佛山市人民政府辦公室文件
佛府辦公室【2014】18號(hào)
佛山市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法的通知
各區(qū)人民政府,，市政府各部門,、直屬各機(jī)構(gòu)：
《佛山市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你
們,，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施,。執(zhí)行中遇到的問題,，請(qǐng)徑向市住建管理局
反映,。
佛山市人民政府辦公室
2014年3月13日
佛山市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
的合法權(quán)益,，營(yíng)造和諧、安全,、文明,、整潔的居住和工作環(huán)境，
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)
管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)
企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及
配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管
理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。
第三條 市房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的
監(jiān)督管理工作,。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的
監(jiān)督管理工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)
的指導(dǎo),、監(jiān)督和管理工作,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，
協(xié)助區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。
居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督,、
協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作,。
第四條 區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
和居（村）民委員會(huì)應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域
內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、監(jiān)督和管理工作,，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)
物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員,。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下,，
負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和調(diào)解工作,，
并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。
全市各級(jí)人民政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)
支持,。
第五條 全市各級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)
范圍內(nèi),，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
價(jià)格管理部門負(fù)責(zé)制定或調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理,。
城市管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社
會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染,，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染,，向
大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在
人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為,；
破壞房屋外立面,、違法設(shè)臵戶外廣告、非法搭建,、違規(guī)裝修,、擅
自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等,，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以
配合,。
公安部門在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健
全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度,、保安員管理制度和緊急情
況應(yīng)急預(yù)案,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度；配合流動(dòng)人
員和出租屋管理職能部門,，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋
的管理工作,；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道,、違規(guī)
停放大型車輛,、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施；打擊
物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為,。
環(huán)境保護(hù)管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水,、廢
渣、固體廢物,、工業(yè)有毒有害廢物,、噪聲、振動(dòng),、輻射放射等行
為,。
園林綠化管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞
綠地行為,。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管
理工作,。
公安消防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工
作。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律,、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常
監(jiān)督檢查,；負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管
理，提供消防安全防范服務(wù),，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火
災(zāi)隱患,，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改。
人口與計(jì)劃生育管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)
劃生育工作,。
第六條 市,、區(qū)兩級(jí)人民政府及相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)
管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,。
建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì),、業(yè)主
委員會(huì)（業(yè)主代表）,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)
席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題,，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持,。
重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為,、自然災(zāi)
害或者其他原因造成的重大人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失事故，以及因物
業(yè)管理不善,，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活,，并造成不良社會(huì)
影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。
第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服
務(wù)合同的約定,，為業(yè)主提供服務(wù),，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相
關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生
和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
開展社區(qū)服務(wù),、社區(qū)文化活動(dòng)以及流動(dòng)人員計(jì)劃生育服務(wù)管理等
行政管理工作。
第八條 市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律組
織,，主要負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范,，組織物業(yè)管理行業(yè)從
業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議,，每年公布我市物業(yè)服
務(wù)收費(fèi)成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，承接主管部門委托、轉(zhuǎn)移的其他事項(xiàng),。
區(qū)級(jí)物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行,。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)
第九條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為
業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,，已經(jīng)合法
占有建筑物專有部分,，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受
人，可以認(rèn)定為業(yè)主,。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的
服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提
出建議,；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議,；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,，并享有被選舉權(quán),；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
（八）對(duì)物業(yè)共有部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況
享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金
（以下簡(jiǎn)稱住宅專項(xiàng)維修資金）的管理和使用,；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備
的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作
出的決定,；
（四）按照國(guó)家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金,；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。
第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,，代表和維護(hù)全體
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé),。
第十一條 1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì),，由1個(gè)物
業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，
決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
的職責(zé),。
第十二條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
（二）制定和修改管理規(guī)約,；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)
主委員會(huì)的工作,；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘,、解聘,、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）決定住宅專項(xiàng)維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實(shí)
施；
（七）制定,、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)
施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；
（八）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變共有部分的用途,；
（十）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使
用,；
（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的
事項(xiàng),。
決定各個(gè)事項(xiàng)的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行,。
第十三條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域
建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）,，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）、居（村）民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%
以上的,，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委
員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,。
符合前兩款情形之一的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）
民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門指導(dǎo),、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組,。
第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組由居（村）民委員會(huì)代表、業(yè)主
代表,、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表7至15人
組成,。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主
大會(huì)籌備組人數(shù)的60%,。居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任籌備組組長(zhǎng),，
組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作,。
籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理
部門和居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生,。業(yè)主
為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的,，應(yīng)當(dāng)書面
委托,。
籌備組成員名單及簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管
理區(qū)域的顯著位臵公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向
業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè),、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)
管理區(qū)域內(nèi)地上,、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）,、已
籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件,，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相
應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密,，不得將前款資料用于
與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi),，組
織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)
容,；
（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份,、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,，
確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主
大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,；
（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員
會(huì)委員候選人名單；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,；
（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理
區(qū)域的顯著位臵公告并書面通知全體業(yè)主。
籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管,，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委
員會(huì)成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì),。
第十七條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)
約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立,。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)
當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。
業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、
臨時(shí)會(huì)議的,，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、
居（村）民委員會(huì)提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開,。
第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將
會(huì)議時(shí)間,、地點(diǎn),、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告，
并書面通知全體業(yè)主,。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論,、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)
投票系統(tǒng)的形式,。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見的,，應(yīng)當(dāng)
將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主,；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)
域顯著位臵公告30日,。征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示
30日以上,，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第二十條 業(yè)主可以幢,、單元或者樓層為單位,，推選業(yè)主代
表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)
主大會(huì)會(huì)議3日前,，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所
代表的業(yè)主意見；需要投票表決的,，業(yè)主贊同,、反對(duì)及棄權(quán)的具
體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)提
交,。
第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。業(yè)主委
托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,，載明委托事
項(xiàng),、委托權(quán)限及期限,。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、
改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物
總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定其
他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑
物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。面積和業(yè)
主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積,，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積,，
按專有部分面積之和計(jì)算,。
（二）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件
具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定
空間計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積,，業(yè)主大會(huì)議事
規(guī)則另有約定的除外,。
（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,，1個(gè)專有部分
按1人計(jì)算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部
分，以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的,，按1人計(jì)算,。
（四）1個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個(gè)
行使表決權(quán),，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人,。
（五）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式,。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票,、業(yè)主簽名或者書面委托
書,。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管,，以備查詢,。
未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)
票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定,。
第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)
議事規(guī)則進(jìn)行表決,，并選舉業(yè)主委員會(huì),。表決情況及結(jié)果應(yīng)當(dāng)在
物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理，業(yè)主的共同
利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事
項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主,、物業(yè)使用人具有約束力,。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,，
業(yè)主委員會(huì)的組成,、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，由業(yè)主大
會(huì)依法選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,，以
書面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年
度實(shí)施報(bào)告；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議,、決定,；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽
訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)
督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物
業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,；
（四）協(xié)助制訂重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，協(xié)調(diào),、處理涉
及物業(yè)管理的共同事務(wù),；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的
經(jīng)營(yíng)情況,；
（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作,；
（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；
（八）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,；
（九）聽取業(yè)主的意見和建議,，接受業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)
部門的監(jiān)督,；
（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)
做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作,，接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)
督、指導(dǎo),；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)
治安,、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；
（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛,；
（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；
（十三）法律,、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。
業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主委員會(huì)不
得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報(bào)告，抄送街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì),，并在物業(yè)管理區(qū)域顯
著位臵公示,。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)委員組成，
每屆任期不超過5年,，可以連選連任,，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大
會(huì)議事規(guī)則約定,。業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中
推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦,、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)
生,。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比
例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票
數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員
會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,。候補(bǔ)委員
可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，不具有表決權(quán)。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具
備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力,；
（二）遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,，
模范履行業(yè)主義務(wù),；
（三）按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害
公共利益行為,；
（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社
會(huì)公信力和組織能力,；
（五）具有必要的工作時(shí)間,；
（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)
的企業(yè)及其下屬單位任職；
（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件,。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)書面承諾,，自愿成為業(yè)主委員會(huì)委
員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù),，保證公正廉潔,、勤勉盡責(zé)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，
提交以下資料備案：
（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄,、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果,；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分
工安排,。
居（村）民委員會(huì)加具意見后,，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收
到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí),。
業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后,，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企
業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自
變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案
回執(zhí),，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定
和業(yè)主大會(huì)的決定使用,。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù),。
第三十條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，
可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
新一期的業(yè)主入住后,，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委
員,，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過15人。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)組織換屆
籌備小組,，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）
民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員,，由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任
組長(zhǎng),。籌備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作,，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉
產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì),、業(yè)主
委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物,、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),。
對(duì)不按時(shí)移交的,，可以申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）
民委員會(huì)督促其移交,；對(duì)拒不移交的,，可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助
移交。屆滿沒有成立的,，上述資料交由居（村）民委員會(huì)代管,。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé),。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,，
物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的,，可以由物
業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指
導(dǎo)和監(jiān)督下,，組織換屆選舉工作。
第三十三條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),、
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)
總?cè)藬?shù)的1/2或不足法定最低人數(shù)5人的,，可以由物業(yè)所在地的
居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，
代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體
業(yè)主承擔(dān),，經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定,。
業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作
補(bǔ)貼,。
業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公布經(jīng)
居（村）民委員會(huì)確認(rèn)的工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的使用情況,，接受
業(yè)主監(jiān)督,。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
的規(guī)定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員
會(huì)主任認(rèn)為有必要的,，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,，作出決定或者使用
印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的
顯著位臵公布,。
召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會(huì)，
并聽取居（村）民委員會(huì)的建議,。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄,，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后
存檔。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管
理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7日,。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)以書面形
式告知居（村）民委員會(huì),。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)及委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理
規(guī)約、議事規(guī)則,，不得有下列行為：
（一）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過,，擅自決定解聘、續(xù)聘,、選聘
物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),；
（三）索取,、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害
關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬,；
（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),；
（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的
活動(dòng),；
（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)
的行為,。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中
止其委員職務(wù),，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù),。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職
務(wù)自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的,；
（四）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,，由業(yè)主委
員會(huì)1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主
大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其
委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的,；
（二）不履行委員職責(zé)的,；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的,；
（五）侵害他人合法權(quán)益的,；
（六）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的
企業(yè)及其下屬單位任職的；
（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止,，有候補(bǔ)委員的，由
候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)
終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其
保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料,、印章等物品交回
業(yè)主委員會(huì),。拒不移交的，可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交,。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員,，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足
5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的,，業(yè)
主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員,。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職（含集體
辭職）,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示,，并抄送居（村）民
委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,。
第三章 共有收益管理
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位,、共用部位廣告、
電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)
行經(jīng)營(yíng)的收入（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有,。業(yè)主委員會(huì)、
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作,。公益
宣傳不能附帶商業(yè)廣告,。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地
作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行
經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)
手續(xù),。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有,，存入共有收益獨(dú)立賬戶。
共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：
（一）維修,、更新,、改造,、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；
（二）業(yè)主公益活動(dòng)的開展,；
（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼,；
（四）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng),。
第四十三條 已成立業(yè)主委員會(huì)的,，可由業(yè)主委員會(huì)對(duì)共有
收益進(jìn)行管理；未成立業(yè)主委員會(huì)的,，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有
收益暫行管理,。居（村）民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
進(jìn)行監(jiān)督,。
第四十四條 已成立業(yè)主委員會(huì)的,，共有收益用于第四十二
條所列方面時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨(dú)立賬戶
中支取,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對(duì)共有收益情況進(jìn)行公示,，報(bào)
居（村）民委員會(huì)備案。
未成立業(yè)主委員會(huì)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
的共有收益單列賬戶管理,。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的
顯著位臵公示，同時(shí)報(bào)建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)備案,。業(yè)主
委員會(huì)成立后,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的
共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì),。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)成立后,，依法依約屬于全體業(yè)主的
共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶管理,。若委托物業(yè)服務(wù)
企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)
在共有收益經(jīng)營(yíng)中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服
務(wù)企業(yè)協(xié)商確定,。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十六條 新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理,。預(yù)售住
宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,，應(yīng)當(dāng)按
照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相
應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理
委托合同?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的,，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成
前期物業(yè)招投標(biāo)工作。
連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超
過50,000平方米的住宅物業(yè),，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管
理部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物
業(yè)服務(wù)企業(yè),。
分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行
前期物業(yè)管理招投標(biāo),，不得分期招投標(biāo),。
前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門
專家?guī)斐槿＜遥蓞^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程,。
第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,，業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)
服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同
生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第四十八條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí),，必須在銷售現(xiàn)
場(chǎng)顯著位臵公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),、規(guī)劃總平面
圖,，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦
公用房）、配電房,、水泵房,、垃圾房等的位臵。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),，應(yīng)與前期物
業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,，載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，
以及合同終止的處理方式等內(nèi)容,。
第四十九條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨
時(shí)管理規(guī)約,，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。建
設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)以書面形式明示臨時(shí)管理規(guī)約。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守
臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾,。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。
第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑
面積2‰的比例,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配臵物業(yè)服務(wù)用房,，最低不
少于50平方米，最高不超過300平方米,；其中,，業(yè)主委員會(huì)辦
公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米,。分期開發(fā)
建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開
發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配臵物業(yè)服務(wù)用房,。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備
水,、電使用功能,；沒有配臵電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層
不得高于四層,。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,，專用于物業(yè)管理
服務(wù)工作，不得挪作他用,。
電梯井,、管道井、樓梯間,、垃圾房（道）,、變電室、設(shè)備間,、
公共門廳,、過道、地下室,、車庫（棚）,、架空層、夾層和人防工
程等,，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房,。
第五十一條規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法
的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積,、位臵在設(shè)計(jì)方案中載
明,。
先期開發(fā)部分未配臵或配臵不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位
應(yīng)臨時(shí)配臵或補(bǔ)充配臵,。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)會(huì)同居（村）
民委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)
移交下列資料，并向居（村）民委員會(huì)提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移
交清單和重要資料,，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定,。
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,，竣工總平面,、單體建筑、結(jié)
構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資
料；
（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等
技術(shù)資料,；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物,、場(chǎng)地,、設(shè)施設(shè)備的清單；
（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單,；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單,；
（七）業(yè)主清冊(cè)；
（八）物業(yè)的使用,、維護(hù)、管理必需的其他資料,；
（九）以上資料的清單,。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、居（村）民委員會(huì)不得泄露業(yè)主
資料,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的
活動(dòng)，并予以妥善保存,，不得遺失,。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì),。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)物
業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴,，改進(jìn)物業(yè)管理服
務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會(huì),、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主,、物業(yè)使用人合
法權(quán)益的,，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期
整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改,。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十四條業(yè)主大會(huì)成立后,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）
民委員會(huì)的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決：
（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決,；
（三）對(duì)是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服
務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決,。
第五十五條確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物
業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公示,，征求業(yè)主
意見,；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)
方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公
示,，征求業(yè)主意見,。公示時(shí)間不得少于15日。
第五十六條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，采取公開招
標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動(dòng),。由業(yè)主委員會(huì)在市房地
產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜遥瑓^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督
招投標(biāo),，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)對(duì)招投
標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物
業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（建住房?2003?130號(hào)）
執(zhí)行,。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),。
第五十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)
應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并將決
定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)
合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委
員會(huì)和居（村）民委員會(huì),。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限
屆滿1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)
當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決
定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,，可自
動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的,，
應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面通知對(duì)方,，并書面抄送居（村）民委員會(huì)、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,，同時(shí)在物
業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告,。
責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違
約責(zé)任。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級(jí),、被取消,、因業(yè)
主大會(huì)決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤
出管理區(qū)域的,，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）同意,，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理,，
但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服
務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)按
照第五十四條,、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)
企業(yè),。
第六十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止,，原物業(yè)服務(wù)
企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物
業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi),，物業(yè)服務(wù)合同需報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門
備案,。
第六十二條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委
員會(huì),、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)
共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
查驗(yàn)時(shí),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄,。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)
包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間,、查驗(yàn)內(nèi)容,、查驗(yàn)結(jié)論,、存在問題
等,，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人
民政府）和居（村）民委員會(huì),。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議
的,，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法,。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí),，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交
其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交
接工作,。經(jīng)交接雙方確認(rèn)的移交資料清單抄送居（村）民委員會(huì),。
（一）第五十二條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房,；
（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造,、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的
技術(shù)資料,；
（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配臵的固定設(shè)施設(shè)備,；
（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
第六十四條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度,。業(yè)主委員
會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物
業(yè)服務(wù)履約保證金,。
第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公
共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序,，依法依約
進(jìn)行值班,、巡邏工作；發(fā)生安全事故時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)
急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助開展
救助工作,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)
主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）將1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓
給他人；
（二）挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金,；
（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途,；
（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和
共用設(shè)施用途；
（五）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場(chǎng)地，損害業(yè)
主共同利益,；
（六）擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù),；
（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串
通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo),；
（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履
行物業(yè)服務(wù)合同的行為,；
（十）超越資質(zhì)（資格）等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；
（十一）出租,、掛靠,、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；
（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營(yíng)者（服務(wù)提供者）的商
品或者服務(wù),；
（十三）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形,。
第六十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，
每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核,。每年至少開
展1次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)工作,。
住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）
民居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位,，組織業(yè)主滿意
度測(cè)評(píng),。
年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域
的顯著位臵。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)（住宅專項(xiàng)維修資金管理）
第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和
共用設(shè)施,，不得擅自改變用途,。
任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路,、場(chǎng)地,，損
害業(yè)主的共同利益。
第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu),；
（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途,，將住宅
改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)等改為需要做防水處
理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途,，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥
室,、起居室（廳）、書房和廚房的上方,；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀,；
（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,；
（六）損壞或者擅自占用,、改建物業(yè)共用部位；
（七）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（八）損毀樹木,、園林,；
（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存,、經(jīng)營(yíng)易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)
物品,，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品,；
（十）亂丟垃圾,，高空拋物,；
（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng),；
（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn),，無序停放車輛；
（十三）在建筑物,、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛,、亂張貼、亂
涂寫,、亂刻畫,；
（十四）占用、堵塞,、封閉消防通道,，在消防通道上設(shè)臵路
障，損壞,、挪用或者停用消防設(shè)備,；
（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí),，業(yè)主,、物業(yè)使用人有權(quán)投
訴、舉報(bào),，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或
者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，物業(yè)服務(wù)
企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門,，有關(guān)部門應(yīng)
當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合,。
第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修,，應(yīng)當(dāng)遵
守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定,。
業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修
管理協(xié)議,，申報(bào)登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修行為進(jìn)
行監(jiān)督,，對(duì)隱蔽工程和防水工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修
行為,，應(yīng)當(dāng)勸阻,、制止,，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。
裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn),，由業(yè)主自行負(fù)責(zé),。建設(shè)單位
和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)
做好配合和服務(wù)工作,，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示裝修搬運(yùn)指
引,、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生,、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行
為的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。
第七十一條 裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：
（一）業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料時(shí),，需配合物業(yè)服務(wù)
企業(yè)的管理,；
（二）裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石,、水泥等必須做
好包裝,，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)
對(duì)搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理,。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過程中，必
須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，做好保潔工作,，禁止違法、違章搬
運(yùn),；
（三）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，
由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任,，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第七十二條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修,，毗連部位按照《中華
人民共和國(guó)物權(quán)法》執(zhí)行,；
（二）共用物業(yè)的維修、更新,、改造費(fèi)用,，由共有該物業(yè)的
業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/span>
（三）單幢房屋整體共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、
改造,，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承
擔(dān),；
（四）屬于人為損壞的,，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電,、供水、供氣,、供熱,、通訊、
有線電視等設(shè)施設(shè)備,，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修
養(yǎng)護(hù)的,，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)，不得從住宅
專項(xiàng)維修資金中列支,。
第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保
修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
業(yè)主,、物業(yè)使用人對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)
規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù),。
物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)
任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委
員會(huì),、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正,，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照
管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,，費(fèi)
用由責(zé)任人承擔(dān),。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新時(shí),，相關(guān)業(yè)主、物
業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。因相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修、更
新,，造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠
償,。
因物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新等原因，造成房
屋,、設(shè)施設(shè)備等損害的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用
于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù),、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)
企業(yè)必須每季公布共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù),、維修費(fèi)用的
使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)
督,，業(yè)主委員會(huì)成立以后,，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共
同監(jiān)督。
前期物業(yè)管理階段,，每月維護(hù),、維修費(fèi)用不足部分在共有收
益獨(dú)立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護(hù),、維修費(fèi)用中繼續(xù)
使用,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù),、維修費(fèi)用有結(jié)余
的,，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督,，繳存入共有收
益獨(dú)立賬戶中,。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管
理階段,，每月維護(hù)費(fèi)用不足的,，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，業(yè)主委
員會(huì)批準(zhǔn),，經(jīng)居（村）民委員會(huì)證明,，在共有收益獨(dú)立賬戶中支
出。每月的維護(hù),、維護(hù)費(fèi)用有結(jié)余的,，由業(yè)主委員會(huì)、居（村）
民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中,。
第七十五條依照法律,、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)
當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的,，業(yè)主委員會(huì),、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)和相關(guān)職能部門
應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修,，也可以先行組織維修或
者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后,，經(jīng)居（村）民委員會(huì)加具
證明意見,，從共有收益賬戶中或住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支，
涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，費(fèi)用支出情況向業(yè)主公
示,。
第七十六條物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅物
業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住
宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物
業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用,。
住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政
府監(jiān)督的原則,。
住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,，并按房
屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,，以幢為單位設(shè)賬,，
按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
第七十七條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造、
增設(shè)等,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,，經(jīng)專有部分占建筑物總面
積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果
在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日,；
（二）用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造、增
設(shè)等,，業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢?cè)摯蔽飿I(yè)業(yè)主意見,，經(jīng)
專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的
業(yè)主同意后，按本條第（一）項(xiàng)使用,；
（三）當(dāng)發(fā)生危及房屋安全,、人身安全的緊急情況時(shí)，按照
第七十五條執(zhí)行,；
（四）當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足交存額50%時(shí),，業(yè)主委
員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)確定續(xù)籌方案；當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足
交存額30%時(shí),，只能用于緊急維修,。
第七十八條住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討
論通過。有條件的物業(yè)管理區(qū)域,，可以一次性續(xù)籌,，也可以在繳
交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)按比例計(jì)收。按比例計(jì)收的,，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)
為基數(shù),，約定一定比例，每月籌集住宅專項(xiàng)維修資金,，由業(yè)主委
員會(huì)繳存到住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將每月的
繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門,。
第七十九條 業(yè)主大會(huì)決定住宅專項(xiàng)維修資金使用需要聘
請(qǐng)有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行審核時(shí),，其審核費(fèi)用可以從住宅專項(xiàng)
維修資金中列支。第三方審核費(fèi)用按照造價(jià)部門維修（預(yù)）結(jié)算
審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。
第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余
額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主,。
第七章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
第八十一條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包
括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資,、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利
費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,；
（七）辦公費(fèi)用,；
（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/span>
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用,。
第八十二條 為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對(duì)應(yīng),，有條件的
物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)
收,。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準(zhǔn),。物
業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
如以套內(nèi)面積計(jì)收的,，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)行政管
理部門制定折算方式,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》
的約定開始計(jì)收,。
第八十四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)
車位車庫）,，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。
全市的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)上限由市價(jià)格管理部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政
管理部門適時(shí)制定公布,。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上,，根據(jù)本區(qū)
實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價(jià)
范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定,，需向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案,，并告知
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì),。確需超過區(qū)公
布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的,，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門審核。
第八十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，收費(fèi)公示的樣
式,、內(nèi)容由區(qū)價(jià)格管理部門監(jiān)制。
第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,，物業(yè)服
務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,，其收支情況接受業(yè)主委員
會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)
主委員會(huì)確認(rèn)的收支情況,。
實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行年
度審計(jì),。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)
構(gòu)進(jìn)行,，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅灰殉闪I(yè)主委員會(huì)的,，由業(yè)主委
員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居
（村）民委員會(huì)。
實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，不含公用水電費(fèi),，各區(qū)另有規(guī)
定或雙方另有約定的除外,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場(chǎng)
地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量,、單價(jià),、金額，按照實(shí)際費(fèi)用
和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明
確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂９盟?/span>
沒有獨(dú)立設(shè)臵計(jì)量表的,，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用,。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物
業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場(chǎng)地,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水
電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第八十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交
納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物
業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任,。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),，業(yè)
主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),，其物業(yè)
服務(wù)費(fèi)必須由建設(shè)單位全額交納,。
第八十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電,、供水,、供氣、通訊,、
有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,，建設(shè)單位應(yīng)該為
最終用戶單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接
受委托代收費(fèi)用的,，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi),，但不得向業(yè)主
收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。
住宅物業(yè)的最終用戶,，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶,；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終
用戶；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。
第八十九條自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按車
位（車庫）的數(shù)量計(jì)收,，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。如按車
位（車庫）數(shù)量計(jì)收,，由各區(qū)價(jià)格管理部門會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)管
理部門制定折算方式,。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)
域內(nèi)設(shè)臵全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車位的,，停放服務(wù)收費(fèi)按市,、區(qū)
價(jià)格管理部門制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)
行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù),。
第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪,、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價(jià)
相符、協(xié)商一致的原則,，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商
確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。
住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參
考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況,，由物
業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定,。
第九十一條 業(yè)主委員會(huì)采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形
式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，業(yè)主大會(huì)根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)
服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》確定各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)
容,，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款,。根據(jù)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)
收費(fèi)后,，再進(jìn)行招投標(biāo)工作。
第九十二條 房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后,，
業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收
取裝修保證金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定制定,。
除上述收費(fèi)項(xiàng)目外,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與
裝修相關(guān)的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）
以書面形式約定雙方的權(quán)利,、義務(wù),、違規(guī)處理、裝修保證金退還
等內(nèi)容,。裝修完工后,，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和
共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工
作日內(nèi)全額退還裝修保證金,；如造成損壞的,，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期
修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)
退回,。
裝修產(chǎn)生的垃圾,，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)
行收取清運(yùn)費(fèi),；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的,，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定,。
第九十三條實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí),，
建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配臵3張出入證（含IC卡等）,，對(duì)自
有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應(yīng)按1車位（庫）1證免費(fèi)配臵車輛
出入證。
業(yè)主申請(qǐng)多配臵或因遺失,、損壞需重新辦證的,，物業(yè)服務(wù)企
業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管
理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第九十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi),，或有20%以上
業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測(cè)
評(píng)結(jié)果,，通過召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)表決的方式,，經(jīng)專有部分
占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)
服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日,，
將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價(jià)格管理部門備案,，并抄送居（村）民
委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,。
對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主,、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會(huì)
和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門申請(qǐng)協(xié)商調(diào)
解,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對(duì)收費(fèi)不能達(dá)成共識(shí)時(shí),，經(jīng)
雙方出具委托書后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行
成本審核,，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商,。仍不能達(dá)成共識(shí)的，可
向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng),。
第九十五條 當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納
物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳
交。
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討
物業(yè)服務(wù)費(fèi),。
業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人,，承租人應(yīng)當(dāng)遵
守管理規(guī)約,。
自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人
或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物
業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第九十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)
服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù),，協(xié)調(diào),、處理業(yè)主、物業(yè)使用
人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴,。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、司法所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)
當(dāng)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制,，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛,。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的，可以向業(yè)主委員會(huì)或
居（村）民委員會(huì)反映,，由業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)督促
物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)
該請(qǐng)求居（村）民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解,。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主,、
物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)
應(yīng)當(dāng)按期整改。
業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的,，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ?/span>
提起訴訟,。
第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)
服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討,，業(yè)主委員會(huì)、
居（村）民委員會(huì),、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)
服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物
業(yè)管理區(qū)域,。
第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第九十八條 本章舊住宅區(qū)是指未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)
域,。
舊住宅區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)
提供保安,、保潔,、綠化服務(wù)。按照因地制宜,、統(tǒng)籌規(guī)劃,，政府投
資、適度扶持,，綜合整治,、分步實(shí)施的原則，逐步推進(jìn)舊住宅區(qū)
整治改造,，推行物業(yè)管理服務(wù),。
第九十九條 舊城區(qū),、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居
住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相
關(guān)業(yè)主意見后,，確定物業(yè)管理區(qū)域,。
第一百條 市、區(qū),、鎮(zhèn)（街道）三級(jí)政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)
整治改造專項(xiàng)資金,，對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，完善配套設(shè)
施,。更新改造供電,、供水、供氣,、通訊等市政公用設(shè)施的專項(xiàng)成
本支出,，由各營(yíng)運(yùn)單位承擔(dān)。
第一百零一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委
員會(huì)根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案,，建設(shè)圍墻,、崗?fù)ぁ⒌篱l,、
消防設(shè)備,、簡(jiǎn)易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生,、治安相關(guān)
的基本設(shè)施,，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。
結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況,，鼓勵(lì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）,、居（村）民委員會(huì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第一百零二條 通過以下措施維持舊住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理：
（一）多渠道籌集資金,，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的機(jī)制,。物業(yè)服
務(wù)企業(yè)通過開展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的
房產(chǎn),、設(shè)備,、場(chǎng)地等資源開展經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)
費(fèi),，超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)的部分原則上屬于業(yè)主共同收益,，具體分配
由雙方協(xié)商決定。
（二）所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對(duì)入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
給予一次性接管資金補(bǔ)貼,，作為前期啟動(dòng)資金,。在兩年內(nèi)，給予
物業(yè)服務(wù)費(fèi)差額補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)助服務(wù)費(fèi)收取不足部分的70%,，
第二年補(bǔ)助不足部分的30%,，如果全額收取服務(wù)費(fèi)的，給予服務(wù)
費(fèi)用總額10%的補(bǔ)貼,。具體補(bǔ)貼數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情
況提出,，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）審核后報(bào)區(qū)舊住宅區(qū)整治
工作領(lǐng)導(dǎo)組批復(fù)。
第九章 行業(yè)管理
第一百零三條從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)
家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：
（一）工作人員著裝統(tǒng)一,，持證上崗，掛牌服務(wù),，文明禮貌,；
（二）公開、公示收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、辦事制度；
（三）工作人員全天候值班,，報(bào)修及時(shí)（水電小修不過夜）,；
（四）保安、保潔,、綠化服務(wù)到位,；
（五）建立高效的投訴、回訪處理機(jī)制（查閱投訴處理記錄）,；
（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度,。
第一百零四條 市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)
企業(yè)的誠(chéng)信管理系統(tǒng)，為每個(gè)在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企
業(yè)建立誠(chéng)信檔案并頒發(fā)誠(chéng)信手冊(cè),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為,、重大投訴、安全責(zé)任事故等,，由
居（村）民委員會(huì),、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)后，報(bào)區(qū)房
地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè),。
本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度
考核報(bào)告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè),，作為參考依
據(jù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止,、
及時(shí)報(bào)告義務(wù)的,，由相關(guān)行政管理部門報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門
載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)。
第一百零五條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)
信自律管理公約,，對(duì)經(jīng)核實(shí)違反誠(chéng)信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)
人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào),，并報(bào)市,、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信手
冊(cè)。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為,，應(yīng)組織專業(yè)委員會(huì)對(duì)其管
理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查,，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門載入誠(chéng)信手冊(cè),，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的,，對(duì)該企業(yè)進(jìn)行
行業(yè)通報(bào)批評(píng)，并報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信手冊(cè),。
市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃,，通過培
訓(xùn)、參觀,、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),。
市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、
新方法開展物業(yè)服務(wù),，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平,。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)
會(huì)每年進(jìn)行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告,，引
導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展,。
區(qū)級(jí)物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。
第一百零六條 市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在全市范圍內(nèi)每年
開展1次物業(yè)管理示范小區(qū),、示范大廈（園區(qū)）考評(píng)工作,。考評(píng)
工作根據(jù)國(guó)家,、省,、市制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證考評(píng)工作的公
開,、公平,、公正?？荚u(píng)達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目,，在行業(yè)內(nèi)通報(bào)表揚(yáng)，并
報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門,?？荚u(píng)情況載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)。
市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)獲得示范稱號(hào)的管理項(xiàng)目進(jìn)
行不少于兩年1次的跟蹤檢查,，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量
嚴(yán)重下降的,，應(yīng)報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號(hào)。
市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)國(guó)家,、省示范項(xiàng)目的推薦工作,。
區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)市級(jí)示范項(xiàng)目的推薦工
作。
第十章 法律責(zé)任
第一百零七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服
務(wù)企業(yè)的,，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告,，
可以并處十萬元以下的罰款,。
第一百零八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法
律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體
業(yè)主,。
業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受
侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的,，由簽
名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。
第一百零九條任何單位或個(gè)人違反共有收益使用程序造
成損失的,，或者挪用,、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任,，構(gòu)
成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。
第一百一十條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,，從
事違反法律,、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚
不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰,。
第一百一十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠(chéng)信管理規(guī)定的,，行政
管理部門對(duì)其進(jìn)行警告、通報(bào)處分,。
第一百一十二條 物業(yè)管理行政管理部門工作人員,、街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員濫用
職權(quán),、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)管理部門
對(duì)負(fù)有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；
構(gòu)成犯罪的,，依法追究其刑事責(zé)任。
第一百一十三條《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l
例》,、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章已有
處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定,。
第十一章 附 則
第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行。
第一是一十五條 本辦法由市住建管理局負(fù)責(zé)解釋,。
抄送：市委各部委辦,，市人大常委會(huì)辦公室，市政協(xié)辦公室,，市紀(jì)
委辦公室,，市法院，市檢察院,，中直,、省屬駐佛山單位，駐
佛山部隊(duì),，各人民團(tuán)體,，各民主黨派。
佛山市人民政府辦公室秘書一科
2014年3月24日印發(fā)
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