株洲市人民政府辦公室
關于印發(fā)株洲市物業(yè)管理辦法的通知
各縣市區(qū)人民政府,、云龍示范區(qū)管委會，市政府各局委辦、各直屬機構(gòu)：
《株洲市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府研究同意,，現(xiàn)予以印發(fā),，請認真執(zhí)行,。
二○一一年二月二十五日
株洲市物業(yè)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合我市實際,，制定本辦法,。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關活動，均適用本辦法,。
第三條 本辦法中：
物業(yè),，是指經(jīng)批準興建并竣工驗收的各類建(構(gòu))筑物及其附屬的設施、設備和相關場地,、場所,。
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定,，對房屋及其設施、設備和相關場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序并提供相關服務的活動,。
業(yè)主,，是指物業(yè)所有權人。
使用人,，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人,。
物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務并取得相應資質(zhì)的企業(yè)法人,。
建設單位,，是指依法投資，開發(fā)建設和出售物業(yè)的法人或其他組織,。
前期物業(yè)管理,，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理,。
第四條 本市物業(yè)管理活動應遵循尊重業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權利、推行市場競爭和專業(yè)服務,、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則,。
第五條 株洲市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門），負責全市物業(yè)管理活動的指導,、監(jiān)督和管理,。
各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門,，在市物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào),、監(jiān)督,、管理工作。
各區(qū)人民政府應設立區(qū)物業(yè)管理辦公室,，按市物業(yè)管理行政主管部門授權,，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào)、管理工作,。
各級建設,、規(guī)劃,、城管,、環(huán)保、民政,、公安,、供水、供電,、綠化,、消防、財政,、工商,、物價、稅務等相關部門應按照各自職責,，做好與物業(yè)管理活動有關的工作,，協(xié)同實施本辦法。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居委會應當組織做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作,，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責,，調(diào)解物業(yè)管理糾紛,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系,。
第七條 業(yè)主按照法律法規(guī),、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權利,，并有合理使用物業(yè),、維護公共利益的義務。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)管理服務合同的約定,，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議,；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；
（四）參加業(yè)主大會,，行使投票權,；
（五）選舉業(yè)主委員會委員,，并享有被選舉權,；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位,、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用,；
（十）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權利,。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度,；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定,；
?。ㄋ模┌凑蘸贤s定，按時足額交納物業(yè)管理服務費,；
?。ㄎ澹┌凑諊矣嘘P規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；
?。┎环恋K其他業(yè)主,、使用人對物業(yè)的合法使用,，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助,；
?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務,。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理權屬登記,，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權利,，承擔相應義務,。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的,，可以按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應當根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設等因素,，并遵循相對集中、便于管理的原則,。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍應以物業(yè)建設的原地紅線內(nèi)規(guī)劃批準的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的,，不再重新劃分,；
（二）分期開發(fā)或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域,，配套設施設備共用的,，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但若因區(qū)域規(guī)模較大等原因,，已自然分割或習慣形成多個相對獨立,、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際入住率達到50%以上,，建設單位應當在區(qū)物業(yè)管理辦公室和住宅區(qū)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下,，組織召開第一次業(yè)主大會。
第十一條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域,，建設單位應當以書面形式告知區(qū)物業(yè)管理辦公室和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,，并在其指導下組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作,。
籌備組由業(yè)主代表,、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成,?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任,。籌備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關資料,，為籌備組開展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內(nèi)容,；
?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則,；
?。ㄈ┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權數(shù),；
?。ㄋ模┨岢鍪状螛I(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法,；
?。ㄎ澹┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容,，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當復核并告之異議人復核結(jié)果,。
第十三條 籌備組應當自組成之日起90日內(nèi),，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》有關規(guī)定組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
第十四條 業(yè)主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘,、解聘物業(yè)服務企業(yè)，授權業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂,、變更或終止物業(yè)管理服務合同,；
（四）制定,、修改,、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度和物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項,；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施,；
（六）涉及業(yè)主共有和共同管理權力的其他重大事項,。
第十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方法,、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法,、業(yè)主委員會組成和委員任期、改選,、罷免等事項依法作出決定,。
管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定,。
第十六條 業(yè)主大會通過的管理規(guī)約和作出的決定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力,，業(yè)主大會的民事責任由全體業(yè)主共同承擔,。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定,，由業(yè)主委員會組織召開,；有下列情況之一的,，業(yè)主委員會應當及時召集業(yè)主大會臨時會議。
?。ㄒ唬┯?/span>20%以上業(yè)主提議的,；
（二）發(fā)生重大事故或緊急事件,，需要及時處理的,；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形,。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的,，由物業(yè)所在地居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織召開。
第十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行,。召開業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元,、樓層等為單位,，推選業(yè)主代表參加會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,。參加業(yè)主大會的業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議前,，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見,。凡需投票表決的,，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù),，要經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第十九條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模,，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過15人,，業(yè)主委員會首屆任期由業(yè)主大會確定,，一般為五年，其組成人員可以連選連任,。
分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時,，選舉業(yè)主委員會成員一般為3-5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員,，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉,。
第二十條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）遵守國家法律,、法規(guī),；
（二）具有完全民事行為能力,；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務,，按時足額交納物業(yè)管理服務費,；
（四）熱心公益事業(yè),，責任心強,，公正廉潔、具有社會公信力,；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力和協(xié)調(diào)溝通能力。
第二十一條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu),，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,。依照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會授權,，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌⒔M織業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況,；
?。ǘ┰跇I(yè)主大會作出決定后的三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽定,、續(xù)簽,、變更或解除物業(yè)服務合同；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決議,、決定；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理費用,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施,；
（六）組織續(xù)籌專項維修資金,；
?。ㄆ撸┙M織業(yè)主委員換屆和補選工作,；
（八）完成業(yè)主大會交辦的其他事項,。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門（或物業(yè)管理行政主管部門）和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。
?。ㄒ唬I(yè)主大會會議決議,；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主委員會委員名單和基本情況,；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他資料,。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi),，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門,。
第二十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權,，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的,；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的,；
（四）拒不履行業(yè)主大會決定的,；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴模?/span>
?。┮蚱渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的,。
業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主委員會任期內(nèi),，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。
第二十四條 業(yè)主委員會應當定期召開會議,會議應當有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會會議應當作書面記錄,，由出席會議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,。
第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿30日前,，應在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi),，原業(yè)主委員會應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好交接手續(xù),。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,，不得作出與物業(yè)管理無關的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第二十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居委會開展工作,，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時,，應當告知社區(qū)居委會并認真聽取建議，作出的決定應書面告知社區(qū)居委會,。
第二十八條 業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)管理服務合同約定,、逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期足額交納物業(yè)服務費用,。業(yè)主委員會應當配合公安機關,，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作,。
第二十九條 設立物業(yè)服務企業(yè)除應符合有關法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外,，還必須符合住房和城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的設立條件，并按規(guī)定申請核定物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級,。
物業(yè)服務企業(yè)應當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。未取得物業(yè)服務資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務,。
物業(yè)管理的從業(yè)人員,，應當依法取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租,、掛靠、外借等形式轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的,，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案,。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
?。ㄒ唬└鶕?jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務合同,，擬定物業(yè)管理制度；
?。ǘ┮勒瘴飿I(yè)管理服務合同的約定,，收取物業(yè)管理服務費用；
?。ㄈ┻x擇專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務,；
（四）制止業(yè)主違反法律,、法規(guī),、規(guī)章及管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會和有關管理部門報告；
?。ㄎ澹╅_展多種經(jīng)營和特約服務,；
（六）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)業(yè)主之間,、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛,；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他權利,。
物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理服務合同，并按照國家,、省,、市規(guī)定的服務技術標準和操作規(guī)范實施質(zhì)價相符的管理服務；
?。ǘ┞犎I(yè)主大會意見和建議,，接受業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會的監(jiān)督,；
（三）接受業(yè)務活動所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督,、指導和管理,；
（四）為業(yè)主,、使用人保守秘密,；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務,。
第三十一條 投標人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè),，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準,，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。
第三十二條 建設單位應當按照下列規(guī)定時限，完成前期物業(yè)管理的招投標工作：
?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前,；
（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前,；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)在交付使用90日前。
第三十三條 建設單位應在物業(yè)預售,、銷售時公示前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約,。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，要簽訂臨時管理規(guī)約并就遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾,。
在首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后,，臨時管理規(guī)約即行失效。
前期物業(yè)管理服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件,，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力,。
第三十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)向建設單位收取前期物業(yè)管理服務費,，建設單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務費約定的,，可由建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取。
第三十五條 規(guī)劃,、設計,、建設、房產(chǎn)等主管部門在審查物業(yè)項目規(guī)劃設計和辦理相關手續(xù)時,，應嚴格執(zhí)行有關法規(guī)和技術規(guī)范,，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：
（一）應當按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標準配置物業(yè)管理用房,，但最低不低于60平方米,；
（二）規(guī)劃部門在審查建設工程設計方案和審批建設工程規(guī)劃許可時,，應確定物業(yè)管理用房的位置和面積,。物業(yè)管理用房應為地面以上、計算產(chǎn)權面積,、編有房號并具有正常使用功能的房屋,，位置應當便于物業(yè)管理活動,；
（三）物業(yè)的供水,、供電設計必須滿足“一戶一表,，每表出戶”且供水、供電部門可直接計量收費到戶的要求,；
（四）房產(chǎn)部門在辦理房屋所有權初始登記時,，開發(fā)建設單位應當提交物業(yè)管理用房的房號,、面積等相關資料。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以登記但不頒發(fā)房屋權屬證書,。
開發(fā)建設單位應在相應環(huán)節(jié)接受市物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和管理,。
第三十六條 開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中承擔下列義務：
（一）提供良好的物業(yè)管理條件,，按規(guī)劃設計要求進行配套設施建設,，保證水、電,、氣等達到向最終用戶計量和收費的條件,，按要求配置物業(yè)管理用房；
?。ǘ┰谖飿I(yè)交付使用前,，開發(fā)建設單位必須與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作,。
?。ㄈ┮勒辗伞⒎ㄒ?guī)和合同約定承擔物業(yè)保修責任,，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書,；
（四）依法參加首次業(yè)主大會會議籌備工作,，協(xié)助成立業(yè)主大會,；
（五）在商品房銷售時,，公示前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約,，約定小區(qū)內(nèi)道路、綠地,、車庫,、車位、會所,、架空層,、轉(zhuǎn)換層和其他公共場所和設施的產(chǎn)權并將其列入銷售合同條款,；
（六）以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔相關義務,；
?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)和合同約定的其他義務,。
第三十七條 建設單位必須在業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設檔案資料：
（一）物業(yè)的報建,、批準文件,，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu),、設備竣工圖,，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；
?。ǘ┰O施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料（含隨機資料）,；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
?。ㄋ模┫拦こ碳跋涝O施,、設備驗收資料；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建（構(gòu)）筑物,、場所（地）設施、設備清單,；
?。┪飿I(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單；
?。ㄆ撸┕芾碛梅壳鍐?；
（八）物業(yè)的使用,、維護,、管理所必須的其他資料。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)管理項目時,，應當按照有關規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務合同,。物業(yè)服務合同對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)管理服務合同應明確以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬╇p方當事人和物業(yè)項目的基本情況,；
?。ǘ╇p方當事人的權利與義務；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務范圍,、服務內(nèi)容和服務標準；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)管理服務費用的標準及支付方法,；
（五）合同期限,、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等,；
（六）違約責任及爭議解決的方式,；
（七）雙方當事人約定的其他事項,。
物業(yè)服務合同簽定后,，業(yè)主有權進行查詢。
第三十九條 解除或者續(xù)簽物業(yè)服務合同,，應當履行合同必要的通知義務,，合同未約定通知期限的，應當提前60天書面通知,。
物業(yè)服務合同解除或終止,，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)項目的檔案資料,；
（二）提供物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設施設備改造,、維修,、運作、保養(yǎng)的有關資料,；
?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地、設施設備,；
?。ㄋ模┣逅泐A收、代收的有關費用,；
?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)和合同約定的其它事項,。
第四十條 物業(yè)管理實行有償服務,。物業(yè)管理服務費應當遵循合理,、公正、公平以及與物業(yè)管理服務內(nèi)容,、服務質(zhì)量相適應的原則,。
物業(yè)管理服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價由市物價主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級確定并定期調(diào)整和公布,，具體收費標準由業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定,，并將約定的標準報市物價主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務項目,，服務報酬由雙方約定,。
物業(yè)服務企業(yè)在實施收費前，應當按照物價主管部門規(guī)定,，實行明碼標價公示制度,。
第四十一條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務費用的,，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主不得以與物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理活動無關的理由,，拒交物業(yè)管理費,。業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)管理合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務費用,。
第四十二條 業(yè)主入住前的物業(yè)管理費用由建設單位全額承擔,，業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務費用，由業(yè)主全額承擔,。
業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應手續(xù),。業(yè)主收到入住通知書后，在限定期限（不得超過1個月）內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的,，視為入住,。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、通訊,、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,。最終用戶是指接受供水、供電,、供氣,、通訊、有線電視等服務的最終分戶業(yè)主或使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款規(guī)定費用,，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務,。
物業(yè)服務企業(yè)自愿接受委托代收上述費用的，應當簽訂代收合同并向委托人收取傭金,。
第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,，禁止有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為,；
（二）擅自改變房屋使用性質(zhì),，占用,、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規(guī)定的行為,；
?。ㄈ┻`章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為,；
?。ㄋ模╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為,；
（五）堆放易燃,、易爆,、劇毒、放射性物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；
?。┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規(guī)定的行為,；
（七）賭博,、利用迷信活動危害社會,、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理條例的行為；
?。ò耍┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位,、公用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為,；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為,。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的,，應當予以制止,，并報告政府有關行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的,，由行為人恢復原狀或依法賠償,。
第四十五條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地,。供水,、供電、燃氣等經(jīng)營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用,、挖掘道路場地的,，應首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，征得同意并辦理相關手續(xù)后方可施工,，完工后須及時恢復原狀,，造成損失的應予賠償。因發(fā)生水,、電,、氣事故，確需實施搶修的,，供水,、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修,，完工后須及時恢復原狀,，造成損失的應予賠償。
第四十六條 業(yè)主,、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機,、太陽能熱水器、防盜網(wǎng),、遮陽棚等設施的,，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定,，保持物業(yè)的整潔,、美觀和安全。
第四十七條 在不影響通行,、消防和安全的前提下,，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主委員會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費,。對車輛停放有保管要求的,，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂特約保管合同。
第四十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的,，應該首先告知物業(yè)服務企業(yè),，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，辦理完有關審批手續(xù)后,，方可進行施工,。 物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,，并與業(yè)主就共用部位,、共用設施設備損壞賠償，裝修垃圾清運處置,，裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議,。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律,、法規(guī),、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應當依據(jù)有關規(guī)定或者約定予以勸阻制止,，對拒不改正的,，應及時報告業(yè)主委員會并報告有關行政管理部門依法處理。
第四十九條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系,，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限,、范圍，承擔物業(yè)的保修責任,。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同,，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬,。
建設單位不履行保修義務的，業(yè)主,、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請,，經(jīng)建設主管部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任,。
第五十條 為保證保修期內(nèi)房屋維修及時,，建立房屋質(zhì)量保證金管理制度，具體辦法另行制定,。
第五十一條 物業(yè)保修期滿后,，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責,；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任,，由業(yè)主共同承擔。
共用部位主要包括：住宅的基礎,、承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂以及戶外的墻面、門廳,、樓梯間,、走廊通道等；共用設施設備主要包括：電梯,、天線,、照明、消防設施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池、井,、公益型文體設施和公用設施設備使用的房屋等,。
第五十二條 住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應該按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金,。專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲,，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修,、更新和改造,。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分攤：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設施,、設備大修,、更新、改造的費用,，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔,；
?。ǘ┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O施設備大修,、更新,、改造的費用，由相關業(yè)主按房屋的建筑面積承擔,；
?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專項維修資金,。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的,，費用由責任人承擔；第五十四條業(yè)主,、使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度,，不按房屋使用說明書使用房屋，應依法承擔責任,，賠償所造成的損失,。
第五十五條 物業(yè)專項維修資金的管理應當遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)管的原則,。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)出售時，購房者應當按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門公布的數(shù)額標準交存物業(yè)專項維修資金,。售房單位自用或尚未出售的物業(yè),，其物業(yè)專項維修資金由售房單位繳交；
?。ǘ╅_發(fā)建設單位不得代收物業(yè)專項維修資金,。業(yè)主在辦理房屋交房日期前，將首期物業(yè)專項維修資金存入市物業(yè)維修資金專戶,，由物業(yè)管理行政主管部門代管,。
（三）首期物業(yè)專項維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專戶的,，開發(fā)建設單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買人，市房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋所有權證,。
第五十六條 業(yè)主對設置于房屋內(nèi)部的共用設施設備負有監(jiān)管責任,。
業(yè)主應當配合物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實施維修養(yǎng)護,。物業(yè)的共用部位,、共用設施設備維修時,，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合,，因相鄰業(yè)主,、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的,，由責任人負責賠償,。
第五十七條 物業(yè)專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌,續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定,。
第五十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水,、供電、供氣,、通信,、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,，應當承擔分戶計量裝置以及入戶端口以外設施設備的維修,、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用,。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維護,、養(yǎng)護、更新時,，業(yè)主應予以配合,。
專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用,，不得從專項維修資金中列支,。
第五十九條 業(yè)主、使用人,、物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同,，應當承擔相應的違約責任。
第六十條 業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費的,，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應交納費用的3‰加收滯納金，但滯納金最高不超過欠費金額,。
第六十一條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關法律規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或撤消其決定,，并通告全體業(yè)主,，由此造成的損失，由全體業(yè)主承擔,。
第六十二條 物業(yè)管理活動中業(yè)主,、使用人,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè),、建設單位違反《物業(yè)管理條例》和國家,、省、市有關物業(yè)管理法律,、法規(guī)的,，由相關行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)處理,。
第六十三條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行,。
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