株洲市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)株洲市物業(yè)管理辦法的通知
各縣市區(qū)人民政府,、云龍示范區(qū)管委會,，市政府各局委辦,、各直屬機構(gòu)：
《株洲市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府研究同意,，現(xiàn)予以印發(fā),，請認真執(zhí)行,。
二○一一年二月二十五日
株洲市物業(yè)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合我市實際，制定本辦法,。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動,，均適用本辦法。
第三條 本辦法中：
物業(yè),，是指經(jīng)批準(zhǔn)興建并竣工驗收的各類建(構(gòu))筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地,、場所,。
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定,，對房屋及其設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序并提供相關(guān)服務(wù)的活動。
業(yè)主,，是指物業(yè)所有權(quán)人,。
使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè),，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)并取得相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)法人。
建設(shè)單位,，是指依法投資,，開發(fā)建設(shè)和出售物業(yè)的法人或其他組織。
前期物業(yè)管理,，是指在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理,。
第四條 本市物業(yè)管理活動應(yīng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利,、推行市場競爭和專業(yè)服務(wù)、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則,。
第五條 株洲市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）,，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,。
各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門,，在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào),、監(jiān)督,、管理工作。
各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立區(qū)物業(yè)管理辦公室,，按市物業(yè)管理行政主管部門授權(quán),，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào)、管理工作,。
各級建設(shè),、規(guī)劃、城管,、環(huán)保,、民政、公安、供水,、供電,、綠化、消防,、財政,、工商、物價,、稅務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé),，做好與物業(yè)管理活動有關(guān)的工作，協(xié)同實施本辦法,。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)組織做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會依法履行職責(zé),，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,。
第七條 業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,，有參加物業(yè)管理活動的權(quán)利,，并有合理使用物業(yè)、維護公共利益的義務(wù),。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議,；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會，行使投票權(quán),；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán),；
?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同,；
（八）對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；
（九）監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用,；
?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度,；
?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑蘸贤s定,，按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費；
?。ㄎ澹┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金,；
（六）不妨礙其他業(yè)主,、使用人對物業(yè)的合法使用,，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助,；
?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù),。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記,，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利,，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的,，可以按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé),。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中,、便于管理的原則,。
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的原地紅線內(nèi)規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定,，但已經(jīng)自然形成且無爭議的,，不再重新劃分；
?。ǘ┓制陂_發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域,，配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,，但若因區(qū)域規(guī)模較大等原因,，已自然分割或習(xí)慣形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的,，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際入住率達到50%以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)物業(yè)管理辦公室和住宅區(qū)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下,，組織召開第一次業(yè)主大會,。
第十一條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式告知區(qū)物業(yè)管理辦公室和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,，并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會籌備組,，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任,?；I備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開展工作,。
第十二條 籌備組履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點,、形式和內(nèi)容,；
?。ǘ┎輸M管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；
?。ㄈ┐_認業(yè)主身份,，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄋ模┨岢鍪状螛I(yè)主委員會委員候選人條件,、名單和選舉辦法；
?。ㄎ澹┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。
前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。
第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi),，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十四條 業(yè)主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,、變更或終止物業(yè)管理服務(wù)合同,；
（四）制定,、修改,、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)專項維修資金使用,、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施,；
?。┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項。
第十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方法,、表決程序,、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會組成和委員任期,、改選,、罷免等事項依法作出決定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,。
第十六條 業(yè)主大會通過的管理規(guī)約和作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,、使用人具有約束力,，業(yè)主大會的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定,，由業(yè)主委員會組織召開；有下列情況之一的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召集業(yè)主大會臨時會議,。
（一）有20%以上業(yè)主提議的,；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的,；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的,，由物業(yè)所在地居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開,。
第十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢,、單元,、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會議,，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,。參加業(yè)主大會的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項,，書面征求其所代表的業(yè)主意見,。凡需投票表決的，業(yè)主贊同,、反對及棄權(quán)的具體票數(shù),，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映,。
第十九條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成,，一般不超過15人，業(yè)主委員會首屆任期由業(yè)主大會確定,，一般為五年,，其組成人員可以連選連任。
分期建設(shè)的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時,，選舉業(yè)主委員會成員一般為3-5人,，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉,。
第二十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件：
（一）遵守國家法律,、法規(guī),；
（二）具有完全民事行為能力,；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù),，按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費,；
（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強,，公正廉潔、具有社會公信力,；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力和協(xié)調(diào)溝通能力,。
第二十一條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,。依照有關(guān)法律,、法規(guī)和業(yè)主大會授權(quán)，履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌⒔M織業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ǘ┰跇I(yè)主大會作出決定后的三十日內(nèi),，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定、續(xù)簽,、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同,；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議,、決定,；
（四）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理費用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
?。┙M織續(xù)籌專項維修資金,；
（七）組織業(yè)主委員換屆和補選工作,；
?。ò耍┩瓿蓸I(yè)主大會交辦的其他事項。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門（或物業(yè)管理行政主管部門）和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù),。
（一）業(yè)主大會會議決議,；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約,；
（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他資料。備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
第二十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的,；
（二）不履行委員職責(zé)的,；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主大會決定的,；
（五）侵害他人合法權(quán)益的,；
?。┮蚱渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會成員有上述情形之一的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會任期內(nèi),，委員出現(xiàn)空缺時,，應(yīng)當(dāng)及時補足。
第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議,會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄,，由出席會議的委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,。
第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿30日前,，應(yīng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi),，原業(yè)主委員會應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,，并做好交接手續(xù),。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。
第二十七條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé),，支持社區(qū)居委會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時,，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會并認真聽取建議,，作出的決定應(yīng)書面告知社區(qū)居委會。
第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定,、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主,，限期足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),，與社區(qū)居委會相互協(xié)作,，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
第二十九條 設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,，還必須符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的設(shè)立條件,，并按規(guī)定申請核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書的,，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理的從業(yè)人員,，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠,、外借等形式轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書,。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案,。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理,。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同,，擬定物業(yè)管理制度,；
（二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,，收取物業(yè)管理服務(wù)費用,；
（三）選擇專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù),；
?。ㄋ模┲浦箻I(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會和有關(guān)管理部門報告,；
?。ㄎ澹╅_展多種經(jīng)營和特約服務(wù)；
?。┮髽I(yè)主委員會協(xié)調(diào)業(yè)主之間,、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；
?。ㄆ撸┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同,，并按照國家,、省、市規(guī)定的服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實施質(zhì)價相符的管理服務(wù),；
?。ǘ┞犎I(yè)主大會意見和建議，接受業(yè)主,、使用人,、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
?。ㄈ┙邮軜I(yè)務(wù)活動所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督,、指導(dǎo)和管理；
?。ㄋ模闃I(yè)主,、使用人保守秘密；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十一條 投標(biāo)人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業(yè),，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限，完成前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作：
?。ㄒ唬╊A(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前,；
（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前,；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)在交付使用90日前。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)預(yù)售、銷售時公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約,。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,，要簽訂臨時管理規(guī)約并就遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
在首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后,，臨時管理規(guī)約即行失效,。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力,。
第三十四條 前期物業(yè)管理期間,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費，建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費約定的,，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取,。
第三十五條 規(guī)劃、設(shè)計,、建設(shè),、房產(chǎn)等主管部門在審查物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范,，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：
?。ㄒ唬?yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但最低不低于60平方米,；
?。ǘ┮?guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)確定物業(yè)管理用房的位置和面積,。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上,、計算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋,，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動,；
（三）物業(yè)的供水,、供電設(shè)計必須滿足“一戶一表,，每表出戶”且供水、供電部門可直接計量收費到戶的要求,；
?。ㄋ模┓慨a(chǎn)部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號,、面積等相關(guān)資料,。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以登記但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在相應(yīng)環(huán)節(jié)接受市物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和管理,。
第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中承擔(dān)下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┨峁┝己玫奈飿I(yè)管理條件,，按規(guī)劃設(shè)計要求進行配套設(shè)施建設(shè)，保證水,、電,、氣等達到向最終用戶計量和收費的條件，按要求配置物業(yè)管理用房,；
?。ǘ┰谖飿I(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作,。
（三）依照法律,、法規(guī)和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任,，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；
?。ㄋ模┮婪▍⒓邮状螛I(yè)主大會會議籌備工作,，協(xié)助成立業(yè)主大會；
?。ㄎ澹┰谏唐贩夸N售時,，公示前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約，約定小區(qū)內(nèi)道路,、綠地,、車庫、車位,、會所,、架空層、轉(zhuǎn)換層和其他公共場所和設(shè)施的產(chǎn)權(quán)并將其列入銷售合同條款,；
?。┮晕词畚飿I(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。
第三十七條 建設(shè)單位必須在業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報建、批準(zhǔn)文件,，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；
（四）消防工程及消防設(shè)施,、設(shè)備驗收資料,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建（構(gòu)）筑物,、場所（地）設(shè)施,、設(shè)備清單；
?。┪飿I(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單,；
（七）管理用房清單,；
?。ò耍┪飿I(yè)的使用、維護,、管理所必須的其他資料,。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力,。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人和物業(yè)項目的基本情況,；
?。ǘ╇p方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)范圍,、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法,；
（五）合同期限,、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等,；
（六）違約責(zé)任及爭議解決的方式,；
?。ㄆ撸╇p方當(dāng)事人約定的其他事項,。
物業(yè)服務(wù)合同簽定后，業(yè)主有權(quán)進行查詢,。
第三十九條 解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,，應(yīng)當(dāng)履行合同必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的,，應(yīng)當(dāng)提前60天書面通知,。
物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù),，并履行下列交接義務(wù)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)項目的檔案資料；
?。ǘ┨峁┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造,、維修、運作,、保養(yǎng)的有關(guān)資料,；
（三）移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地,、設(shè)施設(shè)備,；
（四）清算預(yù)收,、代收的有關(guān)費用,；
（五）法律,、法規(guī)和合同約定的其它事項,。
第四十條 物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公正,、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,。
物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。政府指導(dǎo)價由市物價主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級確定并定期調(diào)整和公布，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,，并將約定的標(biāo)準(zhǔn)報市物價主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施收費前,，應(yīng)當(dāng)按照物價主管部門規(guī)定，實行明碼標(biāo)價公示制度,。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用,，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任,。業(yè)主不得以與物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理活動無關(guān)的理由，拒交物業(yè)管理費,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費用的業(yè)主,，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費用。
第四十二條 業(yè)主入住前的物業(yè)管理費用由建設(shè)單位全額承擔(dān),，業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務(wù)費用,，由業(yè)主全額承擔(dān)。
業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù),。業(yè)主收到入住通知書后,，在限定期限（不得超過1個月）內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住,。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用,。最終用戶是指接受供水,、供電、供氣,、通訊,、有線電視等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費用,，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收上述費用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同并向委托人收取傭金,。
第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,，禁止有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為,；
（二）擅自改變房屋使用性質(zhì),，占用,、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為,；
?。ㄈ┻`章搭建建筑物,、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；
?。ㄋ模╇S意傾倒垃圾,、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；
?。ㄎ澹┒逊乓兹?、易爆、劇毒,、放射性物品,，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為,；
?。┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規(guī)定的行為；
?。ㄆ撸┵€博,、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理條例的行為,；
?。ò耍┣终肌p壞樓道,、綠地等物業(yè)公用部位,、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
?。ň牛┓?、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為,。
業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止,，并報告政府有關(guān)行政主管部門依法處理,。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償,。
第四十五條 任何單位或者個人不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。供水,、供電,、燃氣等經(jīng)營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè),，征得同意并辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工,，完工后須及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償,。因發(fā)生水,、電、氣事故,，確需實施搶修的,，供水、供電,、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修，完工后須及時恢復(fù)原狀,，造成損失的應(yīng)予賠償,。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機,、太陽能熱水器,、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔,、美觀和安全,。
第四十七條 在不影響通行、消防和安全的前提下,，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費,。對車輛停放有保管要求的,，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約保管合同。
第四十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，辦理完有關(guān)審批手續(xù)后,，方可進行施工,。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,，并與業(yè)主就共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償，裝修垃圾清運處置，裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主,、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī),、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的,，應(yīng)及時報告業(yè)主委員會并報告有關(guān)行政管理部門依法處理,。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限,、范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),，并簽訂委托合同,，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,，業(yè)主,、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)建設(shè)主管部門核實后,，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任,。
第五十條 為保證保修期內(nèi)房屋維修及時，建立房屋質(zhì)量保證金管理制度,，具體辦法另行制定,。
第五十一條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護,、維修,，由業(yè)主負責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任,，由業(yè)主共同承擔(dān),。
共用部位主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂以及戶外的墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,；共用設(shè)施設(shè)備主要包括：電梯,、天線、照明,、消防設(shè)施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五十二條 住宅物業(yè),、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有,，專戶存儲,，專款用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造,。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分攤：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備大修,、更新,、改造的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān),；
?。ǘ┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備大修,、更新,、改造的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān),；
?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專項維修資金,。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的,，費用由責(zé)任人承擔(dān)；第五十四條業(yè)主,、使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度,，不按房屋使用說明書使用房屋，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任，賠償所造成的損失,。
第五十五條 物業(yè)專項維修資金的管理應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲,、專款專用,、所有權(quán)人決策,、政府監(jiān)管的原則。
?。ㄒ唬┪飿I(yè)出售時,，購房者應(yīng)當(dāng)按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門公布的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)專項維修資金。售房單位自用或尚未出售的物業(yè),，其物業(yè)專項維修資金由售房單位繳交,；
（二）開發(fā)建設(shè)單位不得代收物業(yè)專項維修資金,。業(yè)主在辦理房屋交房日期前,，將首期物業(yè)專項維修資金存入市物業(yè)維修資金專戶，由物業(yè)管理行政主管部門代管,。
?。ㄈ┦灼谖飿I(yè)專項維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專戶的，開發(fā)建設(shè)單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買人,，市房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)證,。
第五十六條 業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負有監(jiān)管責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護,。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主,、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負責(zé)賠償,。
第五十七條 物業(yè)專項維修資金不敷使用時,，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌,續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。
第五十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水,、供電,、供氣、通信,、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置以及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,、更新等責(zé)任及相關(guān)費用,。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維護、養(yǎng)護,、更新時,，業(yè)主應(yīng)予以配合。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護,、保養(yǎng)等費用,，不得從專項維修資金中列支。
第五十九條 業(yè)主,、使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
第六十條 業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應(yīng)交納費用的3‰加收滯納金,，但滯納金最高不超過欠費金額,。
第六十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的,，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤消其決定,，并通告全體業(yè)主，由此造成的損失,，由全體業(yè)主承擔(dān)。
第六十二條 物業(yè)管理活動中業(yè)主,、使用人,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、建設(shè)單位違反《物業(yè)管理條例》和國家,、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律,、法規(guī)的,，由相關(guān)行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)處理,。
第六十三條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行,。
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