上饒市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
第34號(hào)
《上饒市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已由上饒市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議于2019年10月31日通過(guò),，江西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2019年11月27日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2020年3月1日起施行,。
上饒市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2019年12月16日
上饒市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
?。?/span>2019年10月31日上饒市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十六次會(huì)議通過(guò) 2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)）
目錄
第一章 總 則
第二章 新建物業(yè)和前期物業(yè)管理
第三章 業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第四章 物業(yè)管理
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,，改善居民的居住和生活環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理,，適用本條例,。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指業(yè)主自行或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、委托其他管理人,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素綜合確定,。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割,、獨(dú)立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治,、服務(wù)規(guī)范,、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的原則,。
第五條 市,、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系,，健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理的監(jiān)督管理機(jī)制,。
第六條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、監(jiān)督和管理。
縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門,。
第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,。
第二章 新建物業(yè)和前期物業(yè)管理
第八條 自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求,，列入住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件：
（一）停放汽車的車位,、車庫(kù),；
（二）摩托車,、自行車,、電動(dòng)自行車停車場(chǎng)所，以及電動(dòng)自行車,、汽車充電場(chǎng)所和設(shè)施,；
（三）全民健身設(shè)施,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房；
（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)列入規(guī)劃條件的設(shè)施,。
住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模，按照國(guó)家,、省和本市有關(guān)規(guī)定必須配建的幼兒園,、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)一并列入規(guī)劃條件,。
第九條 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列設(shè)施的建設(shè)要求列入建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案：
?。ㄒ唬┝腥胍?guī)劃條件的設(shè)施,；
（二）安全防范設(shè)施,；
?。ㄈ┩ㄐ呕A(chǔ)設(shè)施；
?。ㄋ模┛爝f服務(wù)設(shè)施,；
（五）建筑垃圾臨時(shí)堆放場(chǎng)所,；
?。┓亲≌糠钟糜诓惋嫿?jīng)營(yíng)的油煙排放設(shè)施；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)列入設(shè)計(jì)方案的設(shè)施。
自然資源主管部門在核發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證時(shí),，應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中相關(guān)設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)及其具體位置,，并且征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見(jiàn)。
第十條 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可證前,，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，其前期物業(yè)管理招投標(biāo),，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/span>
符合下列條件之一的，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn),，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
?。ㄒ唬┩晃飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層,、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米,，單體高層物業(yè)建筑面積或者純別墅區(qū)建筑面積低于一萬(wàn)平方米的項(xiàng)目；
（二）投標(biāo)人少于三人的,。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售新建房屋前制定臨時(shí)管理規(guī)約,。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位在售房時(shí)向買受人明示并經(jīng)買受人書(shū)面確認(rèn)。
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi),，持上述資料向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案,。
第十二條 新建物業(yè)符合下列條件后,，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,，取得自然資源,、城市管理、住房和城鄉(xiāng)建設(shè),、生態(tài)環(huán)境,、人防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案,；
?。ǘ┕┧⑴潘?、供電,、供氣、通信,、公共照明,、有線電視、安全防范等設(shè)施設(shè)備已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成且已達(dá)到國(guó)家,、省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，并與相關(guān)專業(yè)單位辦理移交手續(xù)，業(yè)主可以獨(dú)立計(jì)量繳費(fèi)使用,；
?。ㄈ┌凑找?guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的生活購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園,、托兒所,、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生,、公共文化,、全民健身、環(huán)衛(wèi),、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施已建成,；
?。ㄋ模┌凑找?guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的道路、綠地,、物業(yè)管理用房以及電動(dòng)自行車,、汽車充電場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施已建成，能滿足使用功能要求,；
?。ㄎ澹╇娞荨⒍喂┧?、高壓供電,、壓力容器、消防設(shè)施和器材等共用設(shè)施設(shè)備依照法律,、法規(guī)規(guī)定已取得合法使用手續(xù),，需要進(jìn)行檢測(cè)的，已由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格,；
?。┫儡囃ǖ?、消防登高場(chǎng)地,、人防工程、地下空間已設(shè)置顯著標(biāo)志,；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全,；
?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件,。
第十三條 物業(yè)交付十五日前,，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督下，完成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn),，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,。
在辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、管線,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備清單及其安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料,；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
?。ㄋ模I(yè)主名冊(cè),；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料,。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi),，持建設(shè)單位移交的資料以及承接查驗(yàn)形成的資料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收合格的供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙,，移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理。
未移交前,，前款規(guī)定的設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三章 業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣,、贈(zèng)與,、繼承或者征收補(bǔ)償?shù)确墒聦?shí)已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，視為業(yè)主,。
房屋的租用人,、借用人等物業(yè)使用人可以根據(jù)業(yè)主的書(shū)面授權(quán)行使相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)使用人違反物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī),、管理規(guī)約規(guī)定的,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。
第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告,，并提供相應(yīng)資料。
建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū),，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求,。
第十八條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的三十日內(nèi)，會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）,?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
籌備組由業(yè)主,、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、居（村）民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任,。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)擬進(jìn)入籌備組的業(yè)主代表進(jìn)行資格審查。
第十九條 新建物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模,、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定,，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理承接查驗(yàn)前,，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定的銀行賬戶,，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi),，由全體業(yè)主共同承擔(dān),。
首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,。
籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)使用方案并公示,，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審查，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案后執(zhí)行,。
第二十條 籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力,，遵守有關(guān)法律法規(guī),，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng),，具有一定的組織能力和文化水平,。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組中的業(yè)主代表：
?。ㄒ唬┍救嘶蛘咂渑渑?、直系親屬在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系的,；
?。ǘ┧魅 ⒎欠ㄊ帐芙ㄔO(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的,；
（三）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,；
?。ㄋ模┯袀€(gè)人信用不良記錄且未消除的；
?。ㄎ澹┦苓^(guò)拘留處罰或者刑事處罰的,；
（六）其他不適合擔(dān)任籌備組中業(yè)主代表的情形,。
第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組履行職責(zé)的期限,，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止,。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約,；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定,；
?。ㄋ模┻x聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
?。ㄎ澹M訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
?。┗I集和使用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；
?。ㄆ撸┮婪Q定改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ò耍┮婪Q定改變共有部分的用途,；
（九）決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用,；
?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論,、書(shū)面征求意見(jiàn)以及網(wǎng)絡(luò)討論和投票的形式召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的,，業(yè)主可以自行參加,，也可以書(shū)面委托代理人參加；采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主,，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,；采用網(wǎng)絡(luò)討論和投票形式的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)實(shí)名認(rèn)證，并接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督,。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主人數(shù)較多的,，業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé),。
業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按樓（幢）、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表組成,，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表,，業(yè)主代表總?cè)藬?shù)一般不少于三十人且不超過(guò)八十人。
業(yè)主代表大會(huì)的議事規(guī)則,，由業(yè)主大會(huì)制定,。
第二十五條 業(yè)主代表實(shí)行任期制，任期和業(yè)主委員會(huì)任期相同,，可以連選連任,。
業(yè)主代表已經(jīng)不具備業(yè)主身份的,，其代表資格自行終止；業(yè)主代表不履行職責(zé)的,，其所代表樓（幢）,、單元或者樓層的業(yè)主可以協(xié)商決定終止其代表資格。業(yè)主代表資格終止后,，由相關(guān)業(yè)主重新推選業(yè)主代表,。
第二十六條 業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn),。需全體業(yè)主投票表決的事項(xiàng),，業(yè)主的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議,。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)決定的事項(xiàng),，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主（代表）大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
（四）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用,；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
?。┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；
（七）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛,；
（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋,；
?。ň牛I(yè)主（代表）大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)成員由五至十一人單數(shù)組成,。業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制,，每屆任期為三至五年，可以連選連任，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任,。
第二十九條 召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間,、地點(diǎn),、議題和議程書(shū)面通知所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居（村）民委員會(huì),，并邀請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、居（村）民委員會(huì)派代表參加，聽(tīng)取住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、居（村）民委員會(huì)意見(jiàn),、建議。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度,，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng),；定期公布專項(xiàng)維修資金和共有部分經(jīng)營(yíng)收益的收支情況,；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
對(duì)于應(yīng)當(dāng)公開(kāi)而沒(méi)有公開(kāi)的信息,，業(yè)主有權(quán)查詢或者要求業(yè)主委員會(huì)公開(kāi),；仍不公開(kāi)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令公開(kāi),。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)的印章由專人負(fù)責(zé)保管,，根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論職責(zé)范圍內(nèi)事項(xiàng)需要使用印章的,，經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意作出決定后方可使用,。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員資格自行終止：
?。ㄒ唬﹩适I(yè)主身份的,；
（二）喪失完全民事行為能力,，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的,；
（三）被依法追究刑事責(zé)任的,；
（四）無(wú)正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
?。ㄎ澹├贸蓡T資格,，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、其他有關(guān)單位,、個(gè)人的財(cái)物的；
?。┩锨肺飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用,、住宅專項(xiàng)維修資金，經(jīng)三次書(shū)面催交拒不交納的,。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的,，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的授權(quán),，決定是否終止其成員資格：
?。ㄒ唬┮詴?shū)面形式向業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
?。ǘ┍救嘶蛘咂渑渑?、直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品,、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的,；
（三）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,，非法侵占業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地,，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的,；
（四）違規(guī)使用業(yè)主委員會(huì)印章的,；
?。ㄎ澹┐驌簟?bào)復(fù),、誹謗,、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人的,；
?。┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)的；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定終止相關(guān)成員資格的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)調(diào)查核實(shí)后,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令終止。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起三十日內(nèi)組建換屆改選小組。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,，換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆改選小組,，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。
換屆改選小組由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表,、居（村）民委員會(huì)代表組成,。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十條的規(guī)定,，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一,。換屆改選小組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
?。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
?。ǘ┱{(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄈ┏l(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的應(yīng)急維修之外的物業(yè)維修,、更新、改造等重大事項(xiàng),；
?。ㄋ模┢渌卮笫马?xiàng)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主（代表）大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管,。業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi),，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的,，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件的；
?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件但未成立,，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)三個(gè)月以上,、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì),，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,。
物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、公安機(jī)關(guān)派出機(jī)構(gòu),、居（村）民委員會(huì)派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)的主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任,。
第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn),，形成的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十日,。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé),，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主共有,，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金,，也可以根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用，任何單位或者個(gè)人不得挪用,、侵占,。
業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員津貼從共有部分經(jīng)營(yíng)收益中列支,，具體額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算,，經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行。
共有部分經(jīng)營(yíng)收益,、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員津貼應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬,、入賬,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料，并在每年三月底前公布上一年度的賬目情況,。
共有部分經(jīng)營(yíng)收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理,。業(yè)主委員會(huì)向銀行申請(qǐng)開(kāi)戶時(shí)需要提供備案證明等材料的，物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)出具,。
第三十九條 管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主（代表）大會(huì)決定委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)的,，業(yè)主委員會(huì)不得拒絕。
業(yè)主委員會(huì)拒絕接受審計(jì)的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)限期聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì),；逾期未聘請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)代為聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì),。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告,，審計(jì)費(fèi)用從共有部分經(jīng)營(yíng)收益中支出。
業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移,、隱匿,、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證,、會(huì)計(jì)賬簿,、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
第四章 物業(yè)管理
第四十條 業(yè)主（代表）大會(huì)或者全體業(yè)主可以決定通過(guò)聘請(qǐng)管理人員,、購(gòu)買專業(yè)服務(wù)等方式自行管理物業(yè),。
采取自行管理物業(yè)方式的，業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)成員津貼,、管理人員工資,、專業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共能耗費(fèi)用等支出,，結(jié)合共有部分經(jīng)營(yíng)收益情況,，擬訂物業(yè)管理收費(fèi)方案，由業(yè)主（代表）大會(huì)或者全體業(yè)主討論通過(guò)后執(zhí)行,。
自行管理物業(yè)的賬目情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次,，接受業(yè)主監(jiān)督。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo),，并給予必要的支持和協(xié)助,。
第四十一條 業(yè)主（代表）大會(huì)或者全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行,。經(jīng)兩次招投標(biāo),，投標(biāo)人均少于三人的，可以通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案,。選聘方案經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議討論表決通過(guò)后,，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),，向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目,，并作為物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容：
?。ㄒ唬╇娞荨⑾涝O(shè)施,、人防工程,、防雷裝置、安全防范設(shè)施等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行,、校驗(yàn)檢修、維護(hù)保養(yǎng),；
?。ǘ┕簿G地、道路,、場(chǎng)所等共用部位的養(yǎng)護(hù),、管理；
?。ㄈ┕舱彰?、健身設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)；
?。ㄋ模┦枭⑼ǖ?、安全出口和消防車通道管理，車輛行駛和停放管理,；
?。ㄎ澹┒喂┧洌ㄋ兀┒ㄆ谇逑础⑾竞退|(zhì)檢測(cè),；
?。┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，病媒生物防制,；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域外來(lái)人員和車輛登記管理，二十四小時(shí)安保值班和定期巡邏,，監(jiān)控視頻實(shí)時(shí)監(jiān)視并留存圖像信息三十日以上,；
（八）物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)管理,；
?。ň牛?duì)違反法律法規(guī),、管理規(guī)約規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告,，對(duì)物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解,；
（十）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
?。ㄊ唬┲伟埠拖赖劝踩婪?、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的,，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)并向全體業(yè)主公示,。
未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，任何單位或者個(gè)人不得進(jìn)入該區(qū)域從事專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù),，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的情形除外,。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布并及時(shí)更新：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況,、聯(lián)系方式，客服,、工程維修等電話,；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等,；
（三）電梯,、消防,、安全防范等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)委托單位的名稱、資質(zhì),、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等,；
（四）由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的財(cái)務(wù)信息,；
?。ㄎ澹┦芪写沾U事項(xiàng)；
?。┪飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息,。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急防范預(yù)案,。發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即通知相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人,，及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向相關(guān)主管部門報(bào)告,，并協(xié)助做好救助工作：
?。ㄒ唬┌l(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全,、建筑物安全的,；
（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患,，嚴(yán)重危及人身安全,、建筑物安全的；
?。ㄈ┌l(fā)生群體性事件,，影響社會(huì)穩(wěn)定的；
?。ㄋ模┌l(fā)生重大傷亡事件的；
?。ㄎ澹┢渌绊憳I(yè)主或者物業(yè)使用人正常生活的事件,。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定以及合同約定履行物業(yè)維護(hù)、管理和服務(wù)的義務(wù),，不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的用途,；
?。ǘ┥米哉加没蛘呱米栽试S他人占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地,、場(chǎng)地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)辦停車場(chǎng),、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
?。ㄈ_取,、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金；
?。ㄋ模⑷课飿I(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位,、個(gè)人；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同終止前,，擅自停止物業(yè)管理服務(wù),；
（六）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),；
（七）非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域,、樓棟,，騷擾、恐嚇,、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主,，擅自停水停電等；
?。ò耍┬孤稑I(yè)主信息,；
（九）拖欠應(yīng)承擔(dān)的園林綠化用水,、消防用水,、公共照明用電、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用,；
?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十七條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),，并會(huì)同價(jià)格主管部門制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)參考價(jià)格,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格可以根據(jù)物價(jià)、人工成本上漲等因素適時(shí)作出調(diào)整,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)收費(fèi)參考價(jià)格，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
業(yè)主購(gòu)買的房屋已經(jīng)交付但未裝飾裝修的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以按一定比例收取，具體比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，不得以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者以房屋質(zhì)量問(wèn)題等非物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)錯(cuò)為由拒交或者少交物業(yè)服務(wù)費(fèi),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù),，不得以成本上漲、收費(fèi)不足為由降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、雙方權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房,、合同期限以及違約責(zé)任等。
物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商草擬調(diào)整方案并在住宅小區(qū)顯著位置公示三十日,，經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)表決通過(guò)后實(shí)施，同時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議,。
第五十條 業(yè)主未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用,，經(jīng)書(shū)面催繳無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在住宅小區(qū)顯著位置予以公示,，并可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)代為催繳,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛,，經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的，可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)組織調(diào)解,。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理,。調(diào)解不成的，可以按照約定申請(qǐng)仲裁,，或者依法提起民事訴訟,。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)聘的，或者由于其他原因終止的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域,，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助收取業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的,，應(yīng)當(dāng)撤出物業(yè)服務(wù)人員,，清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用，并向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：
?。ㄒ唬┮平怀薪游飿I(yè)時(shí)所接收和記錄的全部資料,；
（二）移交有關(guān)物業(yè)的改造,、維修,、保養(yǎng)等技術(shù)服務(wù)檔案資料；
?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理用房,；
（四）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備,；
?。ㄎ澹┣逅悴⒁平粯I(yè)主委員會(huì)委托其管理的共有部分經(jīng)營(yíng)收益；
?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
未成立業(yè)主委員會(huì)的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行交接義務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，不得損壞,、隱匿,、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金,，用于保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)履行移交檔案資料,、管理用房和設(shè)施設(shè)備等交接義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同雙方可以委托物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管履約保證金,。
第五十四條 市,、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)完善老舊住宅小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,，加快老舊住宅小區(qū)整治改造,。老舊住宅小區(qū)整治改造后，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn),，劃定物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)行物業(yè)管理,。
在不影響消防安全和道路通行前提下,，市、縣（市,、區(qū)）人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo),、協(xié)助老舊住宅小區(qū)增設(shè)必要的停車位和車輛充電設(shè)施,，以及加裝電梯。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十五條 業(yè)主,、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,。
臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：
（一）建筑物,、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用,、維護(hù)、管理,；
?。ǘI(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益的分配、使用和管理,；
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)使用人在安全管理、環(huán)境衛(wèi)生,、裝飾裝修,、動(dòng)物飼養(yǎng)、植物種植等方面的權(quán)利與義務(wù),；
?。ㄋ模┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；
?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng),。
第五十六條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途或者自然資源主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè),。
新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)計(jì)用于餐飲經(jīng)營(yíng)的部分，應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的專用煙道,。未配置專用煙道的,，不得用于餐飲經(jīng)營(yíng)。
第五十七條 業(yè)主,、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確房屋結(jié)構(gòu)保護(hù)、裝飾裝修時(shí)間限制,、裝修材料堆放搬運(yùn)和垃圾清運(yùn)要求,、空調(diào)外機(jī)安裝要求以及禁止行為和違約責(zé)任等內(nèi)容。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主,、物業(yè)使用人向業(yè)主委員會(huì)履行告知義務(wù)并簽訂協(xié)議,。
業(yè)主在裝飾裝修房屋過(guò)程中，不得破壞,、改變房屋外立面,。
業(yè)主在使用物業(yè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)采取有效的防護(hù)措施,，避免陽(yáng)臺(tái),、窗臺(tái)放置物以及外立面懸掛物墜落、脫落,。業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)存在高空墜物安全隱患的，有權(quán)要求業(yè)主及時(shí)整改,，消除隱患,。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育，按照規(guī)定定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展消防安全巡查工作,，消除火災(zāi)隱患,。已成立業(yè)主委員會(huì)但未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主,、物業(yè)使用人做好消防安全工作,。對(duì)尚未組建業(yè)主委員會(huì)也未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主,、物業(yè)使用人做好消防安全工作,。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要,。在滿足業(yè)主的需要后，將車位,、車庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的,，每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如需占用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地增設(shè)車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主（代表）大會(huì)決定,，并確保消防通道和道路暢通,。增設(shè)的車位歸全體業(yè)主所有，是否收取車輛停放費(fèi)由業(yè)主（代表）大會(huì)決定,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主,、物業(yè)使用人未按照規(guī)定停放汽車，影響道路通行的,，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知改正,；拒不改正的，移送公安機(jī)關(guān)交通管理部門按照有關(guān)規(guī)定處理,。
市人民政府可以根據(jù)需要制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理辦法,。
第六十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配建電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施,。已建成的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施不能滿足業(yè)主需要,，且有可用場(chǎng)地的，由業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后修建,。老舊住宅小區(qū)內(nèi)無(wú)可用場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在整治改造過(guò)程中予以解決,。
禁止在建筑內(nèi)的共用走道,、樓梯間、安全出口處停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電,；禁止從室內(nèi)引電線用于交通工具充電,。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對(duì)電梯的日常管理和維護(hù)保養(yǎng),，及時(shí)制止危及電梯安全的行為,，確保電梯正常運(yùn)行。因日常管理或者維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е码娞轃o(wú)法正常使用的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)履行電梯日常管理和維護(hù)保養(yǎng)職責(zé),。
老舊住宅小區(qū)改造需要加裝電梯的,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的同意，依法辦理相關(guān)審批手續(xù),。加裝電梯應(yīng)當(dāng)確保建筑結(jié)構(gòu)安全,，并且符合消防安全要求，不得改變既有建筑主體承重結(jié)構(gòu),，不得變相增加住宅使用空間,，不得超出原建設(shè)用地界址范圍。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)后,，負(fù)責(zé)對(duì)二次供水水箱（水池）的日常管理,，定期進(jìn)行清洗、消毒,，并采取措施防止異物進(jìn)入水箱（水池）,。
二次供水水箱（水池）的清洗、消毒周期由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定,，但每年不得少于兩次,。負(fù)責(zé)清洗、消毒的工作人員應(yīng)當(dāng)持有健康證,，操作符合衛(wèi)生要求,。
第六十三條 建設(shè)單位已經(jīng)將驗(yàn)收合格的供水、供電,、供氣,、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的,，以及老舊住宅小區(qū)已經(jīng)完成對(duì)公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備分戶改造的,，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口及其之前的設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,，保證其安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用,。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注,。人民防空工程平時(shí)用作停車位的,，經(jīng)人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業(yè)主開(kāi)放,，每次租賃期限不得超過(guò)五年,。
建設(shè)單位或者其他投資人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提取一部分用于該人民防空工程的維護(hù)和管理,。
禁止出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車位,。
第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu),；
（二）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,，下挖地下空間；
?。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)使用性質(zhì),；
（四）侵占或者破壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，擅自移動(dòng)、拆除共用設(shè)施設(shè)備,；
?。ㄎ澹┎鸪?、損壞電梯的部件、附屬設(shè)施或者標(biāo)志,，強(qiáng)行開(kāi)啟電梯層門,、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關(guān)閉,，超過(guò)額定載荷使用電梯,；
（六）損壞,、挪用或者擅自拆除,、停用消防設(shè)施和器材，占用,、堵塞,、封閉疏散通道、安全出口,、消防車通道,；
（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,，或者存放,、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，嚴(yán)重影響房屋安全,；
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?。ň牛╇S意棄置垃圾,、排放污水或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲,，影響鄰居通風(fēng),、采光等；
?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修,、物業(yè)使用過(guò)程中,，有違反本條例第六十五條規(guī)定，或者有違反其他法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的行為的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻,、制止；勸阻,、制止無(wú)效的,，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)主管部門和業(yè)主委員會(huì)。未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由業(yè)主委員會(huì)履行勸阻、制止和報(bào)告職責(zé),。有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以處理。
第六十七條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，以及出售公有住房的單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金；業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)提供交存住宅專項(xiàng)維修資金的憑證,。
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。
業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。已成立業(yè)主大會(huì)的,，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定,，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；未成立業(yè)主大會(huì)的,，續(xù)交方案根據(jù)市,、縣（市、區(qū)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第六十八條 房屋,、相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修期滿后，發(fā)生下列緊急情況,，危及房屋安全,、人身財(cái)產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的，可以采取應(yīng)急維修：
?。ㄒ唬╇娞莨收衔＜叭松戆踩蛘邍?yán)重影響業(yè)主日常生活,，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、其他有資質(zhì)的電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)或者電梯制造單位出具安全評(píng)估意見(jiàn)認(rèn)定或者整改通知書(shū)的,；
?。ǘ┫老到y(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障,，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；
?。ㄈ┓课莅l(fā)生嚴(yán)重沉降,、傾斜、開(kāi)裂,，嚴(yán)重危及房屋安全,，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明的；
?。ㄋ模┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等安全隱患，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的,；
?。ㄎ澹┪蓓敗⑽菝?、外墻面發(fā)生滲漏,，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響房屋正常使用和安全,，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的,；
（六）二次供水,、排水,、排污系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，影響使用,，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的,，但由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外,；
?。ㄆ撸┢渌＜胺课莅踩⑷松碡?cái)產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況,，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的,。
前款規(guī)定的緊急情況下，相關(guān)單位,、專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)，或者根據(jù)相關(guān)部門的要求,，及時(shí)提供相應(yīng)的檢驗(yàn)檢測(cè)和核實(shí)認(rèn)定服務(wù),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核查屬實(shí)后，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書(shū)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主立即組織維修,。其中,，住宅專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)列支,；住宅專項(xiàng)維修資金已劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支，業(yè)主委員會(huì)審核同意的,，應(yīng)當(dāng)報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案,。
第六章 監(jiān)督管理
第六十九條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
（一）制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),；
?。ǘ┍O(jiān)督新建物業(yè)承接查驗(yàn)，物業(yè)管理招投標(biāo),，物業(yè)服務(wù)合同備案；
?。ㄈM訂住宅專項(xiàng)維修資金繳存,、使用制度并監(jiān)督執(zhí)行；
?。ㄋ模┲笇?dǎo)并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和考核；
?。ㄎ澹┲笇?dǎo)業(yè)主大會(huì)成立,，業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆；
?。┓课莨こ藤|(zhì)量驗(yàn)收,，管理物業(yè)質(zhì)量保修金，督促建設(shè)單位履行保修義務(wù),；
?。ㄆ撸┴?fù)責(zé)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)、審查和驗(yàn)收,；
?。ò耍┴?fù)責(zé)白蟻防治的監(jiān)督和管理；
?。ň牛┘皶r(shí)處理有關(guān)房屋工程質(zhì)量和物業(yè)管理方面的投訴,、舉報(bào)；
?。ㄊ┮缆氊?zé)查處住宅物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)違法行為,。
第七十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)部門履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┳匀毁Y源主管部門負(fù)責(zé)對(duì)列入住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)設(shè)施,、配套公共服務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃審查，查處住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)前違反規(guī)劃要求的違法行為,；
?。ǘ┏鞘泄芾聿块T履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責(zé)，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,，侵占和破壞綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施,，以及破壞環(huán)境衛(wèi)生等違法行為；
?。ㄈ┕矙C(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范等設(shè)施的監(jiān)督檢查,，指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理,，規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車管理,，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為,；
?。ㄋ模┦袌?chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，督促特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)及時(shí)出具電梯安全檢測(cè)意見(jiàn),，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得工商登記,、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益,、價(jià)格違法以及餐飲經(jīng)營(yíng)油煙排放不達(dá)標(biāo)等違法行為,；
（五）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備,、場(chǎng)所等的監(jiān)督檢查,，查處違反消防安全法律法規(guī)的行為；
?。┥鷳B(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理,，按照職能分工依法查處水超標(biāo)排放等違法行為；
?。ㄆ撸┬l(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治,、生活飲用水的監(jiān)督等工作；
?。ò耍┤嗣穹揽罩鞴懿块T負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程建設(shè)和維護(hù)管理的監(jiān)督檢查,，查處侵占,、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為,；
?。ň牛┟裾块T負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，以及喪事活動(dòng)管理等工作,。
供水,、供電、供氣,、通信,、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及其他有關(guān)部門依法履行相應(yīng)職責(zé)。
第七十一條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì),，選舉業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行相關(guān)職責(zé)，指導(dǎo),、監(jiān)督住宅物業(yè)管理的具體工作,。
第七十二條 市、縣（市,、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，召集住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理,、公安等部門,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，研究解決物業(yè)管理工作中的下列重大問(wèn)題：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)的問(wèn)題,；
（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,；
?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題,；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位協(xié)調(diào)和配合的問(wèn)題；
?。┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題,。
第七十三條 市、縣（市,、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴舉報(bào)平臺(tái)，在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴、舉報(bào)后,，應(yīng)當(dāng)予以登記并及時(shí)處理,。不屬于本部門職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給其他有關(guān)部門進(jìn)行處理,，并告知投訴人,、舉報(bào)人。
第七十四條 市,、縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信用體系，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理,。
第七章 法律責(zé)任
第七十五條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,，按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）違反本條例第十條規(guī)定,，未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，可以并處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,；
?。ǘ┻`反本條例第十三條第二款規(guī)定，未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,；
?。ㄈ┻`反本條例第十九條第一款規(guī)定,，未按時(shí)交存首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期交存,；逾期不交存的,，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄋ模┻`反本條例第六十四條第三款規(guī)定,，出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車位的，由人民防空主管部門對(duì)當(dāng)事人給予警告,，并責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款,。造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。
第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第十三條第三款、第四十一條第三款規(guī)定,，未按時(shí)將相關(guān)材料報(bào)送備案的,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款,；
（二）違反本條例第四十四條規(guī)定,，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)信息或者公示的相關(guān)信息失實(shí)的,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款,；
?。ㄈ┻`反本條例第四十八條第二款規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正,；
?。ㄋ模┻`反本條例第五十二條規(guī)定，退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)拒不履行交接義務(wù),，或者損壞,、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的,，責(zé)令改正,，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,；
（五）違反本條例第六十六條規(guī)定,，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻,、制止，或者不及時(shí)報(bào)告的,，處五百元以上五千元以下罰款,。
第七十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：
?。ㄒ唬┻`反本條例第六十條第二款規(guī)定,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從室內(nèi)引電線用于交通工具充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正,；拒不改正的,，處五百元以下罰款；
?。ǘ┻`反本條例第六十五條第一項(xiàng)規(guī)定,，損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正,，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄈ┻`反本條例第六十五條第二項(xiàng)規(guī)定,，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,，下挖地下空間的,，由城市管理部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的,，限期改正,，處違法建設(shè)造價(jià)百分之五以上百分之十以下罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的,，限期拆除或者回填,。不能拆除或者回填的，沒(méi)收實(shí)物或者違法所得,，可以并處違法建設(shè)造價(jià)百分之十以下罰款,；
（四）違反本條例第六十五條第三項(xiàng)規(guī)定,，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀,；逾期不改正,、恢復(fù)原狀的,，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄎ澹┻`反本條例第六十五條第四項(xiàng)規(guī)定,，侵占或者破壞綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的,，由城市管理部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款,；
?。┻`反本條例第六十五條第六項(xiàng)規(guī)定，損壞,、挪用或者擅自拆除,、停用消防設(shè)施和器材，占用,、堵塞,、封閉疏散通道、安全出口,、消防車通道的,，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處警告或者五百元以下罰款,；拒不改正的,，可以強(qiáng)制執(zhí)行；
?。ㄆ撸┻`反本條例第六十五條第七項(xiàng)規(guī)定,，存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險(xiǎn)性物品的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰,。
第七十八條 違反本條例第十一條第二款規(guī)定,，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將相關(guān)資料報(bào)送備案的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款,。
第七十九條 違反本條例第十三條規(guī)定，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗(yàn),，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中惡意串通,、弄虛作假,，侵害業(yè)主利益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十條 違反本條例第三十八條規(guī)定,，挪用,、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回挪用,、侵占的共有部分經(jīng)營(yíng)收益,，歸還業(yè)主，沒(méi)收違法所得,。
第八十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門,、其他有關(guān)部門、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居（村）民委員會(huì)的工作人員，在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中有濫用職權(quán),、玩忽職守,、徇私舞弊行為的，依法給予處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。
第八十二條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例有關(guān)規(guī)定,，拒不承擔(dān)維修,、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任的，由市,、縣（市,、區(qū)）人民政府有關(guān)主管部門或者專業(yè)監(jiān)管部門責(zé)令限期改正；造成當(dāng)事人損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第八十三條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定,。
第八章 附 則
第八十四條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：
（一）共用部位,，是指房屋承重結(jié)構(gòu),、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳,、公共走廊,、公共樓梯間、內(nèi)天井,、戶外墻壁,、屋面、傳達(dá)室,、治安監(jiān)控室,、消防監(jiān)控室等；
?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備,，是指綠地、道路,、化糞池,、污水井、雨水井,、垃圾中轉(zhuǎn)站,、水泵、水箱,、控制柜,、電梯、業(yè)主樓層間的供,、排水總管,、智能快件箱、消防設(shè)施,、供電設(shè)施,、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施,、避雷設(shè)施,、公用天線、露天停車場(chǎng),、健身設(shè)施,、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、共用設(shè)施設(shè)備用房等；
?。ㄈＳ胁糠郑侵附ㄖ^(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,，能夠明確區(qū)分,，或者具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用,，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋（包括整棟建筑物）,，以及車位、攤位等特定空間,。規(guī)劃上專屬于特定房屋,，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等。
第八十五條 市,、縣（市,、區(qū)）人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。
本條例規(guī)定的臨時(shí)管理規(guī)約,、業(yè)主（代表）大會(huì)議事規(guī)則,、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的示范文本,，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,。
第八十六條 上饒經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、三清山風(fēng)景名勝區(qū)和上饒高鐵經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)在轄區(qū)范圍內(nèi)履行對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé),。
第八十七條 本條例自2020年3月1日起施行,。
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