開封市物業(yè)管理辦法
開封市人民政府令
第29號
《開封市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2010年8月13日市政府第30次常務(wù)會議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自2010年10月1日起施行。
市長 周以忠
二O一O年八月二十七日
開封市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動,，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合本市實際,，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,。
第三條 本辦法所稱物業(yè),，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地,。
本辦法所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人,。
本辦法所稱物業(yè)使用人,，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人,。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格,、具有相應(yīng)資質(zhì),，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo),、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制,。
鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化,、市場化方向發(fā)展,。
第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理責(zé)任目標(biāo)管理工作制度,。
第六條 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。
規(guī)劃,、城管、發(fā)改,、公安,、民政、環(huán)保,、園林文物,、安監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi),，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,，協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主,。
新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的,，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人,，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,，按照方便管理,、降低管理成本的原則確定。
第十條 尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，由縣,、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整,，并向業(yè)主公告。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：
（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；
（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下,，且首套房屋交付使用已滿12個月的,；
（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業(yè)主總數(shù)在30人以上的,。
已出售公有住宅和非住宅物業(yè),，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理,。
第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。
第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣,、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）,。
第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、居民委員會代表,、轄區(qū)公安派出所代表組成,。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的1/2,。
籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任,。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告,，公告時間不得少于7日,。
第十五條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點,、形式和內(nèi)容；
（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案,；
（三）登記業(yè)主有關(guān)資料,，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案,；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起45日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前,，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十六條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作,。
建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積,、分戶建筑面積,、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料,。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份,，提供聯(lián)系方式。
第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100人以上的,，可以以幢,、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議,。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見,，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容,。
第十八條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進(jìn)行表決,。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)的確定方法,、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。
第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：
（一）共有或者共用物業(yè)的使用,、維護(hù)要求,；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)、公共收益的分配,；
（三）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用,；
（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,；
（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；
（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,。
管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力,。
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣,、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主委員會成立情況的書面報告,；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會成員名單及基本情況,；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議,，完成換屆選舉工作,。
無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣,、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉,。
換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表,、居民委員會代表組成,。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,。
自新一屆業(yè)主委員會備案之日起10日內(nèi),，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章,、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好其他交接工作,。
第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布,，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
業(yè)主委員會任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的,，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進(jìn)行審計,。
第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
（一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；
（二）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保,；
（三）侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益,；
（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形,。
第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的,，其成員資格自行終止,。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過,，其業(yè)主委員會成員資格終止：
（一）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的,；
（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的,；
（四）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的,；
（五）有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的,。
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起3日內(nèi),，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會,。
第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的職責(zé),，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第三章前期物業(yè)管理
第二十七條 建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下,、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的,，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條 建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：
（一）現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30完成,；
（二）預(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成,。
第二十九條 建設(shè)單位在銷售房屋之前,，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向買受人明示,，并予以說明,。
物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約（包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容）并予以書面承諾,。
第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；但期限未滿,，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，建設(shè)單位不得擅自處分。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗交接。
第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖,，單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料,；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會,。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃,，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工,、同步交付使用,。
物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用,；任何單位和個人不得擅自改變其用途,。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu),，配備維修人員，履行維修責(zé)任,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話,。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任,。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)條件,。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理,。
第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同,，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案,。
第三十九條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè),、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間,、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作,。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出,。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù),。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規(guī)定的資料。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約,，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的,，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿2個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主,。
業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主,。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省,、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主,、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項,；
（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；
（四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案,；
（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話,，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；
（六）配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作,。
市,、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,，并記入企業(yè)信用檔案,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。
物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,，市、縣（區(qū)）價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門,，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,，制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次,。
物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的,，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目,、收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn),。
第四十五條 業(yè)主（包括物業(yè)已交付，但尚未居住的）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費,；逾期不交納的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。逾期仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納,。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定,。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供熱,、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備日常運行管理發(fā)生的費用,，計入物業(yè)服務(wù)成本,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水,、用電,、用氣、用暖等有關(guān)費用,，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān),。
第四十九條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、物業(yè),、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后,，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理,。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十一條 市,、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主,、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理,，并在10日內(nèi)答復(fù)投訴人,。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合縣,、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛,。
第五章物業(yè)的使用、維護(hù)
第五十二條 物業(yè)的使用,、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)劃,、住建、城管,、環(huán)保,、園林文物、公安,、消防等有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,。
業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水,、排水,、通行、采光,、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系,。
第五十三條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè),、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示,。
建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時,，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載,，歸檔備查,，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。
依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。
第五十四條 供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修,、養(yǎng)護(hù)等需要,，臨時占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、物業(yè)使用人的需要。
第五十六條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的,，是否交納車位占用費,，由業(yè)主大會決定。
經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；
（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌,；
（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物,、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；
（四）擅自占用,、挖掘道路,、場地；
（五）侵占綠地,、毀壞花草樹木,；
（六）亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物,；
（七）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼、涂寫,、刻畫,；
（八）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；
（九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì),，堆放易燃易爆物品,；
（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為,。
有前款所列行為之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的,，可以向有關(guān)部門舉報或投訴,。
第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,。
第五十九條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用,。
第六十條 專項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌,。續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定,，但續(xù)籌后的專項維修資金總額不得低于初次籌集的數(shù)額。
已售出但未建立住宅專項維修資金的房屋,，由業(yè)主大會決定是否補(bǔ)建住宅專項維修資金,，決定不補(bǔ)建的，其住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。
第六十一條 專項維修資金管理實行專戶存儲,、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則,。
專項維修資金收取,、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定,。
第六十二條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),，費用由責(zé)任人承擔(dān),。
第六章法律責(zé)任
第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條之規(guī)定，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十四條 違反本辦法的規(guī)定,，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十五條 違反本辦法的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十九條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定,，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
以欺詐手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。
第六十七條 違反本辦法的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十八條 違反本辦法的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十九條 違反本辦法的規(guī)定,，挪用專項維修資金的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,，給予警告，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。
第七十條 違反本辦法的規(guī)定,，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，沒收違法所得,，并處10萬元以上50萬元以下的罰款,。
第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告,，并處1萬元以上10萬元以下的罰款,。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,。
第七十二條 違反本辦法的規(guī)定,，有以下行為之一的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十六條之規(guī)定,，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款,；有收益的,，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
(二)擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地，損害業(yè)主共同利益的,；
(三)擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的,，處1000元以上1萬元以下的罰款,；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款,。
第七十三條 違反本辦法規(guī)定,，各級房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分。
第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約的約定,，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任,。
第七十五條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,，從事違反法律、法規(guī)的活動,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰,。
第七十六條 違反本辦法的行為,，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的,，由有關(guān)部門按照其他法律,、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七章 附 則
第七十七條物業(yè)服務(wù)合同,、管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約的示范文本，由開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定,。
第七十八條 本辦法自2010年10月1日起施行,。
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