天津市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改《天津市物業(yè)管理條例》的決定
（2018年5月28日天津市第十七屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過 2018年5月28日天津市人民代表大會常務委員會公告第四號公布 自公布之日起施行）
全文
天津市第十七屆人民代表大會常務委員會第三次會議決定,，對《天津市物業(yè)管理條例》作如下修改：
一,、增加一條作為第八條：“在業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)中，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定,，設立中國共產(chǎn)黨的組織,，開展黨的活動,，保障物業(yè)管理活動依法有序進行?！?/span>
二,、增加一條作為第九條：“業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)要在黨組織的領(lǐng)導下開展物業(yè)管理活動，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制,?！?/span>
三、增加一條作為第十條：“引導和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表,、業(yè)主委員會成員,，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責,。
推動符合條件的社區(qū)黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業(yè)主委員會主任,。”
四、刪除物業(yè)管理人員資格,、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)許可的相關(guān)內(nèi)容,。
（一）刪除第三十二條第一款中的“并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務活動”,。
?。ǘ﹦h除第三十三條。
?。ㄈ﹦h除第三十九條中的“具有相應資質(zhì)的”,。
（四）刪除第七十條第一項,、第二項,、第三項、第七項,；刪除第四項中的“由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書”,、第六項中的“情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書”,。
五,、將本條例中的“區(qū)、縣”修改為“區(qū)”,；將第四十二條第二款,、第六十九條第三項中的“初始登記”修改為“首次登記”、“房屋權(quán)屬登記部門”修改為“不動產(chǎn)登記機構(gòu)”,；將第四十二條第二款中的“房屋權(quán)屬登記簿”修改為“不動產(chǎn)登記簿”,。
本決定自公布之日起施行?！短旖蚴形飿I(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應修改后重新公布,。
天津市物業(yè)管理條例（2018年修正本）
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本條例,。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,。
第三條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè),，是指房屋和與其相配套的共用設施,、設備和場地。
本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,。
第四條 物業(yè)管理應當遵循公開公平,、誠實信用、市場競爭,、服務規(guī)范的原則,。
第五條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理,；商貿(mào),、辦公、醫(yī)院,、學校,、工廠、倉儲等非住宅物業(yè),，推行物業(yè)管理,。
第六條 市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。
區(qū)房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
規(guī)劃,、建設,、市容、城市管理綜合執(zhí)法,、公安,、民政、市政,、園林、物價等相關(guān)部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務工作,。
第七條 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織,、指導,，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系,。
第八條 在業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)中,，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設立中國共產(chǎn)黨的組織,，開展黨的活動,，保障物業(yè)管理活動依法有序進行。
第九條 業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)要在黨組織的領(lǐng)導下開展物業(yè)管理活動,，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居民委員會,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。
第十條 引導和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表,、業(yè)主委員會成員,，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責,。
推動符合條件的社區(qū)黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業(yè)主委員會主任,。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十一條 業(yè)主享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會會議,，發(fā)表意見，行使表決權(quán),；
?。ǘ┩七x業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員,，享有被選舉權(quán),；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄋ模┨嶙h召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議,；
?。ㄎ澹┨岢鲋贫ɑ蛘咝薷墓芾硪?guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
?。┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定,，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用,；
?。ň牛灿貌课弧⒐灿迷O施設備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；
?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。
第十二條 業(yè)主應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,；
（三）配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動,；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務費,；
?。ㄎ澹┚S護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；
?。┌凑找?guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金,；
（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務,。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務,。
新建物業(yè)項目,，包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的,，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域,。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設施設備,、相關(guān)場地,，不得分割進行物業(yè)管理,。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備,、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設等因素,，并遵循相對集中,、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法,，由市人民政府規(guī)定,。
第十四條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：
?。ㄒ唬I(yè)主入住率達百分之五十以上,；
（二）首位業(yè)主實際入住達到二年以上,。
第十五條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。
下列事項由業(yè)主大會決定：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ǘ┻x舉,、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；
?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)服務合同內(nèi)容，選聘,、解聘物業(yè)服務企業(yè),；
（四）制定,、修改,、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項,；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金的籌集、使用方案,，并監(jiān)督實施,；
（六）改建,、重建建筑物及其附屬設施,；
?。ㄆ撸┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十六條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的,，全體業(yè)主組成業(yè)主大會,；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表會,，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成,，不得少于三十五人,。
業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見,。
業(yè)主代表以幢、門,、樓層等為單位,，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第十七條 符合成立業(yè)主大會條件的,，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后一個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，負責核實并組織,、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組由業(yè)主三至七名,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各一名組成,?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。
第十八條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內(nèi)容,；
?。ǘ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù),；
（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單,，并公示征詢意見,；
（四）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案,，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見,；
（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件,、方式和人數(shù),，組織推選業(yè)主代表；
?。┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款規(guī)定的各項內(nèi)容,，應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組履行職責的期限,，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止,。
第十九條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則,；
?。ǘ┕芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會,；
（四）物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準,；
?。ㄎ澹┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第二十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利,。
第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式,、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。
第二十二條 管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務,，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項,，依法作出約定。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,。
第二十三條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建,、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
第二十四條 業(yè)主大會會議,，由業(yè)主委員會組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議,，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議,。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,，其他任何單位和個人不得組織召集,。
物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議,。
第二十五條 業(yè)主大會應當按照法律,、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
業(yè)主大會作出的決定,，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，對全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條 業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應為單數(shù),，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生,。
業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：
（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ?/span>
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,，按時交納物業(yè)管理服務費；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè),，責任心強，公正廉潔,，具有社會公信力,；
（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力,；
?。┥眢w健康，能保證必要的工作時間,。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,。
第二十七條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議,；
?。ǘ┒ㄆ趫蟾嬗嘘P(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議,；
?。ㄈ┰跇I(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂,、續(xù)簽,、變更或者解除物業(yè)服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
?。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；
?。┙M織業(yè)主對物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,，并監(jiān)督實施,；
（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施,；
?。ò耍┙M織籌集專項維修資金；
?。ň牛┙M織業(yè)主委員會換屆和補選工作,；
（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項,。
業(yè)主委員會不履行上述第三項,、第九項職責的，在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況,；
?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ㄈ┕芾硪?guī)約,。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況,，及時書面告知區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi),，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門,。
第二十九條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,。
第三十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,，其業(yè)主委員會成員職務自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的,；
?。ǘ┮詴嫘问教岢鲛o職的；
?。ㄈ┮蛏眢w健康原因喪失工作能力的,；
?。ㄋ模┰跒楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。
業(yè)主委員會成員有上述情形之一的,，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第三十一條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在二十日內(nèi)將保管的檔案資料,、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物,，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會成員職務終止的,，應當在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料,、印章和財物移交業(yè)主委員會。
第三十二條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,，享有業(yè)主相應的權(quán)利和履行業(yè)主相應的義務,。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容,，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,。
業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè),。
本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人,。
第三十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費百分之一的比例提取活動經(jīng)費,，具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。
第三十四條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會,、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成,。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題,；
?。ǘI(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；
?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題,；
（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題,；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題,；
（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題,。
第三章 物業(yè)服務企業(yè)
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格,。
本市物業(yè)服務中介機構(gòu)和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案,。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同,，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理,，提供相應服務,，依照合同約定收取物業(yè)管理服務費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督,。
物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位,、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害,、排除妨害,、恢復原狀。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位,、共用設施的經(jīng)營收益,，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè),，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人,。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災害事故時,，應當及時向公安和有關(guān)部門報告,，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
政府有關(guān)部門,、街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作,，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和服務活動,，不得亂攤派、亂收費,。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十九條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前,，開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。
第四十條 新建物業(yè)出售前,，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理,，并簽訂前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效之日終止,。
第四十一條 開發(fā)建設單位對新建物業(yè),，應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理,。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十二條 開發(fā)建設單位出售新建房屋之前,，應當制定臨時管理規(guī)約,，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時,，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認,，并受其約束。
開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約,，不得損害購房人的合法權(quán)益,。
第四十三條 規(guī)劃、設計新建物業(yè)項目時,，應當統(tǒng)籌規(guī)劃,、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施，并按照開發(fā)建設項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房,，用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動,。
開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房,，并向業(yè)主進行公示,。
開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用,，并接受所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修,、養(yǎng)護，不得買賣和抵押,；任何單位和個人不得占用或者改作他用,。
開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。
第四十五條 開發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內(nèi),，向前期物業(yè)服務企業(yè)提供下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設備的竣工圖,，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料,；
?。ǘ┪飿I(yè)竣工驗收資料；
?。ㄈ┕灿迷O施設備安裝,、使用、維護和保養(yǎng)技術(shù)資料,；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料,。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗,，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知開發(fā)建設單位,，開發(fā)建設單位應當及時進行整改。
第五章 物業(yè)使用和維護
第四十七條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi),，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修,。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修,、養(yǎng)護,；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修,、養(yǎng)護。
在物業(yè)出現(xiàn)危及安全,、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時,，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修,，所需費用由相關(guān)責任人承擔,。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修,、養(yǎng)護時,，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。
第四十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè),，應當遵守法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水,、排水,、通風,、采光、通行,、維修,、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生,、環(huán)境保護等方面,，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理,、不損害公共利益和他人利益的原則,，處理相鄰關(guān)系。
第四十九條 供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位，應當直接為業(yè)主提供服務,，向最終用戶收取有關(guān)費用,，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任,。
開發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后,，將供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視,、路燈等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務單位進行維護管理,。
第五十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途,、隨意占用共用部位,、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道,、拒交物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律,、法規(guī)和管理規(guī)約,，要求行為人停止侵害、消除危險,、排除妨害,、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟,。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟,。
第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,，應當遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定,。
業(yè)主,、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限,、允許施工的時間,、廢棄物的清運和處置以及相關(guān)費用等,。
第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動的,，不得影響房屋安全和正常使用,，并應當征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關(guān)收益,，主要用于補充專項維修資金,、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。
第五十三條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意,。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施,、改善共用設施設備等,。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定,。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示,。
業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。
機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放的具體管理辦法,，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的,，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行,。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查,，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位,、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第五十五條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè),，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規(guī)定給業(yè)主計息,。
未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目,，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。
第五十六條 市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理,。
專項維修資金的管理,，接受財政、審計部門的監(jiān)督,。
第五十七條 專項維修資金的管理費用由市財政部門核定,，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外,，應當建立房屋應急解危專項資金,，專項用于房屋應急解危支出。
專項維修資金的具體管理辦法,，由市人民政府規(guī)定,。
第六章 物業(yè)管理服務
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動，應當與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同,。物業(yè)服務合同,，對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務合同主要包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬I(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱,；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍,；
?。ㄈ┓盏膬?nèi)容；
?。ㄋ模┓盏臉藴?；
（五）服務的費用；
?。┖贤钠谙?；
（七）違約責任,；
?。ò耍┖贤慕獬龡l件；
?。ň牛╇p方需要約定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi),，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,。
第五十九條 物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列主要內(nèi)容：
?。ㄒ唬┕灿貌课缓凸灿迷O施設備的使用,、維修、養(yǎng)護和管理,；
?。ǘ╇娞荨⒅悄芟到y(tǒng)等設備的運行服務,；
?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木,、綠化設施的養(yǎng)護,、管理；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的管理,；
（五）車輛行駛和停放秩序的服務,、管理,；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務,、管理,；
（七）物業(yè)資料的查詢服務和管理,；
?。ò耍╇p方約定的其他物業(yè)管理服務內(nèi)容。
第六十條 物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年,。物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前,，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同,。雙方不再續(xù)約的,，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案,，并繼續(xù)按照合同約定做好服務,，協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費,，至合同終止,。
第六十一條 提前解除物業(yè)服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間,、原因書面告知合同另一方,。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案后,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內(nèi),，除向業(yè)主委員會移交本條例第四十五條規(guī)定的資料外,，還應當同時移交下列資金、物品和資料：
?。ㄒ唬╊A收的物業(yè)管理服務費,、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場地經(jīng)營所得的收益余額,；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備,；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理項目的檔案資料；
?。ㄋ模嵭谐杲鹬频?，應當移交管理期間的財務資料。
未成立業(yè)主委員會的,，在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下,，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。
新物業(yè)服務企業(yè)確定后,，業(yè)主委員會或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料,，移交給新的物業(yè)服務企業(yè),。
第七章 物業(yè)管理服務費
第六十三條 物業(yè)管理實行有償服務,。物業(yè)管理服務費應當按照與物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則確定,。
普通住宅的物業(yè)管理服務費,，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內(nèi)協(xié)商確定,；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務費,，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定,。
第六十四條 普通住宅物業(yè)管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例,，依據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定,，并向社會公布,。
確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務費政府指導價格時，有關(guān)部門應當聽取群眾意見,。
第六十五條 物業(yè)管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費,，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式,。
酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出,，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式,。
實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費的收支情況,。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,，將服務內(nèi)容、服務標準和收費項目,、收費標準等有關(guān)情況進行公示,。
第六十六條 物業(yè)管理服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納,，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的,，從其約定。
第六十七條 物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用,，由開發(fā)建設單位承擔,。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主承擔,；但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的,，由開發(fā)建設單位承擔。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務費,，由開發(fā)建設單位交納,。
第六十八條 供水,、供電、供熱,、供氣,、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務單位,，可以將服務和收費事項委托物業(yè)服務企業(yè)并支付代辦服務費,。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第八章 法律責任
第六十九條 業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,，可以自行協(xié)商解決,；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解,，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟,。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為,，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、相關(guān)行政主管部門投訴和舉報,。有關(guān)部門受理投訴后，應當及時進行調(diào)查,、核實并依法作出處理,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，應當責令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。
第七十一條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的,，由相關(guān)行政主管部門予以處罰：
（一）未按照規(guī)劃,、設計要求建設物業(yè)管理用房的,，由規(guī)劃行政主管部門責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款,。
?。ǘ┪丛谝?guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期移交；逾期不移交的,，處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款,。
（三）未在申請房屋所有權(quán)首次登記時,，將物業(yè)管理用房登記的,，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)責令限期改正；逾期不改正的,，處以五萬元以上十萬元以下罰款,。
（四）未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款,。
?。ㄎ澹┏鍪坌陆ǚ课輹r，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款,。
（六）未向前期物業(yè)服務企業(yè)提供資料的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期提供,；逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款,。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：
?。ㄒ唬⒁粋€物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的,，責令限期改正，沒收違法所得,；逾期不改正的,，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款。
?。ǘ┪崔k理物業(yè)服務合同備案的,，責令限期備案；逾期不備案的,，處以五千元以上一萬元以下罰款,。
?。ㄈ┎话凑找?guī)定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正,；逾期不改正的,，處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十三條 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定,，拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位,、共用設施設備進行維修,、養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟,，排除妨害,；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任,。
第七十四條 業(yè)主委員會及其成員違反本條例規(guī)定,，未在法定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的,，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正,；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交,，也可以依法向人民法院提起訴訟,；造成財物毀壞、滅失的,，依法承擔賠償責任,。
第七十五條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴,；逾期不申請行政復議或者不起訴,，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行,。
第七十六條 與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門及其工作人員濫用職權(quán),、玩忽職守、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。
第九章 附則
第七十七條 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本,，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。
物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本,，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定,。
第七十八條 業(yè)主自行管理物業(yè),、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，可以參照本條例執(zhí)行,。
第七十九條 本條例自2008年12月1日起施行,。
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