上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
（2010年修正本）
（2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò) 2004年8月19日上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第40號(hào)公布 2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂 2010年12月23日上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第31號(hào)公布 自2011年4月1日起施行）
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本規(guī)定,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,，適用本規(guī)定,。
第三條
本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，或者通過(guò)其他形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本規(guī)定所稱業(yè)主,，是指房屋的所有權(quán)人,。
本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人,。
本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì),，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè),。
第四條
市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū),、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理,；其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房管辦事處）承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。
市和區(qū),、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理,；
（三）專項(xiàng)維修資金歸集,、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督,；
（四）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第五條
區(qū),、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位,，部署,、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作,。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛,，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。
第六條
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織,，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,。
本市鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條
住宅小區(qū),，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū),，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,；但被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū),，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理,、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域,。
第八條
房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域,。
規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū),、縣房屋行政管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見(jiàn),。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū),、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng),，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域,。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí),，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買受人明示,。
第九條
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū),、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定,，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì),、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后,，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第十條
建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：
（一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件,；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料,。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
業(yè)主可以向房管辦事處,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料,。
第十一條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外,，還有權(quán)提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，應(yīng)當(dāng)履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過(guò)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址,、通訊方式。
第十二條
業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第十三條
物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告,，并提供下列資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域核定意見(jiàn)；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明,；
（三）業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)出售并交付使用時(shí)間；
?。ㄎ澹┮鸦I集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè),。
建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十四條
鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內(nèi),，會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）,?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
籌備組由業(yè)主代表,，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表,，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成,?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定,，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,。籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任,。
籌備組中的業(yè)主代表,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,。
業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決,。
第十五條
籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
?。ㄒ唬┐_認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,；
?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容,；
（三）草擬管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,；
?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單,；
?。┲贫I(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù),。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散,。
第十六條
業(yè)主大會(huì)除履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外,，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi),、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十七條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式,，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金,，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決,。
第十八條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的議事規(guī)則,，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,、業(yè)主小組的設(shè)立,、業(yè)主委員會(huì)的組成、任期,、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定,。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé),。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成,，任期為三年到五年。
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、違法搭建、破壞房屋外貌,、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員；擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的,，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免,。
業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；
?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作,，并履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主委員會(huì)會(huì)議；
?。ǘ┨岢鰳I(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題,；
（三）按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定,，簽署有關(guān)文書(shū),。
業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行,。
第二十一條
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定,；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約；
?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況,。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第二十二條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn),、議題和議程書(shū)面通知所在地房管辦事處,、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請(qǐng)房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加,，并聽(tīng)取房管辦事處,、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議,。
業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開(kāi),；逾期不召開(kāi)的,，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
第二十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度,，聽(tīng)取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢,、投訴和監(jiān)督,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄,，并妥善保管,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘,、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支,；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息,。
第二十四條
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處,。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū),、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。
換屆改選小組由業(yè)主代表,，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表,，房管辦事處代表,，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定,，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一,。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任,。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（二）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修,、更新,、改造等重大事項(xiàng)；
?。ㄈ┢渌卮笫马?xiàng),。
第二十五條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、業(yè)主清冊(cè),、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管,。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供,。
新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù),，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi),，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
拒不移交第一款所述物品的,，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,。
第二十六條
不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的,，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的,，業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理,。
第二十七條
業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序,。
第二十八條
業(yè)主委員會(huì)的名稱,、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整,、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù),。
第二十九條
按照本規(guī)定第二十一條,、第二十五條、第二十八條規(guī)定,，鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù),，并將備案資料抄送區(qū),、縣房屋行政管理部門。
第三十條
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,，可以以幢,、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢,、單元的全體業(yè)主組成,。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿,；
（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造和養(yǎng)護(hù),；
?。ㄈQ定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持,。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序,，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十一條
居民委員會(huì),、村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì),，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì),。
房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查,。
第三十三條
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范,，由市房屋行政管理部門制定,。
第三十四條
市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫(kù)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫(kù),。
第三十五條
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案,。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì),、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容,。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第三十六條
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開(kāi)招標(biāo)，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外,。
市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái),，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
第三十七條
建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前,，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本,，制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說(shuō)明書(shū)，作為房屋銷售合同的附件,。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理,、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定,，但不得與法律,、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案,。
房屋使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局,、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備,，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖,，不得占用,、移裝的共用部位、共用設(shè)備,，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng),。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖,，并在房屋交接書(shū)中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,。
第三十八條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房,，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米,；業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置,。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,，并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì),。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位,。
區(qū),、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào),。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置,，也不得分割、轉(zhuǎn)讓,、抵押,。
第三十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
（一）物業(yè)管理用房,；
?。ǘ╅T衛(wèi)房、電話間,、監(jiān)控室,、垃圾箱房、共用地面架空層,、共用走廊,；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù),；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路,、場(chǎng)地,；
?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；
?。┢渌婪w業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備,。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng),，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū),。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
?。ǘ┕灿芯G化的維護(hù),；
（三）共有區(qū)域的保潔,；
?。ㄋ模┕灿袇^(qū)域的秩序維護(hù)；
?。ㄎ澹┸囕v的停放管理,；
（六）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施,；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、更新,、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理,；
（八）物業(yè)檔案資料的保管,；
?。ň牛I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人,。
第四十一條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┓蠂?guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范；
?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主,、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng),；
（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,，改進(jìn)和完善服務(wù),；
（四）配合居民委員會(huì),、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十二條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的,，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì),。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,，任何一方提出終止合同的,，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方。
第四十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
?。ㄒ唬┬^(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案,；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng),、電梯,、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行,、維修,、養(yǎng)護(hù)記錄；
?。ㄈ┧淝逑从涗浖八錂z測(cè)報(bào)告,；
（四）住宅裝飾裝修管理資料,；
?。ㄎ澹I(yè)主清冊(cè)；
?。┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水,、供電,、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書(shū)面協(xié)議,；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料,，以及物業(yè)管理用房。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi),、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),。具體辦法由市人民政府另行制定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。
第四十五條
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān),。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的,，由建設(shè)單位承擔(dān),。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴,。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的,，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定,，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條
利用物業(yè)共用部分獲取的收益,，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要,。
第四十七條
經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，業(yè)主可以自行管理物業(yè),，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu),；
?。ǘ┳孕泄芾淼膬?nèi)容、標(biāo)準(zhǔn),、費(fèi)用和期限,；
（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案,；
?。ㄋ模┢渌嘘P(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯,、消防,、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金,、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開(kāi)通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目,。
業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定,。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查驗(yàn)收,，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)接收,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗(yàn)收之日起七日內(nèi)簽署驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)。
第四十九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前,，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障,。保修期內(nèi),，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足,；保修期滿后,，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存,、資金歸屬不變,、專款專用,、政府監(jiān)管的原則,。
第五十條
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu),；
（二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；
（三）破壞房屋外貌,；
?。ㄋ模┥米愿慕ā⒄加梦飿I(yè)共用部分,；
（五）損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,，或者存放,、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質(zhì)；
?。ò耍┌l(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,；
（九）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為,。
第五十一條
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人,。
在業(yè)主,、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。
第五十二條
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè),，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū),、縣規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū),、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)聽(tīng)取利害關(guān)系人意見(jiàn)后,，報(bào)區(qū),、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi),，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū),、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù),。
第五十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約行為的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無(wú)效的,，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門,。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。
第五十四條
供水,、供電,、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,。
第五十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的歸屬,，由當(dāng)事人通過(guò)出售,、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位,，屬于業(yè)主共有,。
建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的,，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行,。
車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng),，由業(yè)主大會(huì)決定,。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。業(yè)主大會(huì)成立前,，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行,。
車主對(duì)車輛有保管要求的,，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安,、消防,、搶險(xiǎn),、救護(hù),、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi),。
第五十六條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位,，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用,。建設(shè)單位尚未出售的停車位,，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛,。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個(gè)人,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行,。
第五十七條
新建商品住宅,、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修,、更新和改造，不得挪作他用,。
第五十八條
未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金,。
補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收,；業(yè)主大會(huì)也可以決定由業(yè)主一次性交納,。
業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證,。
第五十九條
專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,，按幢立賬、按戶核算,。
受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況,，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十條
專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍恕?/span>
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金,、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第六十一條
物業(yè)維修,、更新,、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠值乃栀M(fèi)用,，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；
?。ǘ┎糠止灿貌糠值乃栀M(fèi)用,，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；
?。ㄈ┤w共用部分的所需費(fèi)用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān),。
按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分,、全體共用部分的維修,、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān),。
第六十二條
物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定,，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,，其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。
前款決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵觸,；對(duì)上述決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行,。
第六十三條
機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）的維修,、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納,，納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理,，單獨(dú)核算。
第六十四條
建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告前,，專項(xiàng)維修資金不得動(dòng)用,，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修,、更新和改造的,，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間,，需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見(jiàn),，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過(guò)后,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。僅涉及部分共用部分的,，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過(guò),。
維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,，在專項(xiàng)維修資金中列支,。
第六十五條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測(cè)和鑒定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù),。
物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù),。
第六十六條
發(fā)生下列緊急情況時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修,、更新方案,，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管辦事處報(bào)告：
（一）電梯,、水泵故障影響正常使用的,；
（二）消防設(shè)施損壞,，消防部門出具整改通知書(shū)的,；
（三）外墻墻面有脫落危險(xiǎn),、屋頂或外墻滲漏等情況,，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的,。
前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的,，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,，報(bào)區(qū),、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后,，在專項(xiàng)維修資金中直接列支,；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料,，向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金,，由業(yè)主委員會(huì)審核同意，報(bào)區(qū),、縣房屋行政管理部門備案,，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支,。
發(fā)生本條第一款所列情形,，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的,，區(qū),、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支,。
第六十七條
物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋,，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合,。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。
第六十八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷,，具體辦法由市人民政府另行制定,。
第六十九條
物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù),、更新,、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。
供水、供電,、供氣,、信息、環(huán)衛(wèi),、郵政,、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,；需要進(jìn)入專有部分的,，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第五章 法律責(zé)任
第七十條
違反本規(guī)定的行為,，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,，依照有關(guān)法律,、法規(guī)處理。
第七十一條
業(yè)主,、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。對(duì)違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,；對(duì)不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示,；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟,。
第七十二條
發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再符合原資質(zhì)等級(jí)條件的，房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，重新核定其資質(zhì)等級(jí)，其中原資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)的,，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門處理,。
第七十三條
建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處,，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū),、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十四條
違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書(shū)的,，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正,，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,。
第七十五條
建設(shè)單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的,，由區(qū),、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款,，并自逾期之日起按日加收萬(wàn)分之三的滯納金。
第七十六條
違反本規(guī)定第五十條第二款第一項(xiàng)規(guī)定,，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的,，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正,，恢復(fù)原狀,，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，可處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款,。
第七十七條
違反本規(guī)定第五十條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物的,，由房屋,、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除,，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款,；當(dāng)事人逾期未拆除的，房屋,、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請(qǐng)區(qū),、縣人民政府組織強(qiáng)制拆除。
對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物的,，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工,，責(zé)令立即停止施工,，可以暫扣施工工具、材料,；拒不改正的,，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),。
第七十八條
違反本規(guī)定第五十條第二款第三項(xiàng),、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定,，破壞房屋外貌,，擅自改建、占用物業(yè)共用部分,，損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū),、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正,，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的,，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七十九條
業(yè)主,、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū),、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,，恢復(fù)原狀，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第八十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定,，對(duì)業(yè)主,、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的,，由區(qū),、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款,。
第八十一條
建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定,，不將機(jī)動(dòng)車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主,、使用人使用的,，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正,，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款,。
第八十二條
違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定,，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金的,，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第八十三條
當(dāng)事人對(duì)房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的,，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議,，不提起訴訟,，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。
第八十四條
房屋行政管理部門,，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府,，街道辦事處,，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的,，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
?。ㄒ唬┻`法實(shí)施行政許可或者行政處罰的,；
（二）未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處,，或者包庇、縱容違法行為,，造成后果的,；
（四）其他玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第八十五條
本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠?，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用,、處分的物業(yè)部位,。
（二）部分共用部分,，是指由部分業(yè)主共同使用,、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分,。
?。ㄈ┤w共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用,、管理的物業(yè)部位,、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。
第八十六條
市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約,、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法,、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本,。
第八十七條
非住宅物業(yè)管理,，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第八十八條
本規(guī)定自2011年4月1日起施行,。
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