甘肅省人民政府關于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定
（2010年9月3日甘肅省人民政府第62次常務會議審議通過 2010年9月9日甘肅省人民政府令第68號公布自2010年11月1日起施行）
甘肅省人民政府決定對《甘肅省物業(yè)管理辦法》作如下修改：
一,、新增一條,，作為第十一條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約,；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金,；
（六）改建,、重建建筑物及其附屬設施,；
（七）有關共有和共同管理權的其他重大事項,。
二,、新增一條，作為第十二條：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力,。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
三,、新增一條,，作為第十五條：業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算,；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算,；尚未進行實測的,，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,，按照前項的統(tǒng)計總和計算,。
四、新增一條,，作為第十六條：業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：
（一）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計算,，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,，按一人計算；
?。ǘ┛側藬?shù),，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
五,、第十五條修改為第十八條,，增加二款，分別作為第二款和第三款：業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè),、責任心強,、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生,。
六、第十六條修改為第十九條：業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，將業(yè)主大會會議決定,、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。
業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。
七,、第十七條修改為第二十條：首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設單位或原產(chǎn)權單位承擔,。無建設單位或原產(chǎn)權單位的，由全體業(yè)主承擔,。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,；經(jīng)費的籌集、管理,、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定,。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢,。
八,、第二十一條修改為第二十四條：商品房銷（預）售前,，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,，作為房屋買賣合同的附件,。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容,。
九,、第二十二條修改為第二十五條：規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時,，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房,。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上,，且設有服務廳,、辦公用房、衛(wèi)生間,、庫房等設施,。
十、第二十四條修改為第二十七條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫）,，應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人,；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后,，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人使用。所得收益應按前條規(guī)定使用,。
十一,、第二十六條修改為第二十九條：建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用,。繳納比例為收費標準的70％,，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。
十二,、第二十八條修改為第三十一條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供暖,、燃氣、通訊等單位應當收費到戶,，服務過程中產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔：
?。ㄒ唬I(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；
（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶,。
十三,、第二十九條修改為第三十二條，第二款修改為：共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全,、公共利益及他人合法權益的,，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔,。
十四,、新增一條，作為第三十三條：建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：
?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成,；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成,；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
市,、縣,、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。
前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后,，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同,。合同內(nèi)容應當包括物業(yè)基本情況，管理服務的具體內(nèi)容,、標準和費用,，雙方權利和義務，合同期限,，違約責任等,。
十五、新增一條,，作為第三十四條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外,，還應當經(jīng)有利害關系業(yè)主的書面同意,，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護,。
十六,、新增一條，作為第三十五條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金,。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。
十七,、新增一條，作為第三十六條：供排水,、供電,、供氣、供熱等經(jīng)營單位,，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：
?。ㄒ唬I(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備,；
（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的,，為用戶戶外的供電設施設備）,；
（三）業(yè)主燃氣用具,、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備,；
（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備,；
?。ㄎ澹I(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。
十八,、第三十一條修改為第三十八條：物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同,，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作,，并承擔相應責任,。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè),。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后,，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期退出或移交,；逾期拒不退出或移交的,，處1萬元以上3萬元以下罰款，并在資質等級核準時不予核準,。
十九,、第三十二條修改為第三十九條：業(yè)主,、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,，恢復原狀,，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款,。造成他人損失的,，應賠償損失。
二十,、辦法中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務企業(yè)”,。
此外，根據(jù)本決定對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整,。
本決定自2010年11月1日起施行,。
《甘肅省物業(yè)管理辦法》根據(jù)本決定作相應的修改，重新公布,。
附：甘肅省物業(yè)管理辦法（2010年修正本）（2006年3月29日甘肅省人民政府令第26號公布 根據(jù)2010年9月3日甘肅省人民政府第62次常務會議《甘肅省人民政府關于修改〈甘肅省物業(yè)管理辦法〉的決定》修正）
第一條根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律,、法規(guī)規(guī)定，結合我省實際,，制定本辦法,。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū),，應當實行物業(yè)管理,。
配套設施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金,，組織整治,，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理,。
配套設施比較齊全的大廈,、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理,。
第三條省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理,，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi),，做好相關的監(jiān)督管理工作,。
第四條縣級以上地方人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策,。
第五條物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格,，在領取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，向物業(yè)企業(yè)資質管理部門申請資質證書，并按資質等級從事物業(yè)管理活動,。
第六條物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定,，取得執(zhí)業(yè)資格證書。
第七條劃分物業(yè)管理區(qū)域,，應當充分考慮共用設施設備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素,，遵循方便生活和工作,，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本,，提高服務水平的原則,。
第八條有以下情形之一的，物業(yè)所在地市,、區(qū),、縣房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理：
?。ㄒ唬儆讵毩⒎忾]式小區(qū)的,；
（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的,；
（三）配套設施設備可以共享的,；
?。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公,、醫(yī)院,、學校、工廠,、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,，并能夠封閉管理的；
?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€物業(yè)管理區(qū)域的,。
根據(jù)前款第（二）、（三）,、（五）項確定的物業(yè)管理區(qū)域,，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后,，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第九條物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍,、占地面積和建筑面積,；
（二）共用設施設備情況,；
?。ㄈ┙ㄔO單位、產(chǎn)權單位,；
?。ㄋ模I(yè)主總戶數(shù)、居住人口,、產(chǎn)權構成比例,；
（五）物業(yè)服務企業(yè)名稱,、管理時間,。物業(yè)服務企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案,。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會,，業(yè)主大會按照國家有關規(guī)定開展活動。
業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的,，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會,；業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的,，可按幢,、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會,，業(yè)主代表一般不得少于30人,。
第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金,；
（六）改建,、重建建筑物及其附屬設施,；
（七）有關共有和共同管理權的其他重大事項,。
第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式；但是,，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,，對業(yè)主具有約束力,。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。
第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50％以上，或者達到30％以上不足50％,，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的,，應當召開首次業(yè)主大會。
符合前款規(guī)定的,，建設單位應當書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門,，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積,、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的,，業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求,。
第十四條首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表,、建設單位（包括公有住房出售單位）組成,。
縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第十五條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算,；尚未進行登記的,，暫按測繪機構的實測面積計算,；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算,；
?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統(tǒng)計總和計算,。
第十六條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù),，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：
（一）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計算,，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,，按一人計算；
?。ǘ┛側藬?shù),，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十七條業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后,，業(yè)主因故不能參加的,，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的,，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加,；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權,，但必須服從業(yè)主大會的決定,。
第十八條業(yè)主委員會委員的組成應為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定,。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定,，對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè),、責任心強,、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職,。
第十九條業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。
業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。
第二十條首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設單位或原產(chǎn)權單位承擔,。無建設單位或原產(chǎn)權單位的,，由全體業(yè)主承擔。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,；經(jīng)費的籌集,、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定,。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢。
第二十一條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,，未按照規(guī)定進行物業(yè)管理招標投標的不得開展房屋銷（預）售活動,。
投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米（包括同一建設項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè),。
第二十二條建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收,。分期建設的項目,，其配套設施滿足使用功能要求的，經(jīng)分期驗收合格后,，方可交付使用,。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用,，產(chǎn)權管理部門不得辦理產(chǎn)權登記手續(xù),。
建設單位應當自驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設項目綜合驗收報告報市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,。
第二十三條建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,，辦理資料、設施設備,、物業(yè)共用部位及其他應管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù),。
第二十四條商品房銷（預）售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本,，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,，作為房屋買賣合同的附件,。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第二十五條規(guī)劃,、設計新建住宅小區(qū)時,，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米,。物業(yè)管理用房應為地面以上,，且設有服務廳、辦公用房,、衛(wèi)生間,、庫房等設施。
第二十六條建設單位不得單獨轉讓物業(yè)共用部分的所有權和使用權,。
任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的,，應當在征得相關業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫）,，應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用,。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的,，經(jīng)業(yè)主委員會同意后,，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用,。所得收益應按前條規(guī)定使用,。
第二十八條普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業(yè)服務等級標準,、基準價及浮動幅度,，由省物價、建設行政主管部門制定,。
普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價,。
物業(yè)管理費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意,，也可按季收取,。
第二十九條建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè),，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70％,，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔,。
第三十條物業(yè)服務費主要用于以下事項：
（一）管理服務人員的工資,、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用,；
（二）物業(yè)共用部分,、共用設施設備的日常運行,、維護費用；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用,；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
?。┺k公費用,；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,；
?。ò耍┪飿I(yè)服務合同約定的其他事項。
第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供暖,、燃氣,、通訊等單位應當收費到戶，服務過程中產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔：
?。ㄒ唬I(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；
（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶,。
第三十二條專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全,、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕,。業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)通知后,，仍未進行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕,。費用由所有人承擔。
共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全,、公共利益及他人合法權益的,，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔,。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形,，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)未進行維護的，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應當督促實施,。
第三十三條建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：
?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；
?。ǘ╊A售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成,；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成,。
市,、縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理,。
前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后,，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。合同內(nèi)容應當包括物業(yè)基本情況,，管理服務的具體內(nèi)容,、標準和費用，雙方權利和義務,，合同期限,，違約責任等。
第三十四條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經(jīng)有利害關系業(yè)主的書面同意,，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用,、維護。
第三十五條住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用,。
第三十六條供排水,、供電、供氣,、供熱等經(jīng)營單位,，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：
?。ㄒ唬I(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備,；
（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的,，為用戶戶外的供電設施設備）,；
（三）業(yè)主燃氣用具,、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備,；
（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備,；
?。ㄎ澹I(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。
第三十七條房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能,。確需改變的,，應當符合規(guī)劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會的書面同意,。
業(yè)主或者使用人不得有以下行為：
（一）損壞房屋承重結構,，破壞房屋外貌,，擅自改變房屋用途；
?。ǘΨ课莸膬?nèi)外承重墻,、梁、柱,、樓板,、陽臺、天臺,、屋面等進行違章鑿,、拆、搭占等,；
?。ㄈ┐娣挪环习踩珮藴实囊兹肌⒁妆《?、放射性危險物品和超過荷載的物品,；
（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動,。
第三十八條物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同,，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作,，并承擔相應責任。
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè),，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè),。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的,，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期退出或移交,；逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款9并在資質等級核準時不予核準,。
第三十九條業(yè)主,、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,，恢復原狀,，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款,。造成他人損失的,，應賠償損失。
第四十條物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主,、使用人違反本辦法的，按照國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律,、法規(guī)的規(guī)定予以處罰,。
第四十一條房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的,，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任,；玩忽職守、濫用職權,、徇私舞弊構成犯罪的,，依法追究刑事責任。
第四十二條本辦法中以下用語的含義：
共用部位,，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎,、內(nèi)外承重墻體、柱、梁,、樓板,、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳,、樓梯間、走廊通道等,。
共用設施設備,，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐、暖氣線路,、燃氣線路,、消防設施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等,。
第四十三條本辦法自2006年5月1日起施行。
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