山西省物業(yè)管理條例（2010年修正本）
（2004年9月25日山西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過 2004年9月25日山西省人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 根據(jù)2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過 2010年11月26日山西省人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 自公布之日起施行的《山西省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定》修正）
第一章總則
第一條
為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，改善居民的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本省實際,，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業(yè),，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地,。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。
第三條
配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的,，由物業(yè)所在地人民政府,、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設(shè)施。
鼓勵機關(guān),、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理,。
第四條
省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)工作,。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會
第五條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第六條
物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人,。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但約定不得違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。
第七條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。
只有一個業(yè)主的,，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé),。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
（一）方便居民的生活和工作,；
?。ǘ┯欣趯ξ飿I(yè)實施統(tǒng)一管理；
?。ㄈ┯欣谏鐓^(qū)建設(shè)與管理,。
第九條
有下列情形之一的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：
?。ㄒ唬儆讵毩⒎忾]式小區(qū)的；
?。ǘ┨幱谕唤謪^(qū)或者位置相鄰的,；
（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的,；
（四）其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的,。
根據(jù)前款第（二）,、（三）、（四）項確定的物業(yè)管理區(qū)域,，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米,。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條
物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍,、占地面積和建筑面積；
?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備情況,；
（三）建設(shè)單位,、產(chǎn)權(quán)單位,；
（四）業(yè)主總戶數(shù),、居住人口,、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)名稱,、管理時間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條
在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有下列情形之一的,，業(yè)主、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可以向物業(yè)所在地社區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的報告：
?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達(dá)到50％以上的；
?。ǘ┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e不足50％,，但自第一個業(yè)主入住之日起滿2年的。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起30日內(nèi),，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組 （以下簡稱籌備組）,。
籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）組成?；I備組組成人員名單確定后,，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日,。
第十二條
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點,、形式和內(nèi)容,；
（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案,；
?。ㄈ┑怯浐痛_認(rèn)業(yè)主身份；
?。ㄋ模┨岢鰳I(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案,；
（五）其他準(zhǔn)備工作,。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前,，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。
第十三條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi),，在物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下,，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
第十四條
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
業(yè)主大會決定籌集,、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)劃、制定和修改管理規(guī)約,、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的,，可以以幢,、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議,。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議7日前,，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項,，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人簽署贊同,、反對或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會,，作為投票時的表決意見,。被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加,。
第十六條
業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。
業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù),，業(yè)主委員會任期為3至5年,，可以連選連任。
召開業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席,，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意,。
第十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會成立的情況,；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約,；
（四）業(yè)主委員會委員的基本情況,。
設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi),，協(xié)助業(yè)主委員會辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù)。業(yè)主委員會換屆,、委員資格終止或者變更,，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十八條
業(yè)主委員會認(rèn)為有必要,，或者有百分之二十以上業(yè)主提議,，可以變更業(yè)主委員會委員；變更業(yè)主委員會委員的,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議作出決定,，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會會議通過,，其業(yè)主委員會委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的,；
（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的,；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的；
?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的,；
（五）拒不履行業(yè)主義務(wù)的,；
?。┮蚱渌虿灰死^續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證,、檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第二十條
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。
業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)予以公布,。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力,。
業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。
第二十一條
業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),；經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法,，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。
第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。從事物業(yè)管理的人員,，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書,。
第二十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬└鶕?jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，制定物業(yè)管理工作制度,；
（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費用,；
?。ㄈ┻x擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)；
?。ㄋ模┲浦箵p害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為,；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會審議通過，或者經(jīng)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意后執(zhí)行,。
第二十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督；
?。ㄈ﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模┩咨票９芪飿I(yè)有關(guān)資料,；
（五）接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理,；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù),。
第二十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的,，應(yīng)當(dāng)自收到解聘通知之日起10日內(nèi)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域,。
第四章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
第二十六條
前期物業(yè)管理招標(biāo)人是在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，依法提出招標(biāo)項目,、進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位,。
物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項目、進(jìn)行招標(biāo)的業(yè)主或者業(yè)主大會,。
物業(yè)管理投標(biāo)人是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo),、參加投標(biāo)競爭的,、具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。
第二十七條
新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主,、業(yè)主大會可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第二十八條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前,；
?。ǘ╊A(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)在交付使用90日前,。
業(yè)主、業(yè)主大會通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日內(nèi)或者合同解除之日起60日內(nèi),，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。
第二十九條
評標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé),。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目,，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成,，成員人數(shù)為5人以上單數(shù),，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。
第三十條
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)場宣布中標(biāo)人,，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書,，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告,。
第三十一條
物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體程序按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章前期物業(yè)管理
第三十二條
本條例所稱前期物業(yè)管理,，是指業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理,。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本,。
第三十三條
前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,，一般包括下列事項：
（一）雙方的權(quán)利和義務(wù),；
?。ǘ┪飿I(yè)的基本情況；
?。ㄈ┓?wù)事項,、質(zhì)量和費用；
?。ㄋ模┯嬞M方式和收費起始時間,；
（五）合同期限和合同解除條件,；
?。┻`約責(zé)任。
前款規(guī)定的服務(wù)事項一般包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；
?。ǘ┉h(huán)境衛(wèi)生,、綠化管理；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護,、消防等協(xié)助管理事項；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修管理,；
（五）物業(yè)檔案資料管理,。
第三十四條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi),，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。
分期建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主,、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù),。
第三十五條
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗,；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房,、共用設(shè)施設(shè)備和下列資料,，并辦理書面移交手續(xù)：
（一）物業(yè)（不含業(yè)主個人房屋）權(quán)屬資料,；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書,、銷售憑證,，安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
?。ㄈ┮?guī)劃設(shè)計圖及批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（五）前期物業(yè)管理所必需的其他資料,。
第三十六條
未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè),，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān),。
第三十七條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工作用房）,。
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押,；未經(jīng)業(yè)主大會同意,，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。
第六章物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同,。簽訂合同時,，可以參照國家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,，服務(wù)報酬由雙方約定,。
第三十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照本條例第三十六條的規(guī)定,，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗收手續(xù)。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé),，不得侵害居民的合法權(quán)益，不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù),。
第四十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費用,，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費,，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,。
第四十二條
物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開,、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。
物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格的法律,、法規(guī),，實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費項目、計費方式,、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項,。
物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省價格主管部門的規(guī)定，同時標(biāo)明基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn),、浮動幅度和實際收費標(biāo)準(zhǔn),。
第四十三條
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算,，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù),。
第四十四條
物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主,、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人,。
房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認(rèn)為該投訴事項不屬于其職責(zé)范圍的,，應(yīng)當(dāng)及時告知投訴人向有關(guān)部門投訴,。
第七章物業(yè)的使用和維護
第四十五條
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定，在供水,、排水,、通風(fēng)、采光,、通行,、維修、裝飾裝修,、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用,、外觀整潔以及公平合理,、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系,。
業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
第四十六條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌,；
?。ǘ┻`法修建建筑物、構(gòu)筑物,；
?。ㄈp壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地,，擅自移動,、拆改共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄋ模┥米栽O(shè)置營業(yè)攤點,；
（五）占用,、損壞綠地,、樹木和綠化設(shè)施；
?。┥米栽谖飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置,、懸掛,、張貼物品或者涂寫、刻劃,；
?。ㄆ撸┥米栽诔鞘兄械淖≌^(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；
?。ò耍┻`反有關(guān)規(guī)定存放易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險物品,，排放有毒、有害氣體,、液體,，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；
?。ň牛├梦飿I(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
第四十七條
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的,，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)。
車主對車輛有保管要求的,，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同,。
公安、消防,、搶險,、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù),，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,，不得向其收費。
第四十八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫）,，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、物業(yè)使用人使用；停車位有空余的,，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位,、個人,。
第四十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地從事經(jīng)營性活動的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關(guān)部門批準(zhǔn),。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金,，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報告業(yè)主大會,。
第五十條
供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護的責(zé)任和費用,。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀,。
第五十一條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,。
本條例實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的,，住房購買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定補交專項維修資金,。
專項維修資金余額不足時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)交,。
省建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金收取,、使用,、管理的監(jiān)督工作。
第五十二條
專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會的,，專項維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市,、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門代管,；業(yè)主委員會成立的,，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會。
第五十三條
專項維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機構(gòu)開設(shè)專戶儲存,，按幢建帳,，按戶核算。
專項維修資金的代管單位和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項維修資金的收支情況。
專項維修資金的使用,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定接受審計監(jiān)督,。
第五十四條
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。
專項維修資金按照下列規(guī)定使用：
?。ㄒ唬┮淮弊≌挥幸粋€單元的，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出,；
?。ǘ┮淮弊≌袃蓚€以上單元的，共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出,；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出,。
第五十五條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人,。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的,，剩余的專項維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。
第八章法律責(zé)任
第五十六條
違反本條例規(guī)定,，法律,、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定處罰,。
第五十七條
違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的,，或者超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十八條
違反本條例規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退出；拒不退出的,，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書,，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議國家有關(guān)部門予以處理,。
第五十九條
違反本條例規(guī)定,，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，有關(guān)行政管理部門依法予以處罰,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十條
違反本條例規(guī)定,，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，恢復(fù)原狀；造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第六十一條
違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項維修資金的,，由同級人民政府追回挪用的專項維修資金,，沒收違法所得，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金的,，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告,，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書,，資質(zhì)證書由國家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書,。
業(yè)主委員會的成員及其工作人員,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,，給予警告,，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。
挪用專項維修資金構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第六十二條
違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員,，利用職務(wù)上的便利,，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第九章附則
第六十三條
本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳,、樓梯間、走廊通道等,。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐、暖氣線路,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠,、池、井,、非經(jīng)營性車場（庫）,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本條例所稱包干制,，是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
本條例所稱酬金制,，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式,。
第六十四條
本條例自2005年1月1日起施行,。
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