南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn) 2016年4月5日南京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第32號(hào)公布 自2016年7月1日起施行）
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,，營(yíng)造良好的居住環(huán)境,，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng),，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理）,，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主,，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。
第三條
市,、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系,，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制,；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策,；鼓勵(lì)采用新技術(shù),、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條
市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。
城鄉(xiāng)建設(shè),、規(guī)劃、民政,、城市管理,、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,、價(jià)格,、人防、環(huán)境保護(hù),、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé),，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo),、協(xié)助和監(jiān)督工作,。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。
第五條
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴,、舉報(bào)受理方式,，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴,、舉報(bào),，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴,、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù),，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密,。
第六條
本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織,、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn),、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù),，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀,、全面,。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第七條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約,、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等,，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利,、履行義務(wù),。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式,、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定,。
第八條
業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立,，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立,。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū),，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé),。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議,。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第九條
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料,。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,，由建設(shè)單位承擔(dān),。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶,，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用,。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布,，接受全體業(yè)主監(jiān)督,。
第十條
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi),，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組,。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任,。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十,。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定,，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),。
第十一條
籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
?。ǘ┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職,；
?。ㄈo索取、非法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為,；
（四）無不宜擔(dān)任的其他情形,。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù),，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為,；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職,。
第十二條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作,，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,、地點(diǎn),、內(nèi)容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案,，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表,、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案,；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),；
?。ㄋ模M定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法,；
?。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案,；
?。┱匍_首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,，公告時(shí)間不少于七日,。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù),。
業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散,?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散,?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議,，或者對(duì)籌備組成員有異議的,，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi),。
第十三條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會(huì),。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo),，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督,。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改,。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。
第十四條
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的,，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組,。業(yè)主小組由該幢,、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的,，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍,、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第十五條
業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表,。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持,，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定,，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì),。
第十六條
業(yè)主小組推選業(yè)主代表,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主,，其資格條件,、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定,。
第十七條
業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┰跇I(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,；
?。ǘ┙M織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì),；
?。ㄈ└嬷獦I(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；
?。ㄋ模┙⒈拘〗M工作檔案,；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé),。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案,。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明,，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān),、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案,，并書面告知須補(bǔ)齊的材料。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)在依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案后,，可以向區(qū)民政行政主管部門備案,，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶,。
第十九條
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成,，每屆任期三至五年,，委員可以連選連任，具體人數(shù),、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定,。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的,，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：
?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?；
（二）本人及其配偶,、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的,；
（三）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、違法建設(shè),、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；
?。ㄋ模┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的,；
?。ㄎ澹┻`反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的；
?。┠踩》恋K公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的,；
（七）有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的,；
?。ò耍┯羞`反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo),、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員,。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,；
?。ǘ┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布,，接受業(yè)主質(zhì)詢,；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題,；
（五）督促業(yè)主,、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛,；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,；
?。ㄆ撸└鶕?jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況,；
?。ò耍┡浜辖值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì),、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè),、社會(huì)治安等工作；
?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十一條
業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
?。ㄒ唬┳钃?、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；
?。ǘ┡撟骷?，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移,、隱匿,、篡改、毀棄或者拒絕,、拖延提供有關(guān)文件,、資料；
?。ㄈ┻`反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
?。ㄋ模┐驌?、報(bào)復(fù),、誹謗、陷害有關(guān)投訴,、舉報(bào)人,；
（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
（六）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金,，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),；
（七）違反法律,、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán),，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo),、協(xié)助成立換屆改選小組,，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新,、改造的除外,。
業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。
第二十三條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè),、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的,，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助,。
第二十四條
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),、業(yè)主人數(shù)等因素,，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算,。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書,。具體產(chǎn)生辦法,、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況,，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次,，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條
住宅小區(qū)有下列情形之一的,，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件的；
?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會(huì)條件但未成立,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。
列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實(shí)施計(jì)劃且滿足前款第二項(xiàng)條件的,，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十六條
物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立,，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì),、建設(shè)單位等派員組成,。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生,。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條的規(guī)定,。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的,，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
第二十七條
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律,、法規(guī)的規(guī)定,，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定,。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé),，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條
物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍,，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的,，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案,，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地,、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的,，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,；需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后,，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目,，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的,，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息,、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人,。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人,。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第三十一條
業(yè)主委員會(huì)委員,、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員,、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止,，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用,、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：
?。ㄒ唬﹩适П疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的,；
（二）以書面形式提出辭職的,；
?。ㄈ┯斜緱l例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的；
?。ㄋ模┓瞎芾硪?guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的,，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì),、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，公示時(shí)間不得少于七日。
第三十二條
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請(qǐng),；認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請(qǐng),。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人；業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主,。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同,。
第三十四條
建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標(biāo),、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約,。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng),；
（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算,；
?。ㄈ┓猪?xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式,；
（五）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置,；
?。┕灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備清冊(cè),；
?。ㄆ撸I(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式,，以及利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法；
?。ò耍┻`約責(zé)任和合同解除的條件,；
（九）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng),。
第三十五條
臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定,，物業(yè)買受人在購房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
?。ㄒ唬I(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),；
（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定,；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù),；
（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等,；
?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；
?。┕灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電,、供氣,、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/span>
（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng),。
第三十六條
建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障,。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本,。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變,、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則,，由市,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi),，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè),、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支,。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi),，物業(yè)保修金不足的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；交存期滿后,，物業(yè)保修金有余額的,，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況,，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶,，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶,。
第三十八條
已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意,，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估,。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效,，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門,。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的,，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改,；逾期不整改的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,，并向社會(huì)公示,。
第三十九條
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的,，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日,，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門,；
?。ㄈ┱{(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,，公示時(shí)間不得少于七日,。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門投訴,；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的,，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。
第四十條
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前,，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┮?guī)劃,、竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；
（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批,、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料,；
（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
?。ㄎ澹I(yè)主名冊(cè)；
?。┪飿I(yè)服務(wù)所必需的其他資料,。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單,，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限,，最長(zhǎng)不超過十日。
承接查驗(yàn)后,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題,、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定,。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力,。
第四十一條
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用,，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān),。
物業(yè)交接后,，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù),；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
業(yè)主大會(huì)成立,、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條
本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái),，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第四十三條
業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
?。ǘ└鞣猪?xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算,；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；
?。ㄎ澹├脴I(yè)主共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；
?。┻`約責(zé)任,、履約保證措施和合同解除的條件；
?。ㄆ撸┡c物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng),。
業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng),。
業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的,，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟,；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況,、聯(lián)系方式,、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等；
?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱,、資質(zhì),、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
?。ㄋ模I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況,、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益,；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng),；
?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù),。
第四十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),；
?。ǘ┪唇?jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定,，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
?。ㄋ模┪唇?jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定,，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用,、汽車停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第四十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù),，并移交下列資料：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料；
?。ǘ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè),、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料,；
（三）物業(yè)管理用房,、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料,；
（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修,、養(yǎng)護(hù)資料,；
（六）利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料,、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料,；
?。ㄆ撸┢渌麘?yīng)當(dāng)移交的資料。
對(duì)拒不退出或者移交資料的,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求,，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的,，由公安機(jī)關(guān)依法處理,。
第四十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯,、消防,、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),。
電梯、消防,、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十八條
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè),、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查,，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果,。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集,、考核,、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作,。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集,、核查工作,。
對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰,、獎(jiǎng)勵(lì),。
第四十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定,、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的,，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；失信行為改正前,，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠(chéng)信證明：
?。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息,，騙取中標(biāo)的；
?。ǘ┏鲎?、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù),，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的,；
?。ㄋ模┪窗凑找?guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的,；
?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息的；
?。?duì)業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的,；
?。ㄆ撸┢渌`反法律、法規(guī)規(guī)定情形的,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng),、第二項(xiàng)情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái),。
第五十條
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制,。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案,，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
?。ㄒ唬_取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的,；
?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的,；
?。ㄈ┥米詻Q定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場(chǎng)地的,；
?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,；
?。ㄎ澹┮蚬芾硎氃斐扇藛T傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的,；
?。┍粌r(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的；
?。ㄆ撸┢渌麚p害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的,。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴,。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查,，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果,。
第五十一條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù),。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式,，督促其限期交納,；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟,。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的,，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第五十二條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式,，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定,。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、透明,、質(zhì)價(jià)相符的原則,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì),，為所交納的業(yè)主所有,。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出,。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的培訓(xùn),，規(guī)范服務(wù)行為,，不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序,，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù),，向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。
第五十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議,，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的,，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作,。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的,，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主,。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù),。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬p壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置,，超荷載存放物品,；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間,、廚房,，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房,、臥室、起居室,、書房的上方,；
（三）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定,；
?。ㄋ模┻`法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物,，或者破壞,、擅自改變房屋外貌；
?。ㄎ澹┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,，損害業(yè)主共同利益,；
（六）損毀樹木,、綠地,；
（七）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃,、易爆,、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,；
?。ò耍p壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道,、安全出口,、消防通道暢通；
?。ň牛┤我鈼壷美?、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物,；
?。ㄊ┲圃斐^規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng),；
?。ㄊ唬┰谝?guī)定區(qū)域外停放車輛；
?。ㄊ┥米栽诮ㄖ?、構(gòu)筑物上懸掛,、張貼、涂寫,、刻畫,；
（十三）擅自架設(shè)電線,、電纜等,；
（十四）擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品,；
?。ㄊ澹┓伞⒎ㄒ?guī),、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻,、制止,，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害,、消除危險(xiǎn)、排除妨害,、恢復(fù)原狀、賠償損失,；業(yè)主,、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟,；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟,。
第五十六條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi),，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況,、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì),。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明,。
第六章 公共收益與維修資金
第五十七條
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，住宅專項(xiàng)維修資金,、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料,。
第五十八條
業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的,，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移,、隱匿,、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證,、會(huì)計(jì)賬簿,、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定,。
第五十九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶,，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取,。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯,、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金,，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第六十條
本條例施行后的新建住宅項(xiàng)目,，建設(shè)單位未按照本條例第九條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告之前,，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修,、更新和改造的,，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間,，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過后,，由住宅專項(xiàng)維修資金管理部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金,。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過,。維修費(fèi)用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)審價(jià)后,，在住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
超過一定額度的維修資金使用項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo),、審價(jià)、監(jiān)理等方式,，保障資金安全,。
第六十一條
住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用外,，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬,。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
（一）受益人為全體業(yè)主的維修項(xiàng)目,；
?。ǘo法界定受益人的維修項(xiàng)目；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項(xiàng)目,。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將住宅專項(xiàng)維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi),，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造。
住宅專項(xiàng)維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度,，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確,。
第六十二條
發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修,、更新和改造的,，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理委員會(huì),、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)居（村）民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明,、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出資金使用申請(qǐng)：
?。ㄒ唬╇娞莨收?；
（二）消防設(shè)施故障,；
?。ㄈ┪菝?、外墻滲漏；
?。ㄋ模┒喂┧眠\(yùn)行中斷,，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外,；
?。ㄎ澹Ｓ门潘O(shè)施因坍塌、堵塞,、爆裂等造成功能障礙,；
（六）樓頂,、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn),；
（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核,。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng),，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全,。
第七章 監(jiān)督檢查
第六十三條
本市建立物業(yè)管理活動(dòng)市,、區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）三級(jí)管理體系,，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作,。
第六十四條
相關(guān)單位和個(gè)人可以通過市政務(wù)熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式,，對(duì)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為投訴,、舉報(bào)。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴,、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理,，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù),；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門,，接受移交部門對(duì)管轄權(quán)有異議的,，由所在區(qū)人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名,、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為,，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理,，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。
執(zhí)法單位需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十五條
市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究,，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化,、市場(chǎng)化,、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；
?。ǘ┙⑷形飿I(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái),；
（三）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作,；
?。ㄋ模┙⑼晟品旨?jí)培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步,；
?。ㄎ澹┲笇?dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作,；
?。┲贫ㄅR時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議,、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本,，會(huì)同專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本；
?。ㄆ撸┲贫I(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理,、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實(shí)施辦法；
?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十六條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案,、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；
?。ǘ┴?fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管,；
（三）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查,，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集,、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢,；
?。ㄋ模┙M織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案,；
?。ㄎ澹┲笇?dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛,；
?。┴?zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定,；
?。ㄆ撸┴?fù)責(zé)房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查,；
?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責(zé),。
第六十七條
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員,，并履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案,；
?。ǘ┙⑽飿I(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛,；
?。ㄈ┲笇?dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開展業(yè)主大會(huì)籌備,、業(yè)主委員會(huì)選舉,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng),，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；
?。ㄋ模┲笇?dǎo),、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；
?。ㄎ澹┴?zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的違法決定；
?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十八條
市,、區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
（一）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量,、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查,；
（二）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分,、住宅加裝電梯的備案,；
（三）民政行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的備案,；
（四）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè),、無照經(jīng)營(yíng),、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地,，擅自伐,、移、修剪樹木,，焚燒樹葉,、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查；
?。ㄎ澹┕矙C(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法行為，對(duì)消防,、監(jiān)控安防,、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查,，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作,；
?。┵|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行監(jiān)督檢查；
?。ㄆ撸﹥r(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查；
?。ò耍┤朔佬姓鞴懿块T負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查,；
（九）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物,、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查,；
（十）水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水,、排水等監(jiān)督檢查,。
第六十九條
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會(huì),、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)：
（一）前期物業(yè)管理階段的突出問題,；
?。ǘI(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的突出問題,；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題,；
?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第八章 法律責(zé)任
第七十條
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定,，出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容,、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的,，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款,，并予以公示,；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第七十一條
業(yè)主委員會(huì)違反本條例第二十一條規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新的業(yè)主委員會(huì),；相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)委員因個(gè)人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第七十二條
業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員,、業(yè)主代表資格終止后,，違反本條例第三十一條規(guī)定，拒不移交其所使用,、保管的文書,、財(cái)務(wù)、印章等檔案,、資料,，造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,。
第七十三條
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反本條例第九條第一款,、第四十條規(guī)定,，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款,；
?。ǘ┻`反本條例第九條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的,，處五萬元以上十萬元以下罰款,；
（三）違反本條例第三十六條規(guī)定,，未按照要求交存,、補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款,；
?。ㄋ模┻`反本條例第三十八條規(guī)定,，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處五萬元以上十萬元以下罰款,；
?。ㄎ澹┻`反本條例第五十九條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的,，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款,。
違反本條例第三十四條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，沒收違法所得,，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定,，未公示相關(guān)信息的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處三萬元以上五萬元以下罰款,。
第七十五條
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)的,，由其行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的,，對(duì)有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分,；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第七十六條
業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十五條第一款規(guī)定,，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,。有下列情形之一的,，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：
（一）違反第一項(xiàng),、第二項(xiàng),、第三項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處,；
?。ǘ┻`反第四項(xiàng)、第五項(xiàng),、第六項(xiàng),、第十二項(xiàng)規(guī)定的,，由城市管理行政主管部門依法查處；
?。ㄈ┻`反第七項(xiàng),、第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的,，由公安機(jī)關(guān)依法查處,；
（四）違反第九項(xiàng),、第十項(xiàng)規(guī)定的,，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門依法查處；
?。ㄎ澹┻`反第十三項(xiàng)規(guī)定的,，由電力、通信行政主管部門依法查處,。
第七十七條
物業(yè)管理行政主管部門,、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任：
?。ㄒ唬┻`法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；
?。ǘ┪窗凑找?guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的,；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處,，或者包庇,、縱容違法行為的；
?。ㄋ模┢渌婧雎毷?、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形,。
第九章 附則
第七十八條
本條例中下列用語的含義是指：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地,；
?。ǘI(yè)主，是指登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人；
?。ㄈ┪飿I(yè)使用人,，是指實(shí)際使用物業(yè)的人；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法取得獨(dú)立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì),，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè),。
第七十九條
對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損,，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū),，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃,，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境,，逐步實(shí)施物業(yè)管理,。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市,、區(qū)人民政府確定,。
第八十條
本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本條例執(zhí)行。
第八十一條
市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則,，就物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估,、物業(yè)保修金以及住宅專項(xiàng)維修資金管理等事項(xiàng)作出具體規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案,。
第八十二條
本條例自2016 年7月1日起施行,。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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