江蘇省物業(yè)管理條例
（2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過 根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈江蘇省物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正 2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議修訂 根據(jù)2018年3月28日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議《關(guān)于修改〈江蘇省大氣污染防治條例〉等十六件地方性法規(guī)的決定》第二次修正）
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 業(yè)主,、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境,，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律,、行政法規(guī),，結(jié)合本省實際,，制定本條例,。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù),、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動,。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
第三條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,，制定,、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān),；建立和完善專業(yè)化,、社會化,、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵采用新技術(shù),、新方法,，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、協(xié)助和監(jiān)督,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合,。
第四條 縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé),，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作,。
第五條 縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平,，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算,。
對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰,、獎勵,。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為,，促進(jìn)誠信經(jīng)營,，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平,，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件,、建筑物規(guī)模,、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù),、自然界限,、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定,。
規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時,，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域,。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割,、獨立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 新建物業(yè)出售前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示,。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案,。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域,。
第九條 縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置,、四至界限,、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量,、業(yè)主共有部分主要情況,、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。
第三章 業(yè)主,、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利,，自覺履行法定和約定的義務(wù),。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的職責(zé),。
第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé),。
第十三條 符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的,。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明,；
（二）房屋及建筑物面積清冊,；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖,；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明,；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料,。
第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組,。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān),。
第十六條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十,?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
第十七條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點和內(nèi)容；
（二）擬訂管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份,，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件,、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主,。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,。
第十九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主,。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄,，并妥善保存,。
第二十條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的,，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,，載明委托事項、委托權(quán)限及期限,。
第二十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建,、破壞房屋外貌,、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金,、違法出租房屋等違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員,；擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的,，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年,，委員可以連選連任,，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,。業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,。
業(yè)主委員會實行差額選舉的,，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員,，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補(bǔ),。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十,。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議,，不具有表決權(quán)。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單,；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；
（四）業(yè)主大會會議記錄；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料,。
第二十三條 依法成立的業(yè)主委員會,，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效,。
第二十四條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。
業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整,。
第二十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),，可以從物業(yè)共有部分,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/span>
經(jīng)費的籌集,、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
第二十六條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作,，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作,。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作,。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會,。
第二十七條 不具備成立業(yè)主大會條件,，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的,，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會,、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu),、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會,，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé),。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
第二十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組,。業(yè)主小組由該幢,、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議,；
（二）決定本幢,、單元范圍內(nèi)住宅共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),、更新和改造,；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持,。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定,。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行,。
第二十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解,、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系,，為業(yè)主提供基本服務(wù),。
第三十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜,。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理,。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé),。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；期限未滿,，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。
第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費,，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用,。
第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議,，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定,。
第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān),。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
第三十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房,，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交,。其中,，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置,。
集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費不足,。
配置物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標(biāo)準(zhǔn),，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定,。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋,，由建設(shè)單位裝修,，具備獨立、正常使用功能,，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近,。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道,。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時,，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記,。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。
第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,、供電,、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范,。
建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水,、供電,、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后,，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理,。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任,，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),，但二次供水設(shè)施的費用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收,。具體實施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定,。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水,、燃?xì)庹{(diào)壓,、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊,，并可以接受建設(shè)單位的委托,，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定,，交付權(quán)屬明確,、資料完整、質(zhì)量合格,、功能完備,、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗收合格,，取得規(guī)劃,、公安、消防,、環(huán)境保護(hù),、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案,；
（二）供水,、排水、供電,、供氣,、供熱、通信,、公共照明,、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,，供水、供電,、供氣,、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具；
（三）教育,、郵政,、醫(yī)療衛(wèi)生、文化,、體育,、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,；
（四）道路,、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求,；
（五）電梯,、二次供水、高壓供電,、消防設(shè)施,、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書,；
（六）物業(yè)使用,、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；
（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用,、客觀公正,、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。
現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖,，單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù),、保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料,。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限,。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同,；
（二）臨時管理規(guī)約,；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單,；
（五）查驗記錄,；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件,、資料和記錄建立檔案,，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有,。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下,，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交,。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第四十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,。
第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案,。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。
電梯,、消防,、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù),。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人,。更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,。
業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見,，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人；要求更換項目負(fù)責(zé)人的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,，落實安全防范措施,，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告,，并協(xié)助做好救助工作,。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身,、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的,，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定,。
第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用,。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,，遵循合理,、公開,、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅,、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費,，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
實行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門,，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本,、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度,，并向社會公布,。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的,，其收費標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。
第五十條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式,，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定,。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬,，并接受業(yè)主委員會的核查,。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置,，將服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目,、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實公示,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r如實公示,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用,，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長不得超過一年。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水,、供電、供氣,、供熱的用量,、單價、金額,，并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/span>
業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水,、供電,、供氣、供熱費用的分?jǐn)偳闆r提出異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù),。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失,。最終用戶是指接受供水、供電,、供氣,、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費用,，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理,、保潔,、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電,、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水,、用電,、用氣除外。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),、物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會,、物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,。
第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù),。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外,。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域,，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
（一）移交占用的物業(yè)共用部分,、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；
（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料,；
（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用,、維護(hù)、保養(yǎng),、定期檢驗等技術(shù)資料,，運行、維護(hù),、保養(yǎng)記錄,；
（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付,、代付的有關(guān)費用,；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項,。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力,。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的,，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,。
第五十七條 物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管,。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出,，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁,。
第五十八條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同,、投訴處理和日常檢查等情況,，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向社會公開,。
第五十九條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè),，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下,，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理,。
業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu),、管理人,；
（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn),、費用和期限,；
（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容,。
電梯,、消防、監(jiān)控安防等涉及人身,、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十條 業(yè)主,、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù),，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定,，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得擅自改變用途,。
平時開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能,。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。
建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫,，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位,、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格,。擬出售車位,、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時,，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定,，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,；業(yè)主要求承租車位,、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租,。擬出租車位,、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時,，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位,、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫,。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位,、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,，但租賃期限不得超過六個月,。
第六十三條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,，不得占用,、堵塞、封閉疏散通道,、安全出口,、消防車通道,，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共,、共用車庫,、道路、場地停放汽車的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標(biāo)準(zhǔn),，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，獨立核算,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費的收支情況進(jìn)行監(jiān)督,，并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同,。
第六十五條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費,。
業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,，以及利用業(yè)主共有部分,、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后,，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示,。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的,，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用,；沒有決定或者約定的,，按照前款規(guī)定使用。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程,，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年,，不得將停車位出售,、附贈。
人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費,、租金,，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出,，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用,。管理辦法和具體收費標(biāo)準(zhǔn)由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布,。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途,；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),；
（三）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,；
（四）損壞或者擅自占用,、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用,、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（五）存放易燃、易爆,、劇毒,、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,、振動或者影響鄰居采光,、通風(fēng)；
（七）任意棄置垃圾,、排放污水,、拋擲雜物和露天焚燒；
（八）侵占綠地,、毀壞綠化和綠化設(shè)施,；
（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營,，無序停放車輛,；
（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（十一）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上懸掛,、張貼、涂寫,、刻畫,；
（十二）法律,、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止,；勸阻,、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門,，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理,；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟,；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,。
第六十八條 城市管理,、公安、工商,、環(huán)保,、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門,，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生,、房屋使用等方面的監(jiān)督管理,，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為,。
第六十九條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,，符合規(guī)劃、土地,、建設(shè),、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律,、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人,。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見,，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù),。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約,，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時,，業(yè)主或者物業(yè)使用人,、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第七十一條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān),，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān),，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。
第七十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的,，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議,。
第七十三條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的,，業(yè)主,、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施,。
物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時,，相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修,、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償,。
第七十四條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時,，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金,。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有,，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新和改造,，不得挪作他用。
第七十五條 住宅物業(yè)交付使用后,，電梯,、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律,、法規(guī)執(zhí)行,，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼,。
本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯,、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造,。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第七十六條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一,，需要立即對住宅物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造,，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的,；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重,，危及人身安全的,；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌,、堵塞,、爆裂等造成功能障礙,，危及人身、財產(chǎn)安全的,；
（六）危及房屋安全的其他情形,。
應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；其中涉及已售公有住房的,，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第七十七條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定,，續(xù)籌住宅專項維修資金。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項維修資金的相關(guān)憑證,。
第七十八條 業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款,，住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理,。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。
住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開,，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)存情況,。
住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定,，履行維修資金保值增值的責(zé)任,。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定,。
第七十九條 對配套設(shè)施不齊全,、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布,。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市,、縣（市,、區(qū)）人民政府確定。
舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路,、照明,、綠地及文化體育、安全防范,、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金,，由政府負(fù)責(zé),；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān),。
第八十條 舊住宅小區(qū)改造整治中,，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費用的補(bǔ)充資金,，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第七章 法律責(zé)任
第八十一條 違反本條例第三十七條規(guī)定,，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修,、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。
第八十二條 違反本條例第四十條第一款規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，由縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第八十三條 違反本條例第四十一條第二款規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的,，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規(guī)定,，業(yè)主,、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交,、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納,；逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十五條 違反本條例第五十一條第一款,、第二款規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費項目,、收費標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r或者公示失實信息的,，由縣（市,、區(qū)）價格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處一萬元以上五萬元以下罰款,。
第八十六條 違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的,，由縣（市,、區(qū)）價格行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費用,。
第八十七條 有下列行為之一的,，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處五萬元以上二十萬元以下罰款：
（一）違反本條例第五十六條第一款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù),，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的；
（二）違反本條例第五十七條第二款規(guī)定,，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,。
第八十八條 違反本條例第六十二條第三款、第四款規(guī)定,，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位,、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位,、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的,，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,，沒收違法所得,；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款,。
違反本條例第六十二條第三款規(guī)定,，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的,，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，處十萬元以上五十萬元以下罰款,。
第八十九條 違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放,、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售,、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正,，沒收違法所得,；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款,。
第九十條 違反本條例第六十七條第一款規(guī)定,，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,；違反行政管理規(guī)定的,，由縣級以上地方人民政府規(guī)劃、建設(shè),、房管,、城管、公安,、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處,。
第九十一條 縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán),、玩忽職守,、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第八章 附 則
第九十二條 本條例所稱住宅共用部分,，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分,，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂以及戶外的墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,，一般包括電梯、天線,、照明,、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施,、綠地,、道路、路燈,、溝渠,、池、井,、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本條例規(guī)定的面積和人數(shù),，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算,；尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算,；尚未進(jìn)行實測的,，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積,，按照前項的統(tǒng)計總和計算,；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算,；總?cè)藬?shù),，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第九十三條 本條例自2013年5月1日起施行,。
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