佛山市人民政府辦公室文件
佛府辦公室【2014】18號
佛山市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法的通知
各區(qū)人民政府，市政府各部門,、直屬各機構(gòu)：
《佛山市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你
們,，請認真組織實施,。執(zhí)行中遇到的問題,，請徑向市住建管理局
反映,。
佛山市人民政府辦公室
2014年3月13日
佛山市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
的合法權(quán)益,，營造和諧、安全,、文明,、整潔的居住和工作環(huán)境，
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》,、《廣東省物業(yè)
管理條例》等法律、法規(guī),，結(jié)合本市實際,，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)
企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及
配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護物業(yè)管
理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
第三條 市房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的
監(jiān)督管理工作,。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動的
監(jiān)督管理工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動
的指導(dǎo),、監(jiān)督和管理工作,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，
協(xié)助區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督,。
居（村）民委員會負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督,、
協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作,。
第四條 區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
和居（村）民委員會應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作,。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當有專門機構(gòu)負責(zé)本行政區(qū)域
內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作,，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)
物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模,，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。
居（村）民委員會應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下,，
負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督,、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作,，
并配備適當數(shù)量的物業(yè)管理工作人員,。
全市各級人民政府應(yīng)對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費
支持。
第五條 全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)
范圍內(nèi),，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作,。
價格管理部門負責(zé)制定或調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)
收費標準，對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理,。
城市管理部門負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社
會生活噪音污染,、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染,，向
大氣排放粉塵,、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在
人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為,；
破壞房屋外立面,、違法設(shè)臵戶外廣告、非法搭建,、違規(guī)裝修,、擅
自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等,，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以
配合,。
公安部門在物業(yè)管理工作中負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健
全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度,、保安員管理制度和緊急情
況應(yīng)急預(yù)案,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)管理制度；配合流動人
員和出租屋管理職能部門,，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動人口和出租房屋
的管理工作,；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道,、違規(guī)
停放大型車輛,、危險化學(xué)品車輛等行為依法采取強制措施；打擊
物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為,。
環(huán)境保護管理部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水,、廢
渣,、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物,、噪聲,、振動、輻射放射等行
為,。
園林綠化管理部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞
綠地行為,。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管
理工作,。
公安消防部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工
作。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律,、法規(guī)的情況依法進行日常
監(jiān)督檢查,；負責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用消防設(shè)施進行維護管
理，提供消防安全防范服務(wù),，如發(fā)現(xiàn)存在嚴重威脅公共安全的火
災(zāi)隱患,，應(yīng)當在責(zé)令改正的同時依法進行處罰和整改。
人口與計劃生育管理部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計
劃生育工作,。
第六條 市,、區(qū)兩級人民政府及相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)
管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。
建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會,、業(yè)主
委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度,。聯(lián)
席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題,，聯(lián)席會議由街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)召集、主持,。
重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為,、自然災(zāi)
害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產(chǎn)損失事故，以及因物
業(yè)管理不善,，嚴重影響業(yè)主和使用人日常生活,，并造成不良社會
影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。
第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服
務(wù)合同的約定,，為業(yè)主提供服務(wù),，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相
關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護,、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生
和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
開展社區(qū)服務(wù),、社區(qū)文化活動以及流動人員計劃生育服務(wù)管理等
行政管理工作,。
第八條 市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)的自律組
織，主要負責(zé)制定物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范,，組織物業(yè)管理行業(yè)從
業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，每年公布我市物業(yè)服
務(wù)收費成本價標準,，承接主管部門委托,、轉(zhuǎn)移的其他事項。
區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行,。
第二章 業(yè)主,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第九條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》
第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,，應(yīng)當認定為
業(yè)主,。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法
占有建筑物專有部分,，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受
人,，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的
服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提
出建議,；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；
（四）參加業(yè)主大會會議,，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員,，并享有被選舉權(quán),；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
（八）對物業(yè)共有部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況
享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金
（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用,；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備
的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作
出的決定；
（四）按照國家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項維修資金,；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用,；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。
第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,，代表和維護全體
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,，依法履行職責(zé)。
第十一條 1個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會,，由1個物
業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，
決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會
的職責(zé),。
第十二條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)
主委員會的工作,；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案,；
（五）選聘,、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（六）決定住宅專項維修資金使用,、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實
施,；
（七）制定,、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)
施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；
（八）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變共有部分的用途,；
（十）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使
用,；
（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的
事項。
決定各個事項的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行,。
第十三條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域
建筑面積50%的,，建設(shè)單位應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）,、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%
以上的,，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委
員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。
符合前兩款情形之一的,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）
民委員會應(yīng)當在30日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組,。
第十五條 業(yè)主大會籌備組由居（村）民委員會代表,、業(yè)主
代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表7至15人
組成,?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于業(yè)主
大會籌備組人數(shù)的60%,。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長,，
組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作,。
籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理
部門和居（村）民委員會推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生,。業(yè)主
為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的,，應(yīng)當書面
委托,。
籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管
理區(qū)域的顯著位臵公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決,。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向
業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊,、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)
管理區(qū)域內(nèi)地上,、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）,、已
籌集的住宅專項維修資金清冊等文件,，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相
應(yīng)的人力、場地支持,。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當對業(yè)主資料保密,，不得將前款資料用于
與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。
第十六條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi)，組
織召開首次業(yè)主大會會議,。
業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內(nèi)
容,；
（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案,；
（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,，
確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),，依法確定首次業(yè)主
大會會議表決規(guī)則；
（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員
會委員候選人名單,；
（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理
區(qū)域的顯著位臵公告并書面通知全體業(yè)主,。
籌備組的會議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委
員會成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會,。
第十七條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)
約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立,。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,。
經(jīng)業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會應(yīng)
當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,、
臨時會議的,，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、
居（村）民委員會提出協(xié)助要求,，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、
居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)調(diào)組織召開。
第十九條 召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當于會議召開15日前將
會議時間,、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,，
并書面通知全體業(yè)主,。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見,、電子網(wǎng)絡(luò)
投票系統(tǒng)的形式,。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見的，應(yīng)當
將征求意見書送達每一位業(yè)主,；無法送達的,，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)
域顯著位臵公告30日。征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示
30日以上,，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料,。
第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,，推選業(yè)主代
表參加業(yè)主大會會議,。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)
主大會會議3日前,，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所
代表的業(yè)主意見,；需要投票表決的，業(yè)主贊同,、反對及棄權(quán)的具
體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字確認后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時提
交。
第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議,。業(yè)主委
托他人參加業(yè)主大會會議的,，應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事
項,、委托權(quán)限及期限,。
第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、
改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物
總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定其
他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑
物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。面積和業(yè)
主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積,，按照建筑面積計算；建筑物總面積,，
按專有部分面積之和計算,。
（二）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件
具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條確定的車位、攤位等特定
空間計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積,，業(yè)主大會議事
規(guī)則另有約定的除外,。
（三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算,，1個專有部分
按1人計算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部
分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的,，按1人計算,。
（四）1個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的,，應(yīng)當推選1個
行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人,。
（五）總?cè)藬?shù),，按照前項統(tǒng)計總和計算。
第二十三條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式,。
任何人不得偽造業(yè)主選票,、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托
書,。選票,、表決票和書面委托書應(yīng)當妥善保管，以備查詢,。
未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)
票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。
第二十四條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對管理規(guī)約,、業(yè)主大會
議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會,。表決情況及結(jié)果應(yīng)當在
物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示,，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。
管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理，業(yè)主的共同
利益,，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事
項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主,、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序,，
業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項作出約定,。
第二十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),，由業(yè)主大
會依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會,，報告物業(yè)管理的實施情況,，以
書面形式召集業(yè)主大會會議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年
度實施報告,；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會會議的決議,、決定,；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽
訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)
督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時交納物
業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用,；
（四）協(xié)助制訂重大維修工程項目年度計劃,，協(xié)調(diào)、處理涉
及物業(yè)管理的共同事務(wù),；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的
經(jīng)營情況；
（六）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作,；
（七）監(jiān)督業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的實施,；
（八）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；
（九）聽取業(yè)主的意見和建議,，接受業(yè)主,、業(yè)主大會和有關(guān)
部門的監(jiān)督；
（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會
做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作,，接受居（村）民委員會的監(jiān)
督、指導(dǎo),；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會
治安,、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；
（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,，維護和管理產(chǎn)生的糾紛,；
（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；
（十三）法律,、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。
業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主委員會不
得從事經(jīng)營活動,。
業(yè)主委員會應(yīng)當于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會,，并在物業(yè)管理區(qū)域顯
著位臵公示,。
第二十六條 業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，
每屆任期不超過5年,，可以連選連任,，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大
會議事規(guī)則約定,。業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會成員中
推選產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)
生,。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比
例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票
數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,，可以按照得票多少順序當選業(yè)主委員
會候補委員,。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員
可以列席業(yè)主委員會會議,，不具有表決權(quán),。
第二十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具
備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關(guān)法律,、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約，
模范履行業(yè)主義務(wù),；
（三）按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用,，無損害
公共利益行為；
（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強,，公正廉潔，具有較強的社
會公信力和組織能力,；
（五）具有必要的工作時間,；
（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)
的企業(yè)及其下屬單位任職；
（七）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件,。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)書面承諾,，自愿成為業(yè)主委員會委
員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù),，保證公正廉潔,、勤勉盡責(zé)。
第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，
提交以下資料備案：
（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會的會議記錄,、會議決定和會議表決結(jié)果；
（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況,、分
工安排,。
居（村）民委員會加具意見后，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）
和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案,，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當在收
到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí),。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企
業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
業(yè)主委員會換屆或備案情況發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當自
變更之日起15日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的居（村）民委員會，
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,。
第二十九條 業(yè)主委員會憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案
回執(zhí),，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定
和業(yè)主大會的決定使用,。印章應(yīng)當標明業(yè)主委員會的屆數(shù),。
第三十條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，
可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當增補業(yè)主委員會委員和候補委
員,，但增補后的業(yè)主委員會委員不得超過15人,。
第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當組織換屆
籌備小組,，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表,、居（村）
民委員會代表、業(yè)主委員會成員,，由居（村）民委員會代表擔任
組長,。籌備小組負責(zé)換屆具體工作,，組織召開業(yè)主大會會議選舉
產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,。
業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會,、業(yè)主
委員會的有關(guān)財物,、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會,。
對不按時移交的,，可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）
民委員會督促其移交,；對拒不移交的,，可以請求公安派出所協(xié)助
移交。屆滿沒有成立的,，上述資料交由居（村）民委員會代管,。
業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé),。
第三十二條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,，
物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉,；逾期仍不組織的，可以由物
業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指
導(dǎo)和監(jiān)督下,，組織換屆選舉工作,。
第三十三條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會、
業(yè)主委員會委員人數(shù)不足業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會
總?cè)藬?shù)的1/2或不足法定最低人數(shù)5人的,，可以由物業(yè)所在地的
居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，
代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第三十四條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和工作補貼由全體
業(yè)主承擔,，經(jīng)費和補貼的籌集,、管理和使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會成員可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則領(lǐng)取適當工作
補貼,。
業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書,。
業(yè)主委員會應(yīng)當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公布經(jīng)
居（村）民委員會確認的工作經(jīng)費和工作補貼的使用情況，接受
業(yè)主監(jiān)督,。
第三十五條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則
的規(guī)定定期召開,。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員
會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議,。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席,，作出決定或者使用
印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的
顯著位臵公布,。
召開業(yè)主委員會會議,，應(yīng)當告知相關(guān)的居（村）民委員會，
并聽取居（村）民委員會的建議,。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有書面記錄,，經(jīng)出席會議的委員簽字后
存檔。
業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管
理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7日,。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)以書面形
式告知居（村）民委員會,。
第三十六條 業(yè)主委員會及委員應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理
規(guī)約、議事規(guī)則,，不得有下列行為：
（一）未經(jīng)業(yè)主大會表決通過,，擅自決定解聘、續(xù)聘,、選聘
物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn),；
（三）索取,、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害
關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；
（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費,；
（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用；
（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的
活動,；
（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)
的行為,。
業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中
止其委員職務(wù),，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù),。
第三十七條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職
務(wù)自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的,；
（四）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,，由業(yè)主委
員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主
大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其
委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的,；
（二）不履行委員職責(zé)的,；
（三）利用委員資格謀取私利的,；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的,；
（五）侵害他人合法權(quán)益的,；
（六）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的
企業(yè)及其下屬單位任職的,；
（七）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的,。
第三十九條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止,，有候補委員的,，由
候補委員依次遞補,。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)
終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公告,。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當自公告之日起3日內(nèi)將其
保管的屬于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回
業(yè)主委員會,。拒不移交的,，可以請求公安派出所協(xié)助移交。
第四十條 業(yè)主委員會委員缺員,，由候補委員遞補后仍不足
5人,，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)
主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員,。
第四十一條 業(yè)主委員會委員資格終止,、委員辭職（含集體
辭職），應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示，并抄送居（村）民
委員會,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,。
第三章 共有收益管理
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告,、
電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會同意將利用共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進
行經(jīng)營的收入（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會,、
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作,。公益
宣傳不能附帶商業(yè)廣告。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路,、綠地或者其他場地
作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行
經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意,，并依法辦理相關(guān)
手續(xù),。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨立賬戶,。
共有收益主要用于以下幾個方面：
（一）維修,、更新、改造,、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備,；
（二）業(yè)主公益活動的開展；
（三）業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和補貼,；
（四）補充住宅專項維修資金,；
（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。
第四十三條 已成立業(yè)主委員會的,，可由業(yè)主委員會對共有
收益進行管理,；未成立業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有
收益暫行管理,。居（村）民委員會對業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
進行監(jiān)督。
第四十四條 已成立業(yè)主委員會的,，共有收益用于第四十二
條所列方面時,，由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨立賬戶
中支取。業(yè)主委員會應(yīng)當每個季度對共有收益情況進行公示,，報
居（村）民委員會備案,。
未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
的共有收益單列賬戶管理,。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的
顯著位臵公示,，同時報建設(shè)單位和居（村）民委員會備案,。業(yè)主
委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將經(jīng)審計的
共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業(yè)主委員會,。
第四十五條 業(yè)主委員會成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的
共有收益,，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨立賬戶管理,。若委托物業(yè)服務(wù)
企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)
在共有收益經(jīng)營中的成本,，具體收益分配由業(yè)主委員會與物業(yè)服
務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十六條 新建住宅物業(yè)應(yīng)當實行前期物業(yè)管理,。預(yù)售住
宅物業(yè)的,，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當按
照物業(yè)管理前期招投標管理辦法,，通過招投標的方式選聘具有相
應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理,，并簽訂前期物業(yè)管理
委托合同。現(xiàn)售住宅物業(yè)的,，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成
前期物業(yè)招投標工作,。
連續(xù)兩次公開招投標投標人少于3個或者總建筑面積不超
過50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管
理部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物
業(yè)服務(wù)企業(yè),。
分期開發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進行
前期物業(yè)管理招投標,，不得分期招投標,。
前期物業(yè)管理招投標由招標單位在市房地產(chǎn)行政管理部門
專家?guī)斐槿＜遥蓞^(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標過程,。
第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會召開會議并選聘物業(yè)
服務(wù)企業(yè)的,，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同
生效之日起,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十八條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時,，必須在銷售現(xiàn)
場顯著位臵公示前期物業(yè)服務(wù)合同,、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面
圖,，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當特別標示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦
公用房）,、配電房、水泵房,、垃圾房等的位臵,。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)與前期物
業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費標準,、服務(wù)標準,，
以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。
第四十九條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前,，應(yīng)當制定臨
時管理規(guī)約,，臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建
設(shè)單位應(yīng)當在銷售現(xiàn)場以書面形式明示臨時管理規(guī)約,。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,，應(yīng)當對遵守
臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
臨時管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時自動終止,。
第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑
面積2‰的比例,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配臵物業(yè)服務(wù)用房，最低不
少于50平方米,，最高不超過300平方米,；其中，業(yè)主委員會辦
公用房最低不少于10平方米,，最高不超過60平方米,。分期開發(fā)
建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開
發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配臵物業(yè)服務(wù)用房,。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套裝修房屋,，具備
水、電使用功能,；沒有配臵電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層
不得高于四層。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,，專用于物業(yè)管理
服務(wù)工作,，不得挪作他用。
電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾房（道）,、變電室,、設(shè)備間、
公共門廳,、過道,、地下室、車庫（棚）,、架空層,、夾層和人防工
程等,，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
第五十一條規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法
的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案,。
建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積,、位臵在設(shè)計方案中載
明。
先期開發(fā)部分未配臵或配臵不足物業(yè)服務(wù)用房的,，建設(shè)單位
應(yīng)臨時配臵或補充配臵,。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當會同居（村）
民委員會對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,。
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)
移交下列資料,，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認的資料移
交清單和重要資料,，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。
（一）物業(yè)的報建,、批準文件，竣工總平面,、單體建筑,、結(jié)
構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資
料；
（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝,、使用和維護保養(yǎng)等
技術(shù)資料,；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物,、場地,、設(shè)施設(shè)備的清單；
（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單,；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單,；
（七）業(yè)主清冊；
（八）物業(yè)的使用,、維護,、管理必需的其他資料；
（九）以上資料的清單,。
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會不得泄露業(yè)主
資料,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的
活動,，并予以妥善保存,，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將前款資料移交給業(yè)主委員會,。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物
業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,，及時處理業(yè)主投訴,，改進物業(yè)管理服
務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理業(yè)主的投訴的,，居（村）民委員會,、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門應(yīng)當及時協(xié)調(diào)處理,；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主,、物業(yè)使用人合
法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當責(zé)令其限期
整改,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按期整改,。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十四條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當在居（村）
民委員會的指導(dǎo)下,，召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：
（一）確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（二）對物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進行表決；
（三）對是否委托業(yè)主委員會以招投標方式確定新的物業(yè)服
務(wù)企業(yè)進行表決,。
第五十五條確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主委員會應(yīng)當將物
業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公示，征求業(yè)主
意見,；確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主委員會應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)招標
方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位臵公
示，征求業(yè)主意見,。公示時間不得少于15日,。
第五十六條業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，采取公開招
標或者邀請招標的形式開展招投標活動,。由業(yè)主委員會在市房地
產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜?，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督
招投標，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會對招投
標過程進行監(jiān)督指導(dǎo),。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物
業(yè)管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（建住房?2003?130號）
執(zhí)行。招投標所產(chǎn)生費用由全體業(yè)主承擔,。
第五十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前,，業(yè)主委員會
應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決
定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)
合同的,，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委
員會和居（村）民委員會,。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限
屆滿1個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同,。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)
當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決
定,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自
動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止,。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的,，
應(yīng)當提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會,、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門,，同時在物
業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公告。
責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔違
約責(zé)任,。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為資質(zhì)被降級,、被取消、因業(yè)
主大會決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會同意提前撤
出管理區(qū)域的,，為避免物業(yè)服務(wù)中止,，業(yè)主委員會經(jīng)街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理,，
但應(yīng)在臨時物業(yè)服務(wù)合同中約定,，該合同于業(yè)主大會選聘物業(yè)服
務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動終止,。業(yè)主委員會應(yīng)當在3個月內(nèi)按
照第五十四條,、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)
企業(yè),。
第六十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止,，原物業(yè)服務(wù)
企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為由拒絕辦理交接。
第六十一條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物
業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi),，物業(yè)服務(wù)合同需報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門
備案,。
第六十二條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當在業(yè)主委
員會,、居（村）民委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)
共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
查驗時,，業(yè)主委員會應(yīng)當制作物業(yè)查驗記錄,。查驗記錄應(yīng)當
包括查驗項目名稱、查驗時間,、查驗內(nèi)容,、查驗結(jié)論,、存在問題
等，并由查驗人共同簽字,。查驗記錄同時抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人
民政府）和居（村）民委員會,。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議
的，應(yīng)當在查驗記錄中載明,，并明確解決辦法,。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交
其合法占有的下列資料和財物,，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交
接工作,。經(jīng)交接雙方確認的移交資料清單抄送居（村）民委員會。
（一）第五十二條規(guī)定的資料,；
（二）物業(yè)服務(wù)用房,；
（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修,、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的
技術(shù)資料,；
（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配臵的固定設(shè)施設(shè)備；
（五）其他應(yīng)當移交的財物,、資料,。
第六十四條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員
會可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物
業(yè)服務(wù)履約保證金,。
第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公
共秩序維護工作,，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約
進行值班,、巡邏工作,；發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)
急措施的同時,，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告,，并協(xié)助開展
救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)
主人身,、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）將1個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓
給他人,；
（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；
（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途,；
（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和
共用設(shè)施用途,；
（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地,，損害業(yè)
主共同利益,；
（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營,；
（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時,，不按規(guī)定辦理查驗移交手續(xù)；
（八）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串
通,，以不正當手段謀取中標,；
（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履
行物業(yè)服務(wù)合同的行為；
（十）超越資質(zhì)（資格）等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù),；
（十一）出租,、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書,；
（十二）限定業(yè)主購買其指定的經(jīng)營者（服務(wù)提供者）的商
品或者服務(wù),；
（十三）其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。
第六十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在居（村）民委員會的指導(dǎo)下,，
每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進行年度考核,。每年至少開
展1次業(yè)主滿意度測評工作。
住宅小區(qū)沒有成立業(yè)委會的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在居（村）
民居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下,，以物業(yè)服務(wù)項目為單位，組織業(yè)主滿意
度測評,。
年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當公示在物業(yè)管理區(qū)域
的顯著位臵,。
第六章 物業(yè)的使用和維護（住宅專項維修資金管理）
第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和
共用設(shè)施，不得擅自改變用途,。
任何人不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,，損
害業(yè)主的共同利益,。
第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu),、主體結(jié)構(gòu),；
（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途,，將住宅
改變?yōu)榻?jīng)營性用房,；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處
理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途,，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥
室,、起居室（廳）、書房和廚房的上方,；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀,；
（五）違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；
（六）損壞或者擅自占用,、改建物業(yè)共用部位,；
（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
（八）損毀樹木,、園林；
（九）生產(chǎn),、儲存,、經(jīng)營易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險
物品，存放,、鋪設(shè)超負荷物品,；
（十）亂丟垃圾，高空拋物,；
（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光,、通風(fēng)；
（十二）擅自擺攤設(shè)點,，無序停放車輛,；
（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛,、亂張貼,、亂
涂寫、亂刻畫,；
（十四）占用,、堵塞、封閉消防通道,，在消防通道上設(shè)臵路
障,，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備,；
（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為,。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主,、物業(yè)使用人有權(quán)投
訴,、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或
者管理規(guī)約及時予以勸阻,、制止,；勸阻、制止無效的,，物業(yè)服務(wù)
企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政管理部門，有關(guān)部門應(yīng)
當依法及時處理,，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當積極予以配合,。
第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當遵
守法律法規(guī),、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定,。
業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修
管理協(xié)議，申報登記裝飾裝修方案,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修行為進
行監(jiān)督,，對隱蔽工程和防水工程進行現(xiàn)場檢查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修
行為,，應(yīng)當勸阻、制止,，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理,。
裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運，由業(yè)主自行負責(zé),。建設(shè)單位
和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運隊伍,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當
做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示裝修搬運指
引,、管理部門投訴電話等內(nèi)容,。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運欺行霸市行
為的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時報告公安部門處理,。
第七十一條 裝修期間搬運物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：
（一）業(yè)主聘請專業(yè)隊伍搬運裝修物料時，需配合物業(yè)服務(wù)
企業(yè)的管理,；
（二）裝修期間可使用電梯搬運物料,。沙石、水泥等必須做
好包裝,，嚴格遵守電梯限重,、限高等有關(guān)規(guī)定,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)
對搬運隊伍加強監(jiān)督和管理,。專業(yè)搬運隊伍進行作業(yè)過程中，必
須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作,，禁止違法,、違章搬
運；
（三）在搬運作業(yè)期間造成共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,，
由行為人承擔賠償責(zé)任，業(yè)主承擔連帶責(zé)任,。
第七十二條房屋的維修責(zé)任,，按照下列規(guī)定劃分：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華
人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行,；
（二）共用物業(yè)的維修,、更新、改造費用,，由共有該物業(yè)的
業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤,；
（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、
改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承
擔,；
（四）屬于人為損壞的,，由損壞者負責(zé)修復(fù)，并賠償損失,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電,、供水、供氣,、供熱,、通訊、
有線電視等設(shè)施設(shè)備,，按照規(guī)定應(yīng)當由提供該項服務(wù)的單位維修
養(yǎng)護的,，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護，不得從住宅
專項維修資金中列支,。
第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保
修范圍,，承擔物業(yè)的保修責(zé)任。
業(yè)主,、物業(yè)使用人對其負有維護責(zé)任的物業(yè),，應(yīng)當按照有關(guān)
規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護,。
物業(yè)出現(xiàn)安全隱患,，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)
任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護,。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,，業(yè)主委
員會、居委會協(xié)調(diào)改正,，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照
管理規(guī)約,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費
用由責(zé)任人承擔,。
物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時,，相關(guān)業(yè)主,、物
業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。因相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人阻撓維修,、更
新，造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,，責(zé)任人應(yīng)當予以賠
償。
因物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新等原因，造成房
屋,、設(shè)施設(shè)備等損害的,，責(zé)任人應(yīng)當予以恢復(fù)原狀或者賠償。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用
于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護,、維修的費用標準。物業(yè)服務(wù)
企業(yè)必須每季公布共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護,、維修費用的
使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會監(jiān)
督,，業(yè)主委員會成立以后,，由業(yè)主委員會和居（村）民委員會共
同監(jiān)督。
前期物業(yè)管理階段,，每月維護,、維修費用不足部分在共有收
益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護,、維修費用中繼續(xù)
使用,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域,，維護、維修費用有結(jié)余
的,，應(yīng)由建設(shè)單位,、居（村）民委員會共同監(jiān)督,，繳存入共有收
益獨立賬戶中,。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管
理階段,，每月維護費用不足的,，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，業(yè)主委
員會批準,，經(jīng)居（村）民委員會證明,，在共有收益獨立賬戶中支
出。每月的維護,、維護費用有結(jié)余的,，由業(yè)主委員會、居（村）
民委員會共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨立賬戶中,。
第七十五條依照法律,、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定應(yīng)
當進行的緊急維修,，相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的,，業(yè)主委員會、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會和相關(guān)職能部門
應(yīng)當督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修,，也可以先行組織維修或
者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后,，經(jīng)居（村）民委員會加具
證明意見,，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，
涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分攤,，費用支出情況向業(yè)主公
示,。
第七十六條物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物
業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住
宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物
業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用,。
住宅專項維修資金實行專戶存儲,、專款專用,、業(yè)主決策,、政
府監(jiān)督的原則。
住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬,，并按房
屋戶門號設(shè)分戶賬,。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬,，
按房屋戶門號設(shè)分戶賬,。
第七十七條 住宅專項維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新,、改造,、
增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,，經(jīng)專有部分占建筑物總面
積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,，將表決結(jié)果
在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日；
（二）用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造、增
設(shè)等,，業(yè)主委員會配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢該幢物業(yè)業(yè)主意見,，經(jīng)
專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的
業(yè)主同意后，按本條第（一）項使用,；
（三）當發(fā)生危及房屋安全,、人身安全的緊急情況時，按照
第七十五條執(zhí)行,；
（四）當住宅專項維修資金余額不足交存額50%時,，業(yè)主委
員會組織業(yè)主大會確定續(xù)籌方案；當住宅專項維修資金余額不足
交存額30%時,，只能用于緊急維修,。
第七十八條住宅專項維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會討
論通過。有條件的物業(yè)管理區(qū)域,，可以一次性續(xù)籌,，也可以在繳
交物業(yè)服務(wù)費的同時按比例計收。按比例計收的,，以物業(yè)服務(wù)費
為基數(shù),，約定一定比例，每月籌集住宅專項維修資金,，由業(yè)主委
員會繳存到住宅專項維修資金賬戶中,。業(yè)主委員會應(yīng)當將每月的
繳存情況公示,，并每年1次將繳存情況報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門。
第七十九條 業(yè)主大會決定住宅專項維修資金使用需要聘
請有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進行審核時,，其審核費用可以從住宅專項
維修資金中列支,。第三方審核費用按照造價部門維修（預(yù)）結(jié)算
審核收費標準執(zhí)行。
第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,，其交存的住宅專項維修資金余
額不予退還,，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。
第七章 物業(yè)服務(wù)收費管理
第八十一條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包
括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利
費等,；
（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)備的日常運行,、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用,；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用,；
（七）辦公費用；
（八）管理費分攤,；
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,；
（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費用。
第八十二條 為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費相對應(yīng),，有條件的
物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費標準,。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計
收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準,。物
業(yè)服務(wù)費計價單位為元/每月每平方米建筑面積,。物業(yè)服務(wù)收費
如以套內(nèi)面積計收的，由各區(qū)價格管理部門會同區(qū)房地產(chǎn)行政管
理部門制定折算方式,。
物業(yè)服務(wù)收費按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》
的約定開始計收,。
第八十四條 實行政府指導(dǎo)價管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)
車位車庫），其物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價由基準價和浮動幅度組成,。
全市的基準價和浮動上限由市價格管理部門會同市房地產(chǎn)行政
管理部門適時制定公布,。各區(qū)可在市定基準價基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)
實際制定具體浮動幅度并向社會公布,。
物業(yè)服務(wù)具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價
范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定,，需向所屬區(qū)價格管理部門備案，并告知
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會,。確需超過區(qū)公
布的最高指導(dǎo)價標準的,，要按屬地報區(qū)價格管理部門審核。
第八十五條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價,，收費公示的樣
式,、內(nèi)容由區(qū)價格管理部門監(jiān)制。
第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的,，物業(yè)服
務(wù)的各項資金應(yīng)當按規(guī)定建賬立制,，其收支情況接受業(yè)主委員
會、居（村）民委員會的監(jiān)督,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每季公布經(jīng)業(yè)
主委員會確認的收支情況,。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進行年
度審計,。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計機
構(gòu)進行,，費用由全體業(yè)主分攤；已成立業(yè)主委員會的,，由業(yè)主委
員會委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)進行,。審計結(jié)果予以公示并抄送居
（村）民委員會。
實行包干制的物業(yè)服務(wù)收費,，不含公用水電費,，各區(qū)另有規(guī)
定或雙方另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每半年公布共用場
地,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量,、單價、金額,，按照實際費用
和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分攤,。沒有約定或者約定不明
確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤,。公用水電
沒有獨立設(shè)臵計量表的,，不得向業(yè)主分攤公用水電費用。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物
業(yè)服務(wù)資金的收支情況,，以及共用場地,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水
電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù),。
第八十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交
納物業(yè)服務(wù)費,。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物
業(yè)服務(wù)費的，從其約定,，業(yè)主負連帶責(zé)任,。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)
主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),，其物業(yè)
服務(wù)費必須由建設(shè)單位全額交納,。
第八十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電,、供水,、供氣、通訊,、
有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用,，建設(shè)單位應(yīng)該為
最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接
受委托代收費用的,，可以向委托單位收取手續(xù)費,，但不得向業(yè)主
收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。
住宅物業(yè)的最終用戶,，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終
用戶；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。
第八十九條自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費可按車
位（車庫）的數(shù)量計收,，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計收,。如按車
位（車庫）數(shù)量計收,，由各區(qū)價格管理部門會同物業(yè)管理行業(yè)管
理部門制定折算方式。
經(jīng)業(yè)主大會同意,，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批,，在物業(yè)管理區(qū)
域內(nèi)設(shè)臵全體業(yè)主共有的臨時停車位的，停放服務(wù)收費按市,、區(qū)
價格管理部門制定的機動車停放保管服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)
行,，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。
第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪,、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價
相符,、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商
確定合理收費標準,。
住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費,，可參
考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)服務(wù)實際情況，由物
業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定,。
第九十一條 業(yè)主委員會采取公開招標或者邀請招標的形
式,，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)
服務(wù)收費政府指導(dǎo)價參考標準》確定各項物業(yè)服務(wù)等級標準和內(nèi)
容,，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款,。根據(jù)服務(wù)等級對應(yīng)物業(yè)服務(wù)
收費后，再進行招投標工作。
第九十二條 房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)后,，
業(yè)主進行房屋裝修的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收
取裝修保證金，收費標準按價格管理部門有關(guān)規(guī)定制定,。
除上述收費項目外,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取其他任何與
裝修相關(guān)的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）
以書面形式約定雙方的權(quán)利,、義務(wù),、違規(guī)處理、裝修保證金退還
等內(nèi)容,。裝修完工后,，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和
共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個工
作日內(nèi)全額退還裝修保證金,；如造成損壞的,，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期
修復(fù)或折價賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個工作日內(nèi)
退回,。
裝修產(chǎn)生的垃圾,，由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強
行收取清運費,；業(yè)主自愿委托清運的,，清運費由雙方約定。
第九十三條實行智能化管理的小區(qū),，在房屋交付使用時,，
建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費配臵3張出入證（含IC卡等），對自
有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的業(yè)主應(yīng)按1車位（庫）1證免費配臵車輛
出入證,。
業(yè)主申請多配臵或因遺失,、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企
業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費,，收取標準按價格管
理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
第九十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費，或有20%以上
業(yè)主提議調(diào)整收費標準的,，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測
評結(jié)果,，通過召開業(yè)主大會或業(yè)主大會表決的方式，經(jīng)專有部分
占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。物業(yè)
服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公示30日,，
將新的收費標準向所屬區(qū)價格管理部門備案，并抄送居（村）民
委員會,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。
對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主,、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會
和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價格管理部門申請協(xié)商調(diào)
解,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間對收費不能達成共識時,，經(jīng)
雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質(zhì)的中介機構(gòu)進行
成本審核,，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商,。仍不能達成共識的，可
向物業(yè)所屬區(qū)價格管理部門提出核定收費標準的申請,。
第九十五條 當發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時間和標準交納
物業(yè)服務(wù)費時,，業(yè)主委員會應(yīng)當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳
交。
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討
物業(yè)服務(wù)費,。
業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當將管理規(guī)約告知承租人,，承租人應(yīng)當遵
守管理規(guī)約,。
自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人
或承租人應(yīng)當將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物
業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第九十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)
服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù),，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主,、物業(yè)使用
人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴,。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所,、居（村）民委員會應(yīng)
當建立物業(yè)糾紛調(diào)解機制，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛,。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見的,，可以向業(yè)主委員會或
居（村）民委員會反映，由業(yè)主委員會或居（村）民委員會督促
物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時處理的,，業(yè)主委員會應(yīng)
該請求居（村）民委員會進行調(diào)解。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主,、
物業(yè)使用人合法權(quán)益的,，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門、
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責(zé)令其限期整改,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)
應(yīng)當按期整改,。
業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當?shù)厝嗣穹ㄔ?/span>
提起訴訟。
第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時,，業(yè)主欠交物業(yè)
服務(wù)費等費用的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會,、
居（村）民委員會,、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，但原物業(yè)
服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為理由拒絕退出物
業(yè)管理區(qū)域,。
第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第九十八條 本章舊住宅區(qū)是指未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)
域,。
舊住宅區(qū)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會
提供保安,、保潔,、綠化服務(wù)。按照因地制宜,、統(tǒng)籌規(guī)劃,，政府投
資、適度扶持,，綜合整治,、分步實施的原則，逐步推進舊住宅區(qū)
整治改造,，推行物業(yè)管理服務(wù),。
第九十九條 舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居
住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相
關(guān)業(yè)主意見后,，確定物業(yè)管理區(qū)域。
第一百條 市,、區(qū),、鎮(zhèn)（街道）三級政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)
整治改造專項資金，對舊住宅區(qū)進行環(huán)境綜合整治,，完善配套設(shè)
施,。更新改造供電、供水,、供氣,、通訊等市政公用設(shè)施的專項成
本支出，由各營運單位承擔,。
第一百零一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委
員會根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案,，建設(shè)圍墻、崗?fù)?、道閘,、
消防設(shè)備,、簡易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生,、治安相關(guān)
的基本設(shè)施,，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。
結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況,，鼓勵由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政
府）,、居（村）民委員會引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第一百零二條 通過以下措施維持舊住宅區(qū)的長效管理：
（一）多渠道籌集資金,，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的機制,。物業(yè)服
務(wù)企業(yè)通過開展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的
房產(chǎn),、設(shè)備,、場地等資源開展經(jīng)營，經(jīng)營所得用于補貼物業(yè)服務(wù)
費,，超過物業(yè)服務(wù)費的部分原則上屬于業(yè)主共同收益,，具體分配
由雙方協(xié)商決定。
（二）所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
給予一次性接管資金補貼,，作為前期啟動資金,。在兩年內(nèi)，給予
物業(yè)服務(wù)費差額補貼,，第一年補助服務(wù)費收取不足部分的70%,，
第二年補助不足部分的30%，如果全額收取服務(wù)費的,，給予服務(wù)
費用總額10%的補貼,。具體補貼數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實際情
況提出，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）審核后報區(qū)舊住宅區(qū)整治
工作領(lǐng)導(dǎo)組批復(fù),。
第九章 行業(yè)管理
第一百零三條從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當按照國
家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：
（一）工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗,，掛牌服務(wù),，文明禮貌；
（二）公開,、公示收費項目、收費標準,、辦事制度,；
（三）工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）,；
（四）保安,、保潔,、綠化服務(wù)到位；
（五）建立高效的投訴,、回訪處理機制（查閱投訴處理記錄）,；
（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。
第一百零四條 市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)
企業(yè)的誠信管理系統(tǒng),，為每個在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企
業(yè)建立誠信檔案并頒發(fā)誠信手冊,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴,、安全責(zé)任事故等,，由
居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實后,，報區(qū)房
地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊,。
本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度
考核報告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠信手冊,，作為參考依
據(jù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止,、
及時報告義務(wù)的,，由相關(guān)行政管理部門報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門
載入企業(yè)的誠信手冊。
第一百零五條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會應(yīng)當制定物業(yè)管理行業(yè)誠
信自律管理公約,，對經(jīng)核實違反誠信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)
人員進行行業(yè)通報,，并報市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手
冊,。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭行為,，應(yīng)組織專業(yè)委員會對其管
理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進行跟蹤檢查，并報市,、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部
門載入誠信手冊,，如管理水平和質(zhì)量嚴重下降的，對該企業(yè)進行
行業(yè)通報批評,，并報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入誠信手冊,。
市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計劃，通過培
訓(xùn),、參觀,、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。
市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù),、
新方法開展物業(yè)服務(wù),，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)
會每年進行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研,，形成行業(yè)報告,，引
導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展,。
區(qū)級物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。
第一百零六條 市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在全市范圍內(nèi)每年
開展1次物業(yè)管理示范小區(qū),、示范大廈（園區(qū)）考評工作,。考評
工作根據(jù)國家,、省,、市制定的考評標準進行，保證考評工作的公
開,、公平,、公正?？荚u達標的示范項目,，在行業(yè)內(nèi)通報表揚，并
報市房地產(chǎn)行政管理部門,?？荚u情況載入企業(yè)的誠信手冊。
市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當對獲得示范稱號的管理項目進
行不少于兩年1次的跟蹤檢查,，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量
嚴重下降的,，應(yīng)報市房地產(chǎn)行政管理部門批準，撤銷其示范稱號,。
市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負責(zé)國家,、省示范項目的推薦工作。
區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會負責(zé)市級示范項目的推薦工
作,。
第十章 法律責(zé)任
第一百零七條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準,，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服
務(wù)企業(yè)的，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，
可以并處十萬元以下的罰款。
第一百零八條業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法
律,、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處
（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體
業(yè)主,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,，受
侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。
業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽
名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責(zé)任,。
第一百零九條任何單位或個人違反共有收益使用程序造
成損失的,，或者挪用、貪污共有收益的,，依法追究法律責(zé)任,，構(gòu)
成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。
第一百一十條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,，從
事違反法律、法規(guī)的活動,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任；尚
不構(gòu)成犯罪的,，依法給予治安管理處罰,。
第一百一十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠信管理規(guī)定的，行政
管理部門對其進行警告,、通報處分,。
第一百一十二條 物業(yè)管理行政管理部門工作人員、街道辦
事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會物業(yè)管理工作人員濫用
職權(quán),、徇私舞弊、玩忽職守的,，由其所在單位或者上級管理部門
對負有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；
構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任,。
第一百一十三條《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條
例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章已有
處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定。
第十一章 附 則
第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行,。
第一是一十五條 本辦法由市住建管理局負責(zé)解釋,。
抄送：市委各部委辦，市人大常委會辦公室,，市政協(xié)辦公室,，市紀
委辦公室，市法院,，市檢察院,，中直、省屬駐佛山單位,，駐
佛山部隊,，各人民團體,，各民主黨派。
佛山市人民政府辦公室秘書一科
2014年3月24日印發(fā)
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