北京市物業(yè)管理?xiàng)l例
北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
〔十五屆〕第24號(hào)
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于2020年3月27日通過，現(xiàn)予公布,，自2020年5月1日起施行。
北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2020年3月27日
北京市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2020年3月27日北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 前期物業(yè)
第四章 業(yè)主,、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系,，建設(shè)和諧宜居社區(qū),，規(guī)范物業(yè)管理,，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益,，保障物業(yè)的依法,、安全,、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例,；非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行,。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè),、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人,。
第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo),、政府主導(dǎo),、居民自治、多方參與,、協(xié)商共建,、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì),、村民委員會(huì),、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu),。
推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織,，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致,、質(zhì)價(jià)相符,、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則,，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,。
支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理,。
第五條 本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng),。
第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施,；
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集,、管理和使用,；
(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度,；
(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息,、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng),；
(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；
(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé),。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責(zé)：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度,；
(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；
(三)指導(dǎo),、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集,、管理和使用；
(四)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì)委員開展培訓(xùn),；
(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作,；
(六)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé),。
發(fā)展改革、民政,、財(cái)政,、規(guī)劃自然資源、城市管理,、水務(wù),、市場(chǎng)監(jiān)管、園林綠化,、人防等相關(guān)主管部門,，按照各自職責(zé),，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制,，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位,，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題,。
第八條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆,、物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù),；指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé),，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；參加物業(yè)承接查驗(yàn),，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管,，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),，調(diào)處物業(yè)管理糾紛,，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng),。
居民委員會(huì),、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作,，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制,；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問,，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作,；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),，調(diào)解物業(yè)管理糾紛,。
第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單,，依法行使行政執(zhí)法權(quán),，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制,，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理,。
第十條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施,；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作,，并給予物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,，在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作,，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施,。
第十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建,、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求行為人停止侵害、排除妨礙,、消除危險(xiǎn),、恢復(fù)原狀、賠償損失,。
第十二條 本市支持物業(yè)管理,、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理,，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn),、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn),，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益,，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
支持,、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì),。
第十三條 本市支持法律、會(huì)計(jì),、工程,、評(píng)估,、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正,、專業(yè)的咨詢,、培訓(xùn)、評(píng)價(jià),、檢驗(yàn),、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營(yíng)利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng),。
業(yè)主,、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的,，可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢,；符合法律援助條件的，可以依法申請(qǐng)法律援助,。
第十四條 本市建立健全人民調(diào)解,、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制,，化解物業(yè)管理糾紛。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定,，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍,、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型,、社區(qū)建設(shè)等因素,，以利于服務(wù)便利、資源共享,、協(xié)商議事,。
規(guī)劃城市道路、城市公共綠地,、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域,。
第十六條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見,，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,，并向社會(huì)公布,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
第十七條 已投入使用,、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的,，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要,，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告,。
第十八條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房,，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備,、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行,。物業(yè)服務(wù)用房的面積,、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明,。
已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的,，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供,；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的,，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決,。
第三章 前期物業(yè)
第十九條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任,。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人,，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定,，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過二年,，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人,。期限屆滿,，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù),；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限,，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第二十條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo),、監(jiān)督下，共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄,，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,、存在問題,、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定,。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改,，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改,。
未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件,；
(二)竣工總平面圖,，單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備的竣工圖,，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
(五)物業(yè)管理必需的其他資料,。
物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的,，應(yīng)當(dāng)移交,；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊,。
第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi),，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi),，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān),；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本,。
第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì)，就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決,。
第四章 業(yè)主,、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
公房尚未出售的,，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主,；已出售的，購(gòu)房人是業(yè)主,。
本條例所稱業(yè)主還包括：
(一)尚未登記取得所有權(quán),，但是基于買賣、贈(zèng)與,、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人,；
(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人,；
(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人,；
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；
(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人,。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
(一)道路、綠地,，但是屬于城市公共道路,、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,；
(三)建筑物的基礎(chǔ),、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,，通道,、樓梯、大堂等公共通行部分,，消防,、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,，避難層,、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等,；
(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所,、共用設(shè)施；
(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分,。
第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：
(一)自行管理物業(yè)；
(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù),；
(三)提議召開業(yè)主大會(huì),，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(四)提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán),；
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán),；
(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組,、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同,；
(九)對(duì)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán),；
(十)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用,；
(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定；
(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理,；
(五)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,；
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)；
(七)履行房屋安全使用責(zé)任,；
(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾,；
(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù),。
第二十九條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的,，百分之五以上的業(yè)主,、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng),，居民委員會(huì),、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
第三十一條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后三十日內(nèi),，對(duì)提出申請(qǐng)的業(yè)主身份和申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,，指定居民委員會(huì),、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。
籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表,、建設(shè)單位,、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì),、村民委員會(huì)代表召開首次籌備組會(huì)議,，成立籌備組。
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì),、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定,；業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定,。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一,。
籌備組成立七日內(nèi),，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工,、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)確認(rèn)業(yè)主身份,、人數(shù)及所擁有的專有部分面積,；
(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；
(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案,；
(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,；
(六)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。
前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式,、表決程序,，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期,、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng),，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù),。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
第三十三條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員,。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開,，決定下列事項(xiàng)：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員,；
(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格,；
(四)選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；
(五)籌集,、管理和使用專項(xiàng)維修資金,；
(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；
(七)決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式,，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金,；
(八)確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),；
(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議,；
(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案,。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次,。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開,；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的,，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主,，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間,、地點(diǎn),、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì),、村民委員會(huì),。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決,。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集,；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定,，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定,。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有,、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人,。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章,；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的,，由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì),、村民委員會(huì)提出,。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定,。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū),，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定,。
業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
業(yè)主是自然人的,，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)遵紀(jì)守法,、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),、具有一定組織能力,；
(二)具有完全民事行為能力；
(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求,；
(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；
(五)本人,、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系,；
(六)未被列為失信被執(zhí)行人；
(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為,；
(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形,。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
(一)社區(qū)黨組織推薦；
(二)居民委員會(huì),、村民委員會(huì)推薦,；
(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦,。
籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，報(bào)社區(qū)黨組織,。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員,，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,，每屆任期不超過五年,，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán),。
任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的,，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議,，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任和其他委員的名單。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：
(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
(三)管理規(guī)約,；
(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單,、基本情況,。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性,、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí),，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案,，并出具業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組,。
業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章,。
業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的,，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字,。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,，并履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況,、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接,；
(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法,；
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建,、再次籌集；
(五)及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同,；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主,、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止,；
(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案,、會(huì)計(jì)憑證和賬簿,、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況,，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況,；
(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作,；
(十一)配合,、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé),，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,；
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng),；業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng),。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開,，至少每?jī)蓚€(gè)月召開一次,；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議,。
定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參加,，委員不得委托他人參會(huì),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì),，并聽取意見和建議,。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加,。
業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意,。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的居民委員會(huì),、村民委員會(huì)或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的,，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì),、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主,；
(二)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職,；
(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。
業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上,，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格；業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),，并向業(yè)主公示。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員不得實(shí)施下列行為：
(一)阻撓,、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
(二)虛構(gòu)、篡改,、隱匿,、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
(三)拒絕,、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)印章,；
(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同,；
(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用,、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換,；
(八)泄露業(yè)主信息,；
(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員,、候補(bǔ)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格,。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),，并向業(yè)主公示,。
第四十八條 一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責(zé)的情形,，或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的,，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月,，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組,，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。
街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組,。
換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)的名稱,、委員,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù),。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù),，并公告其印章作廢。
第五十一條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五十二條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu),，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé),，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
第五十三條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件,；
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件,，但是確有困難未成立；
(三)業(yè)主大會(huì)成立后,，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
第五十四條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì),、業(yè)主,、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成,，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。
物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì),、村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任,，副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任,。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
第五十五條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi),，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
(三)管理規(guī)約,。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí),，符合要求的,，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明,。物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章,，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章,。
未成立業(yè)主大會(huì)的,，物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章,。
第五十六條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的,，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,。
未成立業(yè)主大會(huì)的,，物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。
第五十七條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持,，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會(huì)議,。
會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加,，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)按照本條例第五十六條確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意,。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi),，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個(gè)工作日。
第五十八條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年,。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì),。
第五十九條 已成立業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的,，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整,、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無法存續(xù)的，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì),，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第六十條 物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法,，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理,；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的,，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
電梯,、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第六十二條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格,，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員,，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu),。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同,，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用,、物業(yè)服務(wù)用房,、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定,。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的,，雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致意見的,，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)目錄中隨機(jī)選定,。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門,、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,，并向社會(huì)公布,。
第六十四條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo),，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外,。
鼓勵(lì)業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù),，并且遵守下列規(guī)定：
(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范；
(二)及時(shí)向業(yè)主,、物業(yè)使用人告知安全,、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,，接受業(yè)主監(jiān)督,，改進(jìn)和完善服務(wù)；
(四)對(duì)違法建設(shè),、違規(guī)出租房屋,、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻,、制止,，勸阻、制止無效的,，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān),；
(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志,，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告,；
(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻,、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì),；
(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息,；
(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類,；
(九)配合街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作,。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居民委員會(huì),、村民委員會(huì)報(bào)到，在居民委員會(huì),、村民委員會(huì)的監(jiān)督,、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。
第六十七條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門,、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì),、村民委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求,，委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。
物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn),、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算,、專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估,。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,。
專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀,、真實(shí),、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。
第六十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行,、投訴處理和日常檢查等情況,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度,。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給第三方,。
第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息,，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話,；
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
(三)電梯,、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱,、資質(zhì)、聯(lián)系方式,、維保方案和應(yīng)急處置方案等,；
(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況,、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；
(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r,、物業(yè)費(fèi),、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；
(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況,；
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位,、車庫(kù)的出售和出租情況；
(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息,。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立,、保存下列檔案和資料：
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案,；
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯,、水泵,、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理,、運(yùn)行,、維修、養(yǎng)護(hù)記錄,；
(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告,；
(四)住宅裝飾裝修管理資料；
(五)業(yè)主名冊(cè),；
(六)簽訂的供水,、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議,；
(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料,。
第七十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；拒不交納的,，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令,、納入失信被執(zhí)行人名單,。
采取酬金制交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)費(fèi)和共用部分經(jīng)營(yíng)收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì),。
第七十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單,，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考,。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。
公共收益歸全體業(yè)主所有,。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的,，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定,。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月,，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人,。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的,，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì),。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定,，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,，任何一方提出終止合同的,，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。
第七十六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù),，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)共用部分；
(二)移交本條例第二十一條,、第七十一條規(guī)定的檔案和資料,；
(三)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用,；
(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng),。
原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù),。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助,，或者依法向人民法院提起訴訟,，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間,，維持正常的物業(yè)管理秩序,。
新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第七十七條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制,。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí),，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人,，提供供水,、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù),。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)期限,、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月,，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人,，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十八條 業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理,、安全使用物業(yè),。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：
(一)損壞,、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)；
(二)擅自利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),；
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,、障礙物或者私挖地下空間,；
(四)違反國(guó)家規(guī)定,，制造,、儲(chǔ)存、使用,、處置爆炸性,、毒害性、放射性,、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì),；
(五)違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車,、電動(dòng)自行車,、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；
(六)擅自拆改供水,、排水,、再生水等管線；
(七)從建筑物中拋擲物品,；
(八)制造超標(biāo)噪音,；
(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施,；
(十)擅自通過設(shè)置地鎖,、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,，占用,、堵塞、封閉消防通道,、疏散通道等共用部位,，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；
(十一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,；
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,；
(十三)違反規(guī)定出租房屋。
發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴,、舉報(bào),，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻,；勸阻無效的,，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告,。
第七十九條 業(yè)主,、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為,、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用,、施工時(shí)間等內(nèi)容。
業(yè)主,、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間,、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督,。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；拒不改正的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告,。
第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù),，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,；不出售或者尚未售出的,，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,。
第八十一條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金,。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓,，業(yè)主無權(quán)要求返還,；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的,，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。
已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前,，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金,；因繼承、贈(zèng)予,、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的,，繼承人、受贈(zèng)人,、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金,。
第八十二條 國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒有專項(xiàng)維修資金的,，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金,。
國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金,；未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)交,，未足額補(bǔ)交的,，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。
第八十三條 專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知,、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證,。
第八十四條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由市住房資金管理部門代管,，存入銀行專用賬戶,。
選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金,，或者委托市住房資金管理部門代管,。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶,，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督,、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的,，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。
第八十五條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
第八十六條 維修,、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,，需要使用專項(xiàng)維修資金的,，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>
(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造費(fèi)用,，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>
(二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造費(fèi)用,，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的,，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造費(fèi)用,，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照第(一)項(xiàng),、第(二)項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/span>
共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造,，但是沒有專項(xiàng)維修資金的,，維修、更新和改造費(fèi)用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/span>
第八十七條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托,，按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電,、氣,、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備；經(jīng)驗(yàn)收合格,，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修,、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項(xiàng)目,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水,、電、氣,、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障,、不能正常使用的,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位；專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施,，排除故障,。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造,，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合,，不得以任何方式阻撓,、妨礙其正常作業(yè)。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯,、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù),；采取必要的安全保障措施，防止建筑物,、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物,、懸掛物發(fā)生脫落、墜落,。
排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的,，按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。
第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患,，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的,，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施,。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意,，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),。
經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用,，立即搬出；拒不搬出的,，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出,，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出,，并妥善安置,。
第七章 法律責(zé)任
第九十條 違反本條例第二十一條規(guī)定,，建設(shè)單位不移交或者補(bǔ)齊資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改的,，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十一條 違反本條例第六十三條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告,；逾期不改的,，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項(xiàng)至第(六)項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款,；違反第(七)項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人泄露業(yè)主個(gè)人信息的，由公安機(jī)關(guān)依法處理,；違反第(八)項(xiàng)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人未履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照生活垃圾管理法律法規(guī)予以處理,。
第九十三條 違反本條例第六十六條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按時(shí)報(bào)到的，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正,；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款,。
第九十四條 違反本條例第七十條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實(shí)公示有關(guān)信息的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,；逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款,。
第九十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,，處二萬元以上五萬元以下的罰款,。
第九十六條 違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用,、侵占公共收益的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用,、侵占金額二倍以下的罰款,。
第九十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改的,，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,，處一萬元以上十萬元以下的罰款,；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬元的罰款,。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的,，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。
第九十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的,，由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以查處：
(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款,；
(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項(xiàng)規(guī)定的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，給予警告,，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,；對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬元以下的罰款；有違法所得的,，責(zé)令退還違法所得,；
(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填,、罰款等處罰；
(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項(xiàng)規(guī)定的,，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰,；
(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正,，拒不改正的,，處五百元以上五千元以下的罰款；
(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項(xiàng)規(guī)定的,，由水主管部門責(zé)令限期改正,，處一萬元以上三萬元以下的罰款,；
(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)給予警告,，處五百元以上五千元以下的罰款,；
(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正,，拒不改正的,，處二百元以上五百元以下的罰款；
(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項(xiàng)規(guī)定的,，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正,，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款,；
(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項(xiàng)規(guī)定,，占用、堵塞,、封閉消防通道,、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的,，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正,，對(duì)單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處五百元的罰款,；占用,、堵塞、封閉其他共用部位,，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的,，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，給予警告,，對(duì)單位處二千元以上二萬元以下的罰款,，對(duì)個(gè)人處二百元以上五百元以下的罰款；
(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項(xiàng)規(guī)定的,，由規(guī)劃自然資源主管部門責(zé)令當(dāng)事人限期改正,、按照實(shí)際使用用途類型應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)地價(jià)款數(shù)額的二倍處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，依法無償收回土地使用權(quán),；
(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項(xiàng)、第(十三)項(xiàng)規(guī)定的,，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰,。
第九十九條 違反本條例第八十條規(guī)定，將車位、車庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得,，按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款,；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月二千元的罰款,。
第一百條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十八條第一款規(guī)定的,，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款,。
第一百零一條 本條例規(guī)定退還的違法所得,，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第一百零二條 違反本條例規(guī)定,，造成他人損失的,，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的,，依法給予治安管理處罰,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第一百零三條 行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái),。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。
第八章 附 則
第一百零四條 本條例自2020年5月1日起施行,。
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