第 59號
《桐鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市十四屆政府第十五次常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)予以公布,，自2008年3月1日起施行。1999年12月30日發(fā)布的《桐鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（市人民政府令第10號）同時廢止。
市長：
二○○八年二月十三日
桐鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理,、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法,。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。
第四條 市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門（以下稱物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。
公安、城管,、工商,、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)行政管理部門應(yīng)協(xié)助物業(yè)主管部門做好市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作,。
街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利,，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,。
業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,，履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé),。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門會同所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置,、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見,。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅,，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的,，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域,。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,，由開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由百分之二十以上業(yè)主提議向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出申請,，物業(yè)主管部門給予指導(dǎo),，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的,；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年,，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
第九條 籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位,、居民委員會的代表組成,。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)（沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會）向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見,，并組織推舉出業(yè)主代表一至五名,；
（二）由物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府指定當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員一至二名作為代表（居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表）,；
（三）由建設(shè)單位推舉一至二名代表,。
籌備組應(yīng)當(dāng)確定召集人，負(fù)責(zé)牽頭制定籌備組規(guī)則和進(jìn)行相應(yīng)的籌備工作,?；I備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位或居民委員會代表中直接指定,。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。
籌備組的工作應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》（建住房〔2003〕131號）有關(guān)規(guī)定。
籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間,、地點(diǎn),、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知物業(yè)主管部門,、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會,，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo),。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收備案前一次性向所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府代收代管,?；I備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理,，實(shí)行多退少補(bǔ)原則,。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積五萬平方米以下（含五萬平方米）的物業(yè)三萬元，五萬平方米至十萬平方米（含十萬平方米）的物業(yè)四萬元,，十萬平方米以上的物業(yè)五萬元,。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表,。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的,，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表,，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交,。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同,、反對,、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議,。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時間,、地點(diǎn),、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定,，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票,。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十,。
建設(shè)單位未出售或者已出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù),。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算,；業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算,。
第十二條 業(yè)主大會作出決定,，必須經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，對專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù),，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主以上。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,。
第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé),。
第十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)主管部門備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定,；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員的名單,；
（五）業(yè)主大會會議的各項(xiàng)表決情況記錄,。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案,。
第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,。
業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會需要討論,、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十七條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年,。
業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,，物業(yè)主管部門,、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選,。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,。
第十八條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以以自己的名義依法提起訴訟,。
第十九條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十三條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議,。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,，物業(yè)主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開,。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會,。
第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù),、管理,，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù),，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主,、非業(yè)主使用人均具有約束力,。
第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法,、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理,。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。但是,，投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于二萬平方米的，經(jīng)物業(yè)主管部門同意,，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于二萬平方米的，可直接納入社區(qū)物業(yè)管理,。納入社區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定由街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,，作為物業(yè)買賣合同的附件,?！?/span>
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù),、管理,，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù),，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示,，并有義務(wù)作出說明,。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾,。
第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容,。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十六條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn),，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告,。
第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖,，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路,、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單,；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,、相關(guān)場地查驗(yàn)記錄,；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊,；
（六）物業(yè)管理需要的其他資料,。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會,。
物業(yè)交接完畢后三十日內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗(yàn)記錄,、資料移交清單,、物業(yè)管理用房交接等資料交物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章,。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房,；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會留有專門的辦公空間,，其基本的辦公用具經(jīng)費(fèi)由所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府從建設(shè)單位繳納的首屆業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)中列支。
建設(shè)單位在報建新建物業(yè)項(xiàng)目時,，應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積,、位置在設(shè)計圖紙中載明。
因依法調(diào)整規(guī)劃,，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房；確實(shí)無法補(bǔ)充配置的,，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款,，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，不得改變其用途,。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門登記建檔。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),。
提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,；
（二）物業(yè)基本情況,；
（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法,；
（五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用,；
（六）物業(yè)管理用房的管理和使用；
（七）合同期限,；
（八）違約責(zé)任,；
（九）解決爭議的辦法。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意,，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外,。
當(dāng)事人對本條第一款第（三）項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時,，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。
當(dāng)事人對本條第一款第（四）項(xiàng)內(nèi)容的約定,，應(yīng)當(dāng)符合本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的相關(guān)規(guī)定,。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂合同。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù),；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第二十七條第一款規(guī)定的資料。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議,，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施,，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定,。
第三十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定,。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等專業(yè)單位收取有關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向最終用戶提出,。住宅物業(yè)的最終用戶,，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶,；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。
第三十七條 供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議,，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi),。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布,，接受全體業(yè)主的監(jiān)督；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的,，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有序退出,，并將本辦法第二十七條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。同時,，還應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理,、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會或新進(jìn)駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交（銜）接工作，所有移交資料,、物品,、財務(wù)賬目都必須有書面材料及匯總清單,，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章，同時將匯總清單上報物業(yè)主管部門,，并向所在社區(qū)居民委員會備案,。交接工作應(yīng)在一個月內(nèi)完成。
第四十條 街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門或者受其委托,，調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議,。
街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府,、物業(yè)主管部門,、居民委員會、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,。聯(lián)席會議由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決有關(guān)如召開業(yè)主大會會議（含首次,、臨時）或業(yè)主委員會不能正常開展工作和在規(guī)定時間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責(zé)等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問題,。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用,、挖掘道路、場地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用,、挖掘道路、場地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見,，征得業(yè)主委員會同意,，還應(yīng)事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用,、挖掘道路、場地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,，并及時恢復(fù)原狀,。
第四十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè),，不得改變物業(yè)使用性質(zhì),。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意,，報經(jīng)規(guī)劃,、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù),。
第四十三條 經(jīng)業(yè)主大會同意,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行,，不得損壞綠地等共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道,。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位,，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修,、更新,、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對各相關(guān)專業(yè)單位的工作給予支持和配合,。
相關(guān)專業(yè)單位因維修,、養(yǎng)護(hù)、改建,、擴(kuò)建等需要,，臨時占用,、挖掘道路、場地,、綠地及其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并向所在社區(qū)居民委員會備案,。施工結(jié)束后，有關(guān)單位應(yīng)及時恢復(fù)原狀,，業(yè)主應(yīng)予以配合,。
第四十五條 禁止下列損害公共利益的行為：
（一）違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；
（三）擅自改建、占用物業(yè)共用部位,；
（四）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險性物品,，或者存放,、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（六）超標(biāo)排放有毒,、有害物質(zhì),；
（七）排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（八）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。
第四十六條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人,。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律,、法規(guī)和本辦法的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約,、管理規(guī)約。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用,、裝飾裝修過程中有違反法律,、法規(guī)和本辦法規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約,、管理規(guī)約予以勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門,。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律,、法規(guī)和本辦法規(guī)定行為的,，可以向物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報。
物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報告,、投訴,、舉報后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理,。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù),。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十九條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
第五十條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納,、統(tǒng)一存儲,、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策,、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則,。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造,，不得挪作他用,。
第五十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合,。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù),，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的,，可以要求所在地街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)主管部門調(diào)解。
第五十二條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修,。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前,，應(yīng)當(dāng)一次性向住宅物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行,，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證,。
第六章 法律責(zé)任
第五十三條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定由物業(yè)主管部門或其他有關(guān)行政管理部門給予行政處罰。
第五十四條 物業(yè)主管部門及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律,、法規(guī),、規(guī)章和本辦法有關(guān)規(guī)定的行為，依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第五十五條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的,，依照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第五十六條 本辦法自2008年3月1日起施行，1999年12月30日發(fā)布的《桐鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（市人民政府令第10號）同時廢止,。
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