的,，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù),。
第六十條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交,、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納,；逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者依據(jù)約定申請仲裁。
第六十一條
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的公共收益歸全體業(yè)主所有,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬保管。
公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,，直接用于共用部分,、共用設(shè)施的維修,、更新、改造或者補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，以及彌補(bǔ)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用不足等服務(wù)于業(yè)主共同利益的其他需要,。
第六十二條
本市對公共收益和預(yù)收半年以上的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用實(shí)行第三方監(jiān)管制度。具體辦法由市人民政府制定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用存入物業(yè)服務(wù)企業(yè)開立的銀行專用賬戶,。
對公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的監(jiān)管不得侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法利益，不得影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對資金的正常使用,。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)的使用
第六十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備,，不得擅自改變用途。
第六十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬p壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)；
?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺(tái)等改為衛(wèi)生間,、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房,、臥室,、起居室和書房的上方；
?。ㄈ┥米愿淖兎课萃庥^,；
（四）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；
（五）損壞或者擅自占用,、改建物業(yè)共用部位,；
（六）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（七）侵占綠地,、損壞綠化和綠化設(shè)施,；
（八）擅自擺攤設(shè)點(diǎn),、占道經(jīng)營,，無序停放車輛；
（九）亂丟垃圾,，高空拋物,；
（十）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；
?。ㄊ唬┥米栽诮ㄖ铩?gòu)筑物或者樹木上懸掛,、張貼,、涂寫、刻畫,；
?。ㄊ┥米约茉O(shè)電線、電纜,；
?。ㄊ┻`規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活,；
?。ㄊ模┥a(chǎn)、儲(chǔ)存,、經(jīng)營易燃,、易爆、放射性等危險(xiǎn)物品,，存放,、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
?。ㄊ澹┱加谩⒍氯?、封閉消防通道,，在消防通道上設(shè)置路障，損壞,、挪用或者停用消防設(shè)備,；
（十六）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）禁止的其他行為,。
有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻,、制止,，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理,。物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn),、排除妨害,、恢復(fù)原狀、賠償損失,；業(yè)主有權(quán)向相關(guān)管理機(jī)構(gòu)投訴和舉報(bào),，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定,，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要,。
未出售或者未附贈(zèng)的車位,、車庫，業(yè)主要求承租的,，建設(shè)單位不得只售不租,，每次出租的租賃期限不得超過三年。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定數(shù)量的臨時(shí)停車位,，臨時(shí)停車位不得出售,、附贈(zèng)或者出租。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程,，平時(shí)用作停車位的,，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，每次出租的租賃期限不得超過三年,，不得將車位出售,、附贈(zèng)。其租賃所得的汽車停放費(fèi),、租金,，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定用于該防空工程設(shè)施的維護(hù)管理、停車管理必要支出,，剩余部分納入住宅專項(xiàng)維修資金,。
第六十六條
業(yè)主進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī),，遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）和物業(yè)服務(wù)合同的約定,。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記。業(yè)主拒不辦理登記等手續(xù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照相關(guān)規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主住宅裝飾裝修活動(dòng)的巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝修行為,；制止無效的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，相關(guān)部門接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記,、處理,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝飾裝修施工單位、裝飾裝修物料搬運(yùn)人員,、裝飾裝修材料供應(yīng)商,。
第二節(jié) 物業(yè)的維護(hù)
第六十七條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修期和保修范圍內(nèi)，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。物業(yè)保修期,、保修范圍按照國家規(guī)定執(zhí)行。
第六十八條
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金,，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本,。
物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存,、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理,。在物業(yè)保修金交存期內(nèi),，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的,，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支,。
物業(yè)保修金交存期限為五年。物業(yè)保修期內(nèi),，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足,；物業(yè)保修金交存期滿后,，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位,。
保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題,，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。
第六十九條
物業(yè)保修期限屆滿的維修責(zé)任,，按照下列規(guī)定劃分：
?。ㄒ唬I(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修,；毗連部位,，由相鄰業(yè)主共同維修；
?。ǘ┕灿梦飿I(yè)的維修,、更新、改造費(fèi)用,，由共用該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/span>
?。ㄈ﹩未狈课菡w共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān),。
業(yè)主專有部分之外或者入戶計(jì)量儀器外接端口之前的管線及配套設(shè)施由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù),。
第七十條
物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用,。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之五的標(biāo)準(zhǔn)將住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶,，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取,。對分期開發(fā)的物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金分期交存,。配置電梯的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之二的標(biāo)準(zhǔn)交存資金，專項(xiàng)用于電梯,、消防設(shè)施的更新改造和維護(hù)保養(yǎng),。
第七十一條
發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修和更新,、改造的,，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、居（村）民委員會(huì)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明,、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請：
?。ㄒ唬╇娞菀约跋涝O(shè)施故障,；
（二）屋面,、外墻滲漏,；
（三）專用排水設(shè)施因坍塌,、堵塞,、爆裂等造成功能障礙；
?。ㄋ模┒喂┧眠\(yùn)行中斷,，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外,；
?。ㄎ澹琼敗求w外立面存在脫落危險(xiǎn),；
?。┢渌＜胺课莅踩腿松碡?cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核,。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后,，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng),，加強(qiáng)監(jiān)督管理,，保障資金安全。
第七十二條
物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新,、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修,、更新，造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償,。
第六章 法律責(zé)任
第七十三條
建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)交至專有賬戶的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款,。
第七十四條
建設(shè)單位違反本條例第三十五條第三款規(guī)定,，未報(bào)送承接查驗(yàn)結(jié)果等相關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第七十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第一款規(guī)定,，未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處一萬元以上十萬元以下罰款,。
第七十六條
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十八條規(guī)定,，故意泄露業(yè)主信息資料或者將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng),，造成嚴(yán)重后果的，由公安機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。
第七十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十七條規(guī)定，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)或者未移交資料的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款,。
第七十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第一項(xiàng)規(guī)定,，減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)服務(wù)面積，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,、等級(jí)達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處一萬元以上五萬元以下罰款,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第二項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第八項(xiàng)規(guī)定,，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的,，中標(biāo)無效,，依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰,。
第七十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十二條第二款規(guī)定,，未將公共收益和預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用存入銀行專用賬戶的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬元以上二十萬元以下罰款,。
第八十條
業(yè)主違反本條例第六十四條第一款規(guī)定，給他人造成損失的,，依法承擔(dān)民事責(zé)任,，并由相關(guān)行政主管部門按照規(guī)定進(jìn)行查處：
（一）違反第一項(xiàng),、第二項(xiàng)規(guī)定的,，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處；
?。ǘ┻`反第三項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的,，由城市管理行政主管部門依法查處；
?。ㄈ┻`反第十四項(xiàng)規(guī)定的,，由公安機(jī)關(guān)依法查處；
?。ㄋ模┻`反第十五項(xiàng)規(guī)定的,，由消防部門依法查處。
第八十一條
建設(shè)單位違反本條例第六十八條第一款規(guī)定,，未按照要求交存物業(yè)保修金的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處十萬元以上三十萬元以下罰款,。
第八十二條
建設(shè)單位違反本條例第七十條第三款規(guī)定，未按照要求交存專項(xiàng)維修資金的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處應(yīng)交存專項(xiàng)維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款,。
第八十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格管理規(guī)定的,，由價(jià)格行政主管部門按照價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定處罰,。
第八十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案：
（一）未按照本條例第四十七條第一款規(guī)定移交相關(guān)資料的,；
?。ǘo正當(dāng)理由違反物業(yè)服務(wù)合同約定，停止服務(wù)的,；
?。ㄈ┻`反物業(yè)管理法律、法規(guī)的其他情形。
建設(shè)單位違反本條例第二十八條,、第二十九條規(guī)定,，未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由物業(yè)管理行政主管部門按照信用管理規(guī)定將相關(guān)企業(yè)及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案,。
第八十五條
業(yè)主有下列行為之一的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將相關(guān)業(yè)主的失信信息報(bào)送信用管理行政主管部門,，錄入信用管理檔案：
（一）欠交住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，經(jīng)仲裁裁決或者生效判決確認(rèn)后應(yīng)當(dāng)交納而仍不交納的,；
（二）違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或者違反本條例第六十四條第一款規(guī)定的情形,，情節(jié)嚴(yán)重的,；
（三）違反物業(yè)管理法律,、法規(guī)的其他情形,。
業(yè)主委員會(huì)不按照本條例第二十二條第一款規(guī)定移交相關(guān)材料物品的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照信用管理規(guī)定將業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)責(zé)任人員的失信信息報(bào)送信用管理行政主管部門,，錄入信用管理檔案,。
第八十六條
縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員有濫用職權(quán),、玩忽職守,、徇私舞弊等失職瀆職行為，尚未構(gòu)成犯罪的,，依法給予處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第七章 附則
第八十七條
本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠郑侵搁T戶以內(nèi)的房間,、廚房,、衛(wèi)生間、陽臺(tái),、天井,、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；
?。ǘＳ性O(shè)備,，是指門戶（戶表）以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗,、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水,、排水,、燃?xì)夤艿馈㈦娋€以及水,、電,、氣戶表設(shè)備等；
?。ㄈ┕灿貌课?，包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu),、公共陽臺(tái),、疏散通道、安全出口,、消防車通道內(nèi)天井,、戶外墻壁、屋面,、傳達(dá)室,、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室,、消防設(shè)備用房等,；
（四）共用設(shè)施設(shè)備,，包括綠地,、道路、化糞池,、污水井,、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站,、電梯,、房屋的排水管道、信報(bào)箱,、消防設(shè)施,、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施,、避雷設(shè)施,、公用天線、露天停車場,、非機(jī)動(dòng)車庫,、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第八十八條
非住宅物業(yè)的管理參照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十九條
本條例自2018年6月30日起施行,。
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