廣州市物業(yè)管理暫行辦法（2018年修正本）
（2014年3月13日廣州市人民政府令第100號公布 根據(jù)2015年9月30日廣州市人民政府令第132號《關(guān)于因行政區(qū)劃調(diào)整修改〈廣州市擴大區(qū)縣級市管理權(quán)限規(guī)定〉等93件政府規(guī)章的決定》第一次修正 根據(jù)2018年2月13日廣州市人民政府令第158號《關(guān)于修改〈廣州市城市道路臨時占用管理辦法〉等16件政府規(guī)章的決定》第二次修正）
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法,。
本辦法所稱的物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,，參照本辦法執(zhí)行,。
第三條
對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),，區(qū)人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境,。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)人民政府確定,。
未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,，合理確定物業(yè)管理區(qū)域,，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第四條
市,、區(qū)人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,；建立和完善社會化,、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù),、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,。
第五條
市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局（以下簡稱區(qū)分局）負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局指導(dǎo),、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作,，監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動,，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制,，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動,。
第六條
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī),、規(guī)章的宣傳,、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識,。
區(qū)分局應(yīng)當定期組織街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會,、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn),，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算,。
第七條
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況,，應(yīng)當及時向社會公布,。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理備案,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用,、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
第八條
房地產(chǎn),、價格,、公安、城市管理,、交通,、工商、環(huán)保,、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全,、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度,，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為,。
供水、排水,、供電,、供氣、通訊,、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。
第九條
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律,、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評,，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展,。
第十條
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組,、業(yè)主委員會,、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當向全體業(yè)主公告,、公布,、通告或者公示的事項，可以通過書面通知,、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約,、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主,；發(fā)布人應(yīng)當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù),。報送資料齊全,、符合法定要求的，區(qū)分局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局應(yīng)當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見,。
第十二條
建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前,，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表,；
?。ǘ┙ㄔO(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
?。ㄈ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖,；
（四）建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；
?。┑孛鷱?fù)文件,。
第十三條
已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提交下列資料辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案申報表,；
（二）物業(yè)服務(wù)合同,；
?。ㄈ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；
?。ㄋ模┙ㄔO(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖,；
（五）物業(yè)管理用房坐落位置,、建筑面積,；
（六）地名批復(fù)文件,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第（三）項至第（六）項資料的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)等情況,。
第十四條
沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案申報表；
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖,；
（三）確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù),。
前款第（三）項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十五條
已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的,，應(yīng)當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路,、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等形成分割方案,，且分割方案應(yīng)當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案申報表,；
（二）分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖,；
?。ㄈ┓指罘桨福?/span>
?。ㄋ模┮逊指罡魑飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料,。
第十六條
新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖,；
（二）公共場所,、公共綠地的面積和位置,；
（三）公共車位數(shù)量和位置,；
?。ㄋ模┑叵率摇⒌讓蛹芸諏?、天臺的面積及其權(quán)屬,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置,；
?。┕灿迷O(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；
?。ㄆ撸┢渌枰魇镜膱鏊驮O(shè)施設(shè)備,。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條
業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會,。
業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé),。
第十八條
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé),。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé),，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會,、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員,、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。
第十九條
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),，法律,、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策,。
市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護，制定電子投票具體操作細則,，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便,、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè),、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算,。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的,，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：
?。ㄒ唬┱家呀桓妒褂梦飿I(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主聯(lián)名的；
?。ǘ┮呀桓妒褂玫奈飿I(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50％以上的,。
符合前款規(guī)定的，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）的事項公告全體業(yè)主,，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當包括籌備組的組成,、業(yè)主代表的條件,、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條
籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù),、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成,。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定,；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,，可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作,，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán),。
第二十二條
籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：
?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?/span>
?。ǘ┍救思捌浣H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職,；
（三）不存在索取,、非法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；
?。ㄋ模┎淮嬖谛孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為,。
除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一,、二款規(guī)定的,，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主,。
街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一,、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責(zé)的,，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當更換,。
第二十三條
街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將擬定的籌備組成員名單、基本情況,、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,，公示時間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,，業(yè)主無異議或者異議不成立的,，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單,。
第二十四條
擬定的籌備組成員名單公示期間,，業(yè)主對擬定人選有異議的，應(yīng)當以書面形式向街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府提出,。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查,，被核查人員應(yīng)當回避核查工作,。
經(jīng)核實，擬定的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款,、第二款規(guī)定的，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當予以更換,；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的,，應(yīng)當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示,。
第二十五條
籌備組成立后，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力,、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí),；
（二）房屋及建筑物面積清冊,；
?。ㄈI(yè)主清冊；
?。ㄋ模┬藿ㄐ栽敿氁?guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖,；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告,；
?。┮鸦I集的物業(yè)專項維修資金清冊。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料,，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供,，逾期仍拒不提供的，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當提供并不得收取費用。
第二十六條
籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府代表召集,、主持首次會議推選籌備組組長，集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則,。
籌備組組長由街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生,。
籌備組組長不履行或者不適當履行職責(zé)的,，按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條
籌備組會議由籌備組組長召集和主持,，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持,。籌備組組長不召集籌備組會議的,，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。
籌備組成員不能委托代理人參加會議,，但法人或者其他組織除外,。籌備組會議應(yīng)當有過半數(shù)籌備組成員出席,，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意,。
籌備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定,，參會成員應(yīng)當簽字確認,，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條
籌備組可以持街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章,，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應(yīng)當根據(jù)籌備組會議的決定,，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布,。
籌備組解散后,，其印章由保管人交回街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府廢止,。
第二十九條
籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：
（一）確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,；
?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點,、形式和內(nèi)容,；
（三）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案,；
?。ㄋ模┐_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
?。ㄎ澹┐_定業(yè)主委員會委員候選人（以下簡稱候選人）人數(shù),、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單,；
?。┲贫ㄊ讓脴I(yè)主委員會選舉規(guī)則；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日,。
首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突,。
第三十條
業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的,，應(yīng)當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見,。籌備組應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
需要修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的,，應(yīng)當及時修改，修改后的草案應(yīng)當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示,。
第三十一條
候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出,。籌備組應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人,。
第三十二條
籌備組應(yīng)當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日,。
公示期間,，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當以書面署名形式向籌備組提出,；經(jīng)籌備組核查確認的,，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主,。
第三十三條
籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作,，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的,，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的,，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會,。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立,。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散,。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散,。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求,，再次成立籌備組,。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第三十四條
業(yè)主共同決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約,；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,；
?。ㄋ模Q定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；
?。ㄎ澹┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
?。┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（七）籌集和使用物業(yè)專項維修資金,，制定物業(yè)專項維修資金管理制度,；
（八）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；
?。ň牛└淖児灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
?。ㄊQ定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理,、使用經(jīng)營收益,；
（十一）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預(yù)算結(jié)算報告,、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告,；
（十二）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主,、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議,；
（十三）法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項,。
決定前款第（七）項和第（八）項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定前款其他事項,，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條
管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
（一）物業(yè)的使用,、維護,、管理；
?。ǘ┪飿I(yè)專項維修資金的籌集,、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；
?。ㄋ模I(yè)主共同利益的維護,；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使,；
?。I(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)；
?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任,。
第三十六條
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
（一）業(yè)主大會名稱,；
?。ǘI(yè)主委員會的職責(zé)；
?。ㄈI(yè)主委員會議事規(guī)則,；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式,、時間和議事方式,；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法,；
?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議的表決程序,；
（八）業(yè)主委員會委員,、候補委員的資格,、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等,；
?。ň牛I(yè)主委員會換屆程序,、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；
?。ㄊI(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時,，代為履行業(yè)主委員會職責(zé)的機構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限,，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定,；
（十一）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集,、使用和管理；
?。ㄊI(yè)主大會,、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,，業(yè)主大會議事規(guī)則還應(yīng)當對業(yè)主監(jiān)事會職責(zé),、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則,、監(jiān)事的資格,、人數(shù)、任期等事項進行約定,。
第三十七條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次,。
業(yè)主大會定期會議召開前,，業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一年度物業(yè)管理情況報告,；
（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告,；
?。ㄈ┥弦荒甓葮I(yè)主大會收支情況報告；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理的其他有關(guān)事項,。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議,，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：
?。ㄒ唬┙?jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議；
?。ǘ┙?jīng)業(yè)主委員會決定,；
?。ㄈ┙?jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議；
?。ㄋ模┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理,；
（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形,。
第三十八條
業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會限期召開,，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的,，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開,；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會,、村民委員會在街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
20％以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的,，業(yè)主委員會應(yīng)當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定,；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府書面申訴,，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在15日內(nèi)核查,。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理,。
第三十九條
召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當于會議召開20日前將會議時間、地點,、議題,、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日,，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會,、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外,。
公示期間,，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當受理并予以說明,，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改,。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當重新公示,，公示時間不少于10日。
第四十條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論,、書面征求意見和電子投票等形式,，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主,；無法送達的，應(yīng)當公告,，公告時間不少于7日,。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名,。
采用電子投票形式的,，應(yīng)當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條
業(yè)主大會會議投票期限應(yīng)當根據(jù)具體情況決定,。因故需要延長投票期限的,，應(yīng)當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日,。
第四十二條
采用書面征求意見形式的,，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當按照公正,、公開,、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見,，并及時公布表決結(jié)果,。采用集體討論形式的，應(yīng)當當場公布表決結(jié)果,，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督,。
表決結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示30日以上,，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示7日以上,。公示內(nèi)容應(yīng)當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同,、反對、棄權(quán)的意見,，全體業(yè)主對表決事項贊同,、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等,。
業(yè)主大會會議的選票,、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管,，保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的,，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條
業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間,，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當記錄并及時答復(fù)。公示期滿,，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的,，應(yīng)當公告業(yè)主大會決定。
采用書面征求意見形式,，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗,。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,，應(yīng)當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果,。
業(yè)主查驗本人意見,，應(yīng)當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗表決意見,，還應(yīng)當出具書面委托書,，載明委托事項、委托權(quán)限及期限,。
第四十四條
業(yè)主可以幢,、單元、樓層為單位,，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù),，但不得違反法律、法規(guī),、規(guī)章,、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸,。
第四十五條
業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算,；尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算,；尚未實測的,，暫按房屋買賣合同記載的面積計算,。
（二）建筑物總面積,，按照前項的統(tǒng)計總和計算,。
第四十六條
業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,，1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的,，按1人計算。
?。ǘ┛?cè)藬?shù),，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十七條
1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的,，其所有權(quán)人應(yīng)當推選1人行使表決權(quán),，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán),。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán),。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,，其代理人應(yīng)當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書,。
第四十八條
業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定,，以幢、單元或者樓層為單位,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的,，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票,。
第四十九條
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),，每屆任期不超過5年,，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事,。
業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議,，應(yīng)當有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認,。
第五十條
業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責(zé)：
?。ㄒ唬徍藰I(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預(yù)算,。
?。ǘ┎殚啒I(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況,，包括籌集,、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況,，物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等,。
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況,。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章,、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議,。
?。ㄋ模I(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正,。
?。ㄎ澹┮髽I(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議。
?。┚蜆I(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案,。
（七）可以列席業(yè)主委員會會議,，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議,。
（八）發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常,，可以進行調(diào)查,；必要時，可以聘請會計師事務(wù)所,、審計師事務(wù)所,、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作。
?。ň牛┒ㄆ谙驑I(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主,。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第五十一條
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法,。
第五十二條
業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年,，可以連選連任,，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,。
業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的,，應(yīng)當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后,，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù),，但已超過5人（含5人）的，業(yè)主委員會產(chǎn)生,。業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會,，補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會實行差額選舉的,，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,，但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議,，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任,。
第五十三條
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘI(yè)主大會的會議記錄和會議決定；
?。ㄈI(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況,。
報送資料齊全、符合法定條件的,，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局,。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,，應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會,、業(yè)主委員會印章。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù),。
第五十四條
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,；
（二）召集業(yè)主大會會議,，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布,，接受業(yè)主質(zhì)詢；
?。ㄈ┐順I(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
（四）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題,；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,，交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用,，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛,；
?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
?。ㄆ撸└鶕?jù)業(yè)主大會的授權(quán),，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式,，管理,、使用經(jīng)營收益；
?。ò耍┡浜辖值擂k事處,、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān),、居民委員會,、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；
?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第五十五條
業(yè)主委員會應(yīng)當向全體業(yè)主公布下列情況和資料,，接受業(yè)主監(jiān)督：
?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同,；
（四）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)專項維修資金的籌集、使用,、管理情況,；
（六）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況,；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況,；
?。ò耍I(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名,、職務(wù),、聯(lián)系方式等信息；
?。ň牛┢渌麘?yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料,。
業(yè)主委員會對本條第一款第（五）項至第（七）項的內(nèi)容應(yīng)當每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當及時更新,。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布,、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期公布,，并通告全體業(yè)主。
第五十六條
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,；主任因故不能履行職責(zé)的,，由副主任召集和主持,。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán),，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔,，業(yè)主委員會會議作出的決定,，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主,。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時,，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會,、村民委員會的代表參加,。業(yè)主委員會應(yīng)當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案,。
第五十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議,，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議,。
依照前款規(guī)定應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任,、副主任不召集的,，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
第五十八條
業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度,，物業(yè)專項維修資金,、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當按照會計要求建賬并及時入賬,。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當妥善保管,。
第五十九條
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金,、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)專項維修資金,、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20％以上的業(yè)主提議,，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主,；審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿,、篡改,、毀棄會計憑證,、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料,。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責(zé)任審計,，全體業(yè)主應(yīng)當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十條
業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的,，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務(wù),，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。
業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的,，其委員職務(wù)自行終止,。
在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務(wù)終止,，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補,。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。
職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料,、印章及財物交回業(yè)主委員會,。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第六十一條
業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù),，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的,，業(yè)主委員會應(yīng)當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的,，物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。
第六十二條
業(yè)主委員會任期屆滿6個月前,，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,，經(jīng)業(yè)主申請,，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉,，并通告全體業(yè)主,。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉,；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉,。
業(yè)主委員會任期屆滿當日應(yīng)當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物,、文件資料,、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會,。
業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé),。
第六十三條
業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責(zé),。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會,、村民委員會履行業(yè)主委員會職責(zé)的，居民委員會,、村民委員會應(yīng)當履行職責(zé),。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條
建設(shè)單位應(yīng)當在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù),，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍,。
前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法,，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條
前期物業(yè)管理招標的建設(shè)單位應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi),，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局備案：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)管理中標備案申報表；
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
?。ㄈ┱袠斯婧驼袠宋募?；
（四）開標簽到表,；
?。ㄎ澹┰u標專家評分表；
?。┰u標委員會的評標報告,；
（七）中標單位的投標文件,。
新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價最高收費標準的,，還應(yīng)當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務(wù)收費標準的批復(fù)文件。
報送資料齊全,、符合法定形式的,，區(qū)分局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同簽訂之日起15日內(nèi),，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局備案：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同備案申報表；
?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同,；
（三）中標通知書,。
報送資料齊全,、符合法定形式的，區(qū)分局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí),。
第六十七條
新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理,。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容,、收費標準和合同期限,，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標準,。
第六十八條
新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標準的,，建設(shè)單位應(yīng)當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準,，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準,。
第六十九條
業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當遵循以下程序：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,，并取得審計報告。
?。ǘM調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的相關(guān)事項已公告30日以上,。公告的相關(guān)事項應(yīng)當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準,、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等,。公告期間，應(yīng)當聽取和收集業(yè)主的意見,，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會,、村民委員會以及區(qū)價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門,。
（三）調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過,；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上,。公示的表決結(jié)果應(yīng)當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對,、棄權(quán)的意見,，全體業(yè)主贊同、反對,、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等,。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗,。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重新統(tǒng)計表決結(jié)果,。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整有爭議的,，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條
建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用15日前,，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前,，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報建、批準文件,，竣工總平面,、單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；
?。ǘ┪飿I(yè)專項維修資金清冊；
?。ㄈ┰O(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物,、場地、設(shè)施設(shè)備的清單,；
?。┪飿I(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)用房的清單,；
?。ò耍┪飿I(yè)使用、維護,、管理必需的其他資料,。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限,。
第七十一條
房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢,。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時,，應(yīng)當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施,，屬于建設(shè)單位所有的,，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要,。
第七十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi),，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局辦理備案手續(xù)：
（一）物業(yè)承接查驗備案申報表,；
?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；
?。ㄈ┡R時管理規(guī)約,；
（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議,；
?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；
?。┎轵炗涗?；
（七）交接記錄,；
?。ò耍┢渌薪硬轵炗嘘P(guān)的文件。
報送資料齊全,、符合法定形式的,，區(qū)分局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第七十三條
業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的,，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。簽訂合同時，業(yè)主委員會應(yīng)當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi),，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局辦理備案手續(xù)：
（一）物業(yè)服務(wù)合同備案申報表,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同。
報送資料齊全,、符合法定形式的,，區(qū)分局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費地點的顯著位置公開并及時更新：
?。ㄒ唬┢髽I(yè)營業(yè)執(zhí)照,、物業(yè)項目負責(zé)人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標準,、收費項目,、收費標準、計收方式,；
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)、價格,、城市管理,、規(guī)劃、交通,、工商,、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話,。
第七十五條
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出,。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主,、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請會計師事務(wù)所等對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主,。審計期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移,、隱匿、篡改,、毀棄會計憑證,、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料,。
第七十六條
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵,、電梯以及大堂、走廊,、樓梯,、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用場地,、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應(yīng)當按水電收費周期及時公布公共水電用量,、單價,、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤,；沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時,，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù),。
第七十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)期間因改造、維修,、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料,，應(yīng)當建檔保存：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位,、走廊通道,、樓梯間、電梯井,、物業(yè)服務(wù)用房,、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄,；
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、照明設(shè)施,、供電線路,、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)施,、安防監(jiān)控,、溝渠、池,、井,、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修,、養(yǎng)護記錄,；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水,、供電,、供氣、通訊,、有線電視,、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議,；
?。ㄋ模┳≌b飾裝修管理資料；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料,。
第七十八條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
業(yè)主,、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主,、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域,；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主,、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域,。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主,、業(yè)主委員會,、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)分局或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,，辦理交接手續(xù)。
第七十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責(zé)任,。物業(yè)服務(wù)合同終止前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
第八十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時,，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物,，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的,，應(yīng)當移交居民委員會,、村民委員會代管：
（一）建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料,；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備,；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料,；
（五）利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料,、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用或者裝修押金等其他應(yīng)當移交的財物,；
（六）業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料,；
?。ㄆ撸┢渌麘?yīng)當移交的資料和財物。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件,。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第八十一條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主,、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當由全體業(yè)主共同承擔管理責(zé)任；環(huán)衛(wèi),、供水,、供電、供氣,、通信,、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當繼續(xù)做好管理服務(wù)工作,。屬地職能部門應(yīng)當履行相應(yīng)的社會管理職能；街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會,、村民委員會應(yīng)當及時指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第八十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水,、供電、供氣,、通訊,、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費,、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用,，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù),。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金（抵押金,、風(fēng)險金）等費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水,、用電,、用氣。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費用,，專營服務(wù)單位應(yīng)當按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳,，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務(wù)。
第八十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家,、省,、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理,、出租屋管理,、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類,、住宅裝飾裝修,、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第八十四條
業(yè)主,、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的,，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟,。
業(yè)主,、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的,，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用,，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任,。
業(yè)主,、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律,、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報,，有關(guān)部門應(yīng)當依法調(diào)查核實后予以處理,；對署名舉報的，應(yīng)當將處理結(jié)果書面告知當事人,。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第八十五條
業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù),。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開,，管理機構(gòu)不得擅自挪用,。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務(wù)所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主,。
第八十六條
業(yè)主,、物業(yè)使用人,、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,。業(yè)主,、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應(yīng)當遵守服務(wù)協(xié)議,、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人,、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù),，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主,、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料,。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,，業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當及時修復(fù)；造成損失的,，應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任,。
第八十七條
物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主,、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修,、養(yǎng)護或者采取防范措施。
第八十八條
任何單位和個人應(yīng)當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境,，不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),；
?。ǘ┻`反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，改變房屋用途,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
?。ㄈ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間,、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室,、起居室（廳）,、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀,；
?。ㄎ澹┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物,；
?。p壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位,；
?。ㄆ撸p壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,；
?。ò耍p毀樹木、園林,；
?。ň牛┐娣挪环习踩珮藴实囊兹肌⒁妆?、劇毒、放射性等危險性物品,，存放,、鋪設(shè)超負荷物品；
?。ㄊp壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,，妨礙公共疏散通道、安全出口,、消防車通道暢通,；
（十一）亂丟垃圾,，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為,；
（十二）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光,、通風(fēng),；
（十三）占用公用綠地種植蔬菜,、果樹,；
（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；
?。ㄊ澹┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求行為人停止侵害,、消除危險、排除妨害,、賠償損失,；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報,，對侵害自己合法權(quán)益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定,，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟,。
第八十九條
業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的除外,。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。
物業(yè)專項維修資金籌集,、管理和使用的程序、方式等具體操作細則,，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定,。
第九十條
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費用,，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。
物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新,、改造，涉及尚未出售的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應(yīng)費用,。
第九十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七章 法律責(zé)任
第九十二條
相關(guān)行政管理部門,、街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府直接負責(zé)查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關(guān)或者行政監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正,，拒不改正的,，給予行政處分；給當事人造成損失的,，依法承擔賠償責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第八條規(guī)定,，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報后不受理,、登記,、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,；
?。ǘ┻`反本辦法第十一條、第五十三條,、第五十六條,、第六十五條、第六十六條,、第七十二條,、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局,、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的,；
?。ㄈ┻`反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的,；
（四）違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定,，街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的；
?。ㄎ澹├寐殑?wù)上的便利,，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的,。
第九十三條
違反本辦法第十一條,、第五十三條、第五十六條、第六十五條,、第六十六條,、第七十二條、第七十三條規(guī)定,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案,、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理,，并可以將處理情況向社會公布,。
第九十四條
有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正,，并通告全體業(yè)主；造成損失的,，責(zé)任人依法承擔法律責(zé)任：
?。ㄒ唬I(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的,；
?。ǘ┙M織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定,，拒不答復(fù)業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的,。
第九十五條
業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正,；拒不改正造成嚴重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會,；相關(guān)責(zé)任人員涉嫌犯罪的,，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
（一）阻撓,、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的,；
（二）審計期間弄虛作假,，隱瞞事實真相,，轉(zhuǎn)移、隱匿,、篡改,、毀棄或者拒絕,、拖延提供有關(guān)文件、資料的,；
?。ㄈ┐驌簟髲?fù),、誹謗,、陷害有關(guān)舉報人的；
?。ㄋ模┻`反法律,、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的,。
第九十六條
違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定,，建設(shè)單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改的,，予以通報批評，處以5萬元罰款,，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為,。
第九十七條
有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期不改的,，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款,，對其責(zé)任人處以500元的罰款,，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔賠償責(zé)任：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料,，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的,；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)信息并及時更新的；
?。ㄈ┕灿形飿I(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開,，或者擅自挪用的。
第九十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,，由價格行政管理部門責(zé)令限期改正,，有多收價款的,，應(yīng)當退回多收價款；逾期不改的,，予以通報批評,，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為,；其行為違反價格法律,、法規(guī)和規(guī)定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的,；
（二）業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的,；
（三）業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,，經(jīng)查驗證實物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的,；
（四）違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定,，未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況,，或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的,。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定,，將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的，應(yīng)當承擔物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責(zé)任,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定,，轉(zhuǎn)移,、隱匿、篡改,、毀棄會計憑證,、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的,，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰,；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。
第九十九條
對違反本辦法的行為,，當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應(yīng)的責(zé)任外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。
第八章 附則
第一百條
本辦法自2014年5月1日起施行。
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