哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告
第7號
《哈爾濱市物業(yè)管理條例》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議于2012年5月31日通過,，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議于2012年8月24日批準，現(xiàn)予公布，自2012年11月1日起施行。
哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會
2012年9月10日
哈爾濱市物業(yè)管理條例
（2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過，
2012年8月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準）
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實際,，制定本條例,。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,，適用本條例,。
第三條本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理,。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標準,，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理,，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標準和收費標準,，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。
本條例所稱業(yè)主自行管理,，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式,，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。
第四條市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。
城鄉(xiāng)建設(shè),、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、城市管理、城市管理行政執(zhí)法,、環(huán)境保護,、價格、公安,、工商,、食品藥品監(jiān)督、財政,、民政,、衛(wèi)生,、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù),、廣播電視等有關(guān)行政管理部門,，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法制定和組織實施自律性規(guī)范,，維護會員合法權(quán)益,，促進行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。
市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督,。
第二章業(yè)主,、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
進行房屋權(quán)屬登記的,，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主,。
尚未進行房屋權(quán)屬登記的，基于繼承,、遺贈,、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當認定為業(yè)主,；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的,，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。
業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù),。
第七條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表,。
第八條符合下列條件之一的,，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：
?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到百分之五十以上的,；
（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的,；
?。ㄈ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂脻M兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的,。
建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的,，應(yīng)當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,，并提供有關(guān)資料,。業(yè)主可以向所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求,。街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應(yīng)當組織,、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組,。
第九條首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表,、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十,?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,。
籌備組組建后七日內(nèi),，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單,。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名冊,、物業(yè)建筑面積、共用部位,、物業(yè)出售和交付使用情況等資料,。
第十條籌備組應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
第十一條業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開,。業(yè)主委員會應(yīng)當在會議召開十五日前將會議時間,、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主,，并通知物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo),。街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當派員列席。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議,。
第十二條業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面,、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開,。
業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時,，應(yīng)當事先書面征求所代表的業(yè)主意見,，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時,，應(yīng)當出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明,。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。
第十三條業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則,，撤銷業(yè)主委員會的不當決定,。
第十四條業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力,。業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi),，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成,，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置,。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后,，應(yīng)當增補業(yè)主委員會委員,。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會委員實行任期制,，每屆任期三至五年。
第十六條本人,、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)任職的,，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員,。
第十七條業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時進行約定,。
第十八條業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議,。
業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應(yīng)當在作出決定之日起三日內(nèi),，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告,。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當通知社區(qū)居民委員會,，社區(qū)居民委員會可以派員列席。
第十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會決定后,，終止其委員資格：
?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責,；
（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格,；
?。ㄈ┣趾I(yè)主共同利益；
?。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù),；
（五）利用委員資格謀取私利,；
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?。ㄆ撸┎贿m合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形,。
業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補,。
第二十條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前,，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的,，由物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi),，原業(yè)主委員會應(yīng)當將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會報告,，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,，移交給新一屆業(yè)主委員會,。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ),，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定,。
已經(jīng)建成交付使用,、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。
第二十二條分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目,，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的,，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域,，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用,，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的情況下,，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。
第二十三條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙,，向區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。
區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當自受理申請之日起十五日內(nèi),，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分,，并告知建設(shè)單位,。
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當按照建設(shè)項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米,，最高一般不超過五百平方米,。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米,。
物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上獨立成套房屋,，具備供水、排水,、供電,、供氣、供熱以及采光,、通風(fēng)等使用功能,。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用,，不得挪作他用,。
第二十五條規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核,。
市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時,，應(yīng)當對物業(yè)管理用房進行核查。
在物業(yè)項目交付使用時,，區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實,。
第二十六條建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前，應(yīng)當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理,，并到物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺,，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù),。
第二十七條建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,，應(yīng)當與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件,。
第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù),，應(yīng)當移交共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備明細。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當重點對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項進行查驗，并做好登記存檔,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況,。
建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時，應(yīng)當向市物業(yè)行政主管部門報送備份,。
第四章物業(yè)服務(wù)管理
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動,，應(yīng)當具有法人資格，取得資質(zhì)證書,，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目,。
非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當持營業(yè)執(zhí)照,、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案,。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制,。
物業(yè)項目經(jīng)理,、管理專業(yè)人員應(yīng)當按照規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當按照規(guī)定取得相應(yīng)的技術(shù)職稱證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案,，并報市物業(yè)行政主管部門備案,。
第三十一條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標,。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外,。
第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì),、管理實績要求,、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容,。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后,，業(yè)主委員會應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi),，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┳袷赜嘘P(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,；
?。ǘ?/span>符合國家、省,、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范,；
（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),；
（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法,、要求及注意事項；
?。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會進行報告,，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù),。
第三十五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理,、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,；別墅等高檔住宅以及寫字樓,、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,。
物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價,。
實行政府指導(dǎo)價的,，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布,，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整,。具體收費標準，由當事人根據(jù)政府指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,，物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整的，應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主大會決定,。
實行市場調(diào)節(jié)價的,，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、排水,、供電,、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日,，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議,，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，由街道辦事處,、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,，物業(yè)服務(wù)合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的,，解除合同的一方應(yīng)當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方,。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案,，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日,。
第三十九條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù),，并移交下列資料和財物：
?。ㄒ唬╊A(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用；
?。ǘ┤课飿I(yè)檔案資料,；
（三）物業(yè)管理用房,、共用設(shè)施設(shè)備用房,；
（四）其他屬于業(yè)主共有的財物,。
業(yè)主委員會應(yīng)當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù),，同時移交本條第一款所列的資料、財物,。
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的,，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動,。
第四十一條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅,，應(yīng)當實行社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理。
社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置,、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立,。
市,、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)給予適當補貼,。
第四十二條社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔,、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù),。
第四十三條社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定,，并定期向社會公布,。
第四十四條經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，業(yè)主可以自行管理,，并接受市、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,。
自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式,、服務(wù)費用,、收費方式,、服務(wù)標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。
自行管理不得違反有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權(quán)益,。
第四十五條業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的,，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù),。
第四十六條未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆,、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時,，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定,。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在管理區(qū)域?qū)⒎?wù)內(nèi)容,、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示,。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的,；
?。ǘ┥米哉加谩p壞或者移動物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；
?。ㄈ┻`法搭建建筑物,、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的,；
?。ㄋ模┱加孟劳ǖ馈p壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的,；
?。ㄎ澹╇S意堆放、傾倒,、拋撒垃圾,、雜物，擅自占用,、損毀綠地,、花草樹木,，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫,、刻畫,、懸掛、張貼,，違法搭建外掛式保溫陽臺,，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽,、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的,；
（六）放置易燃,、易爆,、劇毒、放射性物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬,、大型犬等違反治安管理規(guī)定的,；
（七）產(chǎn)生噪聲,、振動,、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的,；
?。ò耍┥米栽O(shè)置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的,；
?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī),、規(guī)章禁止的其他行為,。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為,，應(yīng)當予以勸阻,、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。
第四十九條業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
業(yè)主,、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃,、環(huán)境保護,、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。
第五十條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,，應(yīng)當遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
業(yè)主,、物業(yè)使用人裝修房屋時,，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)申報登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當告知允許施工的時間,、禁止行為,、廢棄物的清運和處置等事項。
第五十一條在確保消防通道和道路暢通的情況下,，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路,、場地停放機動車輛的，應(yīng)當由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路,、場地占用費和服務(wù)管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導(dǎo)價執(zhí)行,。道路,、場地占用費應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
對停放車輛有保管等專項服務(wù)要求的,，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)另行簽訂保管合同。
第五十二條擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè),、非住宅物業(yè),，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。
專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存,、專戶存儲、按幢立賬,、按戶核算,、專款專用,、所有人決策,、政府監(jiān)督的原則。
利用專項維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時,，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準,，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后,，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤,。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，買賣雙方應(yīng)當同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù),。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的,，應(yīng)當按照規(guī)定予以補足。
第五十三條物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支,；對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責組織維修,，費用從專項維修資金列支。
業(yè)主專有部分,、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任和費用,，由業(yè)主自行承擔。
物業(yè)保修期內(nèi),，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的,，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔維修責任。
共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第五十四條供水、排水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護責任,。
本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,，臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和業(yè)主委員會,，并及時恢復(fù)原狀。
第五十五條設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者有關(guān)管理單位進行維修。
對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及供水,、排水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護時,，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。
第六章監(jiān)督管理
第五十六條市,、區(qū),、縣（市）有關(guān)行政主管部門應(yīng)當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督檢查：
（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì),、物業(yè)管理招投標,、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定,、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督,；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督,；
?。ㄈ┏鞘泄芾硇姓鞴懿块T對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等情況進行監(jiān)督,；
（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改,、擅自占用共用部位,、私搭濫建、亂設(shè)攤點,、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督,；
?。ㄎ澹┏青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督；
?。﹥r格行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費,、價格公示等情況進行監(jiān)督；
?。ㄆ撸┕残姓鞴懿块T對治安,、消防、養(yǎng)犬,、車輛停放,、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督；
?。ò耍┉h(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染,、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；
?。ň牛┧畡?wù)行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督,；
（十）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督,；
?。ㄊ唬┵|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督,；
?。ㄊ┬l(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。
其他有關(guān)行政管理部門按照職責對相關(guān)情況進行監(jiān)督,。
第五十七條街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織,、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責,，調(diào)解業(yè)主,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作,。
第五十八條有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后,，應(yīng)當依法及時予以制止或者處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合,。
第五十九條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度,。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當會同相關(guān)行政管理部門，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級,、從業(yè)人員,、承接項目及其履行責任和義務(wù)等情況及時向社會公布,。
第六十條實行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時,，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存,、政府監(jiān)管,、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況,。
物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定,。
第六十一條物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解,、仲裁或者依法向人民法院起訴,。
當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個人協(xié)調(diào)解決,；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的,，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決,；出現(xiàn)重大糾紛的,，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。
市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關(guān)街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商,，調(diào)解糾紛,。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加,。
第七章法律責任
第六十二條物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應(yīng)當依法履行職責,，不得玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊,。
違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者有權(quán)機關(guān)對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責任人給予行政處分,；違反行政問責規(guī)定的,，由監(jiān)察機關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責任人給予行政問責,。
第六十三條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,，責令限期改正,；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
?。ǘ┪窗凑找?guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正,，給予警告,，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款,。
?。ㄈψ≌飿I(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，責令限期改正,，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款,。
?。ㄋ模┡c物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的,，責令限期改正,；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
?。ㄎ?/span>) 未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正,；逾期不改正的,，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。
?。┪窗凑找?guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的,，責令限期改正；逾期不改正的,，予以通報,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市,、區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的,，責令停止違法行為,，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款,。
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告,，責令限期改正,，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。
?。ㄈ┓潜臼形飿I(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的,，責令限期改正，逾期仍不改正的,，處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,，責令停止違法行為,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
?。ㄎ澹┪崔k理物業(yè)服務(wù)合同備案的,，責令限期改正，逾期仍不改正的,，處以一萬元以上三萬元以下的罰款,。
（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的,，責令限期繳存,，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款,。
?。ㄆ撸┎话凑找?guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料,、財物的,，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報,，處以五萬元以上十萬元以下的罰款,。
第六十五條違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的,，由區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告,，并處五萬元以上十萬元以下的罰款,；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條違反本條例規(guī)定,，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正,，并處一萬元以上五萬元以下的罰款,。
第六十七條單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第八章附則
第六十八條市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當制定管理規(guī)約,、臨時管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本,，供物業(yè)管理活動中參照使用,。
第六十九條本條例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委會二〇〇四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止,。
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