菏澤市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
（第29號(hào)）
《菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2017年12月25日經(jīng)菏澤市第十九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過,，于2018年1月23日經(jīng)山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予以公布，自2018年5月1日起施行。
菏澤市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2018年1月26日
菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2017年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過,，2018年1月23日經(jīng)山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn)）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境,，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例,。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用,、維護(hù),、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治,、專業(yè)服務(wù)與政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則,。
第四條 市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的政策指導(dǎo)、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和監(jiān)督管理工作,?？h區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安,、民政,、財(cái)政、規(guī)劃,、城市管理,、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理,、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督（市場監(jiān)督管理）,、物價(jià)等相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作,。物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查,。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng),，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。
社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展自治管理,，協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),，支持配合社區(qū)居民委員會(huì)開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,，制定行業(yè)規(guī)范,，培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為,，促進(jìn)誠信經(jīng)營,，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定參加本市信用檔案與評(píng)級(jí)管理,，依照有關(guān)法律,、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
第二章 業(yè)主自治
第五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律,、法規(guī),、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng),，行使權(quán)利,、履行義務(wù)。
第六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第七條 符合《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會(huì)籌備組,。
籌備組由七人以上單數(shù)組成,，由業(yè)主代表以及建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)居民委員會(huì),、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi),，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,，公示時(shí)間不得少于七日。
籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任,，具體負(fù)責(zé)組織,、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以以樓層、單元為單位推選至少二名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前,，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的,，由業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)提交,。
第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用召開全體業(yè)主會(huì)議、書面征求意見或者其他形式召開,。采用書面征求意見的形式召開的,，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主，征求意見書回收率達(dá)到百分之八十以上,；無法送達(dá)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日,。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，每位受委托的代理人可以接受不超過三名業(yè)主的委托。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意,，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主拒付物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其參與權(quán),、選舉權(quán)等行使予以限制。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)組成,，每屆任期不超過五年,，可以連選連任。具體人數(shù),、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,。
分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū),，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法,。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,，其權(quán)利自動(dòng)終止。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前,，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆,，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé),。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三十日,，尚未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織換屆,。
原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,，新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。
原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)印章,、檔案資料以及屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等一并移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
（一）本人或者配偶或者其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、違法搭建,、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的;
（三）本人有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),，經(jīng)催交后仍拒絕交納的;
（五）違反有關(guān)規(guī)定出租房屋的;
（六）存在妨礙公正履行職務(wù)的其他行為的;
（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約,，不得有下列行為：
（一）阻擾,、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；
（二）挪用,、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),；
（三）索要、收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬,；
（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或者其他費(fèi)用,；
（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；
（六）擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出決議,，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序,；
（七）其他侵害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有前款行為之一的,，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),，終止其委員資格。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料,、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),，委員出現(xiàn)空缺時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì),，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)或者損害業(yè)主共同利益和合法權(quán)益的活動(dòng),。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。
第三章 前期物業(yè)管理
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)報(bào)價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。
建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案,，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容,。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí),、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式,、收費(fèi)起始時(shí)間,、合同終止情形,、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的,，其約定應(yīng)當(dāng)一致,。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十六條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前,，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況,、存在問題、解決方法及其時(shí)限,、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定，并辦理物業(yè)交接手續(xù),；對(duì)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,，及時(shí)向建設(shè)單位提出整改意見，并協(xié)助相關(guān)行政主管部門督促落實(shí),。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通,、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的,，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，公示時(shí)間不得少于七日,。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題,，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的,，由建設(shè)單位承擔(dān),。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下,，按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）規(guī)劃竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖,、分戶驗(yàn)收交接單等竣工驗(yàn)收資料,；
（二）共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的清單,，并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三日內(nèi),，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì),。未成立業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)當(dāng)移交給所在地社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)管理。
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五無償配置物業(yè)服務(wù)用房,，最少不低于一百平方米,。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近,。沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修,，具備供水,、供電、供暖,、采光,、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通訊,、網(wǎng)絡(luò),、安保預(yù)警等端口。
電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾房（道）,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳、過道,、地下室,、車庫（棚）、門衛(wèi)室,、人防工程等,，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積,。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,，其建筑面積不低于二十平方米。
第十九條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有,。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào);在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記,。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,，獨(dú)立核算,，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)后，收益資金歸全體業(yè)主所有,，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按季度將收益資金收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)收益資金收支情況的監(jiān)督管理,。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,。
從事電梯、消防,、電氣,、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、管理和維護(hù)；
（二）公共綠化的維護(hù),；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù),；
（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù),；
（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知,、勸阻、報(bào)告等義務(wù),；
（六）物業(yè)維修,、更新,、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管,；
（八）聽取業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見,，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；
（九）其他物業(yè)管理事項(xiàng),。
物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，按照合同約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定,。當(dāng)事人就人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中提供虛假信息,，騙取中標(biāo);
（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；
（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域,、撤出時(shí)不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)或者不按照規(guī)定移交財(cái)物,、資料;
（四）挪用、騙取,、套用住宅專項(xiàng)維修資金,；
（五）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,、公共場地以及公共建筑的用途,；
（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地,、損害業(yè)主共同利益；
（七）擅自改變原規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)置路障,，妨礙消防,、救助等特種車輛通行；
（八）對(duì)業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾,，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù);
（九）泄露業(yè)主或者物業(yè)使用人信息;
（十）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,。
（一）企業(yè)或者企業(yè)主要負(fù)責(zé)人因物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)過錯(cuò)原因，通過人民法院司法程序認(rèn)定，被列入失信被執(zhí)行人名單的,；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中承擔(dān)主要責(zé)任的生效判決裁決,、被各級(jí)物業(yè)管理及其他行政主管部門行政處罰、公開通報(bào)等拒不執(zhí)行,、整改的,；
（三）經(jīng)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部責(zé)任或者主要責(zé)任發(fā)生的重大安全事故的；
（四）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯(cuò)引發(fā)重大群體上訪或者越級(jí)上訪事件,，影響社會(huì)穩(wěn)定,，造成嚴(yán)重不良后果的；
（五）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光,、在社會(huì)上造成惡劣影響的,；
（六）存在其他嚴(yán)重不良行為的。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，并及時(shí)更新：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式,、物業(yè)服務(wù)投訴電話,；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí),、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式,、收費(fèi)起止時(shí)間,、合同終止情形、違約責(zé)任等,；
（三）電梯,、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的名稱,、資質(zhì),、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r,；
（五）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益及車位場地使用費(fèi)等收益資金收支賬目明細(xì)情況,；
（六）房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項(xiàng)；
（七）其他與業(yè)主利益相關(guān)的事項(xiàng),。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行,。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供參與選聘或者投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)信息,。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同七日前,，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),，向物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六十日內(nèi),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘,。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力,。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的,，應(yīng)當(dāng)在六十日前書面通知對(duì)方,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日,。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
（一）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案,；
（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及共用設(shè)施設(shè)備改造,、維修、運(yùn)行,、保養(yǎng)的有關(guān)資料,；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)委托管理的其他房屋、場地及財(cái)物,；
（四）預(yù)收,、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù),。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接時(shí),，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯,、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn),，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案,。
第二十九條 住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià),。
普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和規(guī)定浮動(dòng)幅度內(nèi)約定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確,。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況適時(shí)調(diào)整,。
第三十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的,，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收,，減收標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的,，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定,。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí),，不得承諾或者約定減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用；已作出物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免承諾或者約定的,，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),。
第三十一條 業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過催交或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式,，督促其交納,；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請仲裁或者提起訴訟,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以捆綁收費(fèi)或者強(qiáng)制停水,、停電等方式催交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者違反物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,，業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、環(huán)衛(wèi),、有線電視、通信,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,，向最終用戶收取費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù),，停止對(duì)已交費(fèi)用戶和公共部分的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，但是可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù),。
第三十三條 市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的監(jiān)督管理工作:
（一）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，貫徹落實(shí)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)管理,，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查,、指導(dǎo),、考核。會(huì)同價(jià)格行政主管部門和其他有關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,。依法查處違規(guī)招標(biāo)投標(biāo),、挪用專項(xiàng)維修資金、擅自處分物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán),、侵占公共空間裝飾裝修等行為,；
（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護(hù)人員的安全防范工作進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人防,、物防,、技防設(shè)施建設(shè)、消防管理工作進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、流動(dòng)人口,、有關(guān)車輛停放進(jìn)行監(jiān)督管理,，依法查處聚眾賭博、涉黃,、涉毒,、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為,，依法查處破壞消防設(shè)施,、堵塞占用消防疏散通道、消防通道,，違規(guī)燃放煙花爆竹,，違規(guī)停放大型客車、貨車和油罐車（?；奋嚕?，違規(guī)存放有毒、易燃易爆物品等行為,；
（三）民政行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理活動(dòng)的監(jiān)督,；
（四）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程及其各類配套建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整變更的監(jiān)督管理,；
（五）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、市容環(huán)境衛(wèi)生等工作的監(jiān)督管理,，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違章建設(shè),、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫,、損壞綠地等行為,；
（六）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)，依法查處輻射和有關(guān)環(huán)境污染等行為,；
（七）工商行政管理（市場監(jiān)督管理）部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個(gè)體工商注冊登記,，對(duì)其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處其違法經(jīng)營行為,；
（八）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督（市場監(jiān)督管理）部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備,、計(jì)量裝置的安全運(yùn)營,，對(duì)壓力容器、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理,，依法查處使用不符合安全技術(shù)規(guī)范的特種設(shè)備等行為,；
（九）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處未按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)，采取分解收費(fèi)項(xiàng)目,、重復(fù)收費(fèi),、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等行為,。
第三十四條 任何單位和個(gè)人可以通過市長熱線或者各行政主管部門公布的投訴,、舉報(bào)受理方式，對(duì)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為進(jìn)行投訴,、舉報(bào),。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的行政主管部門,。接受移交的部門對(duì)管理職權(quán)有異議的，不得再次移交,，由物業(yè)所在地縣區(qū)人民政府指定管理,。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名,、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為,，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理,，受理的應(yīng)當(dāng)按時(shí)回復(fù)辦理情況。
對(duì)涉及多個(gè)行政主管部門的問題,，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)行政主管部門聯(lián)合執(zhí)法,。
行政主管部門需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十五條 業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)和管理規(guī)約,，不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置,，超荷載存放物品;
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間,、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房,、臥室,、起居室、書房的上方;
（三）違法建設(shè)建筑物,、構(gòu)筑物或者破壞,、擅自改變房屋外貌;
（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地,，侵害業(yè)主共同利益;
（五）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng),；
（六）違反有關(guān)規(guī)定出租房屋;
（七）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活,；
（八）損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等,；
（九）違規(guī)存放易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)性物品;
（十）擅自占用消防通道,，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道,、安全出口,、消防通道暢通;
（十一）任意棄置垃圾、排放污水,、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
（十二）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲,、振動(dòng);
（十三）在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
（十四）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛,、張貼,、涂寫、刻畫;
（十五）擅自架設(shè)電線,、電纜等;
（十六）擅自在道路,、樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
（十七）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì),；
（十八）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí),，業(yè)主,、物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù),。拒不辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,、拒不辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員及物料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域,。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。
第三十七條 業(yè)主出租房屋的,，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,、臨時(shí)管理規(guī)約,，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主因特殊情況需要將住宅,、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)征求意見,，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要,。尚未出售的車位,、車庫，業(yè)主,、物業(yè)使用人需要承租的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租,。
普通住宅的車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),，租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。
車位,、車庫尚有空余的,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足,，確需利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場地作為車位的,，其車位設(shè)置、管理,、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定,，但不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行,、妨礙消防等特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備,。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)委托協(xié)議，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金,，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，收益歸全體業(yè)主所有,。
收益資金可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定,，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造，補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作報(bào)酬等。具體辦法在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；收益資金由業(yè)主委員會(huì)自行管理的,，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶，接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督,。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每季度公示一次,，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十條 業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金,、利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主,。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿,、篡改,、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿,、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料,。
對(duì)任期內(nèi)和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,。
第四十一條 業(yè)主空置物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù),、維修,、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水,、漏電,、漏氣等事故的發(fā)生。
物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人或者業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意,，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人或者業(yè)主承擔(dān),。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志,，采取具體防范措施,，并及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理主管部門報(bào)告。
電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用之日起三十日內(nèi),，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門辦理使用登記,，取得使用登記證書和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置,。
電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿三十日前申請定期檢驗(yàn),，未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得繼續(xù)使用,。
第四十三條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金,。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后住宅、非住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造。
第四十四條 住宅小區(qū)在交付使用時(shí),，業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶,。經(jīng)業(yè)主同意由建設(shè)單位代收的專項(xiàng)維修資金，建設(shè)單位應(yīng)于三十日內(nèi)將已售房屋業(yè)主信息報(bào)物業(yè)管理行政主管部門,，并將代收的專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶,。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期專項(xiàng)維修資金,。
未售出房屋的專項(xiàng)維修資金,，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的專項(xiàng)維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn),。
建設(shè)單位代交的未售出房屋專項(xiàng)維修資金待房屋售出時(shí)由業(yè)主承擔(dān)。
第四十五條 專項(xiàng)維修資金使用由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門提出申請,，由項(xiàng)目所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府核實(shí),，并經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，報(bào)專項(xiàng)維修資金管理部門依法按程序從專項(xiàng)維修資金專戶中列支,。
專項(xiàng)維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立專項(xiàng)維修資金的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交,、補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金,，需要對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的,，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任,。
第四十六條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修,、更新和改造的,，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明,、維修工程實(shí)施方案,，向物業(yè)管理行政主管部門提出專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞,；
（二）電梯故障;
（三）消防系統(tǒng)故障;
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng),；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）專用排水設(shè)施因坍塌,、堵塞,、爆裂等造成功能障礙;
（七）地下車庫雨水倒灌,；
（八）供電設(shè)施故障，但是專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)施維修,、養(yǎng)護(hù)的除外,；
（九）二次供水設(shè)備運(yùn)行中斷，但是專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的除外;
（十）其他危及房屋安全或者可能造成人身財(cái)產(chǎn)安全事故的緊急情況,。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請之日起及時(shí)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后,，應(yīng)當(dāng)將使用專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)應(yīng)急維修工程未及時(shí)進(jìn)行維修,、更新和改造的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促限期完成,；逾期未進(jìn)行維修,、更新和改造的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織進(jìn)行,，所需費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支,。
第六章 法律責(zé)任
第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的,，從其規(guī)定,；法律法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行,。
第四十八條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的,，由物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）未按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送備案資料的，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以三萬元以上五萬元以下的罰款；
（二）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房或者有關(guān)資料的,，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款,；
（三）未對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備存在的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用、管理的問題進(jìn)行整改的,，或者對(duì)物業(yè)交接后發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質(zhì)量問題未進(jìn)行修復(fù)的,，責(zé)令限期整改；逾期未整改的,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的,，由物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）未按照要求公示相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正,，逾期未改正的,，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（二）未按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù),，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)的,，處以五萬元以下的罰款,。
第五十條 違反本條例規(guī)定,，原業(yè)主委員會(huì)屆滿后或者業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后不按時(shí)移交有關(guān)資料、財(cái)物和印章的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令交回,；拒不移交的，可以提請公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交,；造成損失的,，依法追究相應(yīng)責(zé)任。
第五十一條 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條規(guī)定的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止,，并向有關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以二千元以上一萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害,、消除危險(xiǎn)、排除妨害,、恢復(fù)原狀,、賠償損失;給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任,。業(yè)主委員會(huì)可以按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。
第五十二條 物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他相關(guān)行政主管部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)監(jiān)督管理職責(zé)或者在工作中玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由所在單位、上級(jí)機(jī)關(guān)責(zé)令改正,；情節(jié)嚴(yán)重的,，對(duì)主管人員和直接責(zé)任人員予以行政處分；給當(dāng)事人造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第七章 附 則
第五十三條 本條例自2018年5月1日起施行,。
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